La tensión del alquiler catapulta las ventas de viviendas en Cataluña: ya desbanca a Comunidad Valenciana

Cataluña vuelve a ser la segunda autonomía de España con más compraventas de viviendas, solo superada por Andalucía. A pesar de que en los últimos años la Comunidad Valenciana le había ‘quitado’ el puesto, 2025 ha puesto fin a esta anomalía y la región catalana recupera la plata inmobiliaria en el ranking nacional. Los expertos inmobiliarios consultados por idealista/news aseguran que hay varios factores que están detrás de esta ‘nueva normalidad’, como el impulso de las transacciones ante las fuertes tensiones que vive el mercado del alquiler y con una demanda más sólida como telón de fondo.

Según el INE, la Comunidad Valenciana fue la segunda región con más transmisiones tanto en 2023 como en 2024, solo superada por Andalucía; mientras que los notarios detectaron esa tendencia también en 2022. En lo que sí coinciden ambas estadísticas es en reflejar que este año se han cambiado las tornas, volviendo al escenario previo. 

Entre enero y julio, Cataluña suma 67.415 compraventas de viviendas inscritas en los registros de la propiedad, frente a las 65.323 que suma la Comunidad Valenciana. Así, el INE muestra un incremento interanual del volumen de transmisiones acumulado en Cataluña del 21,6%, muy superior al que registra Comunidad Valenciana (12,8%) y por encima de la media nacional (18,8%).

En el caso de los notarios, las cifras son más ajustadas, pero Cataluña sigue por delante. En los siete primeros meses del año el balance es de 70.651 compraventas en la autonomía, 292 más que en su región vecina.  

Los datos adelantados de agosto que ha publicado el Colegio de Registradores también siguen esa misma tendencia. En el octavo mes del año, la autonomía más destacada del país por número absoluto de compraventas de viviendas es Andalucía, con más de 9.400 operaciones; seguida de Cataluña (7.639), Comunidad Valenciana (7.264) y Madrid (5.178). 

Al margen de las transacciones formalizadas, Cataluña también adelanta a Comunidad Valenciana en la demanda para comprar vivienda. 

Los datos de idealista muestran que, de las 50 localidades con más interés para adquirir un inmueble en el segundo trimestre del año, 16 pertenecen a Cataluña (32% del total), frente a las 9 de Comunidad Valenciana (18%).

En la autonomía catalana, destacan Barcelona capital y municipios de la provincia como Santa Coloma de Gramenet, Hospitalet de Llobregat, Badalona, Cornellà de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Vilanova i la Geltrú, Manresa, Rubí, Terrassa o Castelldefels. En la lista también están Lleida capital, Tarragona capital y localidades de su provincia, como Reus, Salou y Mont-Roig del Camp. Todas ellas, por cierto, son mercados catalogados como tensionados y, por tanto, aplican los topes a los alquileres que establece la Ley de Vivienda. 

En el caso de Comunidad Valenciana, las localidades que aparecen en el ‘top 50’ nacional son Valencia capital y localidades de la provincia como Torrent, Gandía, Cullera y Oliva, junto con Alicante, Castellón de la Plana, El Campello (Alicante) y Oropesa del Mar (Castellón). 

Los factores que explican el cambio

Este cambio de orden en las primeras posiciones del podio nacional es consecuencia de varios factores estructurales y coyunturales que tienen un carácter demográfico, económico y normativo. Entre los más mencionados por los expertos están los relacionado directamente con las tensiones del mercado del alquiler y con las mejores condiciones de financiación, que están impulsando la demanda para comprar en la región catalana.

Tensión en el mercado del alquiler y tipos más bajos

Según Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, uno de los motivos más evidentes que explican el cambio en el mercado tiene que ver con la caída de la oferta de arrendamientos por la Ley de Vivienda y el tope de las rentas.

“En Cataluña -especialmente en el área metropolitana de Barcelona- llevamos meses viendo cómo pequeños propietarios que obtenían una rentabilidad al poner sus viviendas en mercado del alquiler están optando por vender, en parte como reacción a un marco regulatorio que consideran inseguro o desfavorable. Esto ha incrementado la oferta disponible y ha generado un gran volumen de operaciones de compraventa”, afirma. 

A ello se suma que “la estabilización e incluso una ligera mejora de los tipos de interés ha animado también a muchos compradores a tomar la decisión de compra, que quizás llevaban tiempo posponiendo”. 

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, también defiende esa teoría. “El mercado catalán se está viendo impulsado por la tensión y el deterioro del alquiler. Entre el 15% y el 17% de la oferta de arrendamientos se ha movido al mercado de compraventa por una normativa inadecuada y errónea, marcada por los topes a las rentas y la inseguridad jurídica. Todo esto ha impulsado la demanda en Cataluña, que ha recuperado el segundo puesto por volumen de transacciones”. 

Lo mismo opina César Sanjurjo, bróker de REMAX Viven en Vilanova i la Geltrú, quien apunta directamente a los precios desorbitados del alquiler y la bajada de los tipos de interés como catapultas del mercado de la compraventa en Cataluña.

“La bajada de tipos de interés, que actualmente se mantienen estables en el 2%, ayuda mucho a poder decidirse a comprar. También la falta de alquileres impulsa a muchas familias a hacer un esfuerzo y comprar. Otro factor es que tanto la economía como la situación laboral están mejor que hace unos años, con lo que las posibilidades de obtener un crédito son mayores”, puntualiza. 

Sanjurjo pone como ejemplo la situación de su comarca de referencia, ubicada a unos al sur de Barcelona, a unos 40 km de distancia y que dispone de buenas comunicaciones. En esta zona, “se ha notado un incremento en las ventas en estas áreas metropolitanas y en municipios bien conectados con Barcelona, ya que, en estos momentos, los precios de la vivienda en la capital catalana están fuera del alcance de muchos compradores”.  En cuanto al perfil de comprador más habitual en estos momentos, el bróker de REMAX destaca “las parejas jóvenes y familias que antes alquilaban y que ahora se atreven a comprar por la falta de opciones de alquiler”, junto con “pequeños y medianos inversores en busca de pisos para poner en rentabilidad”. 

Otro experto que también menciona el impacto de la situación crítica del alquiler en el repunte de las compraventas de viviendas en Cataluña es Leonardo Cromstedt, presidente de Keller Williams en España y Andorra, quien insiste en que el factor normativo está influyendo claramente en el reajuste del mercado. 

En su opinión, la incertidumbre que hay en el mercado del alquiler en la autonomía, la que más ha regulado el arrendamiento en España y donde actualmente hay más zonas tensionadas (271 localidades de las poco más de 300 en vigor en todo el país), “ha llevado a muchos propietarios a trasladar sus inmuebles del arrendamiento a la venta. Este trasvase ha incrementado en poco tiempo la oferta disponible en el mercado y ha dinamizado el número de operaciones de compraventa en la comunidad, situándola ahora por delante de la Comunidad Valenciana”.

Por otro lado, el ejecutivo inmobiliario pone el foco en la estabilización de los tipos de interés en los últimos meses, que “ha devuelto tranquilidad a los compradores, especialmente a aquellos con mayor capacidad adquisitiva. En este sentido, el tejido socioeconómico de Cataluña favorece que ese repunte de la demanda se materialice antes y con mayor intensidad que en la región valenciana”. 

Cataluña, un polo económico y demográfico

Los expertos inmobiliarios consultados también recuerdan que Cataluña, por su volumen de población y peso económico a nivel nacional, tiene una demanda de vivienda intrínseca más elevada que Comunidad Valenciana. 

El vicepresidente de Alfa Inmobiliaria insiste en que “Cataluña es un polo económico potente, con una demanda interna muy activa, tanto por parte de nacionales como de compradores internacionales, especialmente europeos, cada vez más interesados en adquirir en zonas como la Costa Brava o el Baix Llobregat”.

En esa misma línea, desde Keller Williams califican como algo lógico que “en Cataluña se produzcan más operaciones, dado que la región cuenta con una densidad de población mucho mayor que la Comunidad Valenciana. Ese mayor peso demográfico implica también una demanda estructural más alta, especialmente en áreas metropolitanas”, apunta Leonardo Cromstedt. 

Y añade otro matiz importante:“Mientras la Comunidad Valenciana sigue destacando por su atractivo para compradores extranjeros en busca de sol y calidad de vida, Cataluña mantiene un mercado interno muy dinámico, vinculado a la movilidad laboral y profesional. Dichas operaciones responden menos a una lógica de inversión y más a una necesidad inmediata, lo que explica en parte la resiliencia de su volumen de compraventas ante coyunturas económicas cambiantes”. 

Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (FADEI), también opina que la demanda residencial en Cataluña es más amplia y estable que la de Levante, ya que, aunque ambas zonas tienen costa, la primera tiene muchos más servicios y un concepto que puede catalogarse como más urbano que costero. Asimismo, reconoce que la demanda para comprar vivienda en la región se está viendo reforzada en un escenario de rentas elevadas y condiciones de financiación más flexibles que hace años. “El ciudadano, en general, prefiere comprar que alquilar”, destaca el primer ejecutivo de la patronal inmobiliaria. 

Los lastres de Comunidad Valenciana 

Esa resiliencia que los expertos destacan como una ventaja para Cataluña se torna en un lastre para su autonomía vecina. Así lo deja entrever el presidente de Keller Williams en España y Andorra, que sostiene que “la Comunidad Valenciana ha venido sosteniendo buena parte de sus compraventas gracias a una demanda vinculada a la segunda residencia y a la inversión extranjera, perfiles que muestran una mayor sensibilidad frente a factores coyunturales como la evolución del turismo, la situación internacional o las políticas migratorias”. 

A ello se suma que, aunque el mercado levantino sigue siendo sólido y atractivo tanto a nivel de precios como por calidad de vida, “algunas zonas parecen estar entrando en una fase más estabilizada, tras varios años de fuerte crecimiento”, inciden desde Alfa Inmobiliaria. 

Dentro de estos síntomas de agotamiento se enconden factores como la fuerte subida de los precios de la vivienda que ha registrado la región. “Hace cuatro o cinco años, los precios eran más asequibles, pero la fuerte subida de los precios ha hecho que el mercado pierda fuelle. Mientras Cataluña se está recuperando, la Comunidad Valenciana está vendiendo menos por los elevados precios”, concretan desde donpiso. 

Según los datos de idealista, el precio medio de la vivienda en venta en la región valenciana marcó máximos históricos en septiembre, con 2.321 euros/m2, tras subir un 16,9% interanual, por encima del promedio nacional (15,3%) y casi el doble que en Cataluña (8,8%), en cuyo caso los precios todavía están por debajo de los máximos alcanzados en junio de 2007, cuando se situaron en 2.677 euros/m2, 30 euros/m2 por encima del promedio actual. 

En los últimos tres años, el precio medio en la Comunidad Valenciana se ha disparado casi un 35%, más del doble que en Cataluña (15,7%), lo que ha dejado la brecha entre ambas regiones en mínimos de la serie histórica.

Además del factor precio y la dependencia de la demanda extranjera, desde FADEI también señalan otros dos factores adicionales. 

Por un lado, que en Cataluña se está produciendo un crecimiento de proyectos de obra nueva, tendencia que no observa en la Comunidad Valenciana. 

Y, por otro, que la región levantina se está viendo penalizada por la percepción negativa que se tiene de España en el exterior en cuestiones como las dificultades para desahuciar a los inquilinos por impago de las rentas de los alquileres. En el caso de la Comunidad Valenciana, donde es más habitual que los extranjeros compren viviendas para alquilarla durante la mayor parte del año -excepto en los periodos para uso particular-, esta inseguridad jurídica estaría haciendo mella, según la patronal inmobiliaria.

Un futuro aún incierto

En lo que también coinciden los expertos inmobiliarios consultados es en señalar que aún es pronto para hablar de un cambio de tendencia definitivo y que en el futuro podría producirse un nuevo giro en el ranking nacional de compraventas.

“De momento, y siendo cortoplacistas, me atrevería a decir que la tendencia se mantendrá al menos hasta final de año. Posiblemente la situación permanezca mucho más en el tiempo como meses atrás cabía esperar, aunque a día de hoy, debido a la evolución geopolítica y económica bastante inestable y caliente a nivel mundial, me cuesta dar un diagnóstico más preciso”, comenta el bróker de REMAX. 

Por su parte, el presidente de Keller Williams en España y Andorra concluye que “este fenómeno no tiene por qué consolidarse como una tendencia estructural. El mercado inmobiliario está determinado por múltiples vectores: la oferta disponible, la política de vivienda autonómica, el comportamiento de los tipos de interés o la confianza del consumidor. Por tanto, pequeños cambios en cualquiera de estos factores -por ejemplo, nuevos incentivos fiscales o medidas regulatorias que afecten al alquiler- podrían volver a modificar el equilibrio entre ambas comunidades”.