Las sentencias del Supremo y el Constitucional que más han afectado a la vivienda en 2025

El año que dejamos ha sido prolífico en sentencias tanto del Tribunal Constitucional como del Tribunal Supremo que han afectado al mercado de la vivienda. Una de las más sonadas ha sido una sentencia que sienta un precedente importante para futuros casos relacionados con desahucios y ocupaciones ilegales: el Constitucional anula la suspensión del desahucio de un okupa. Otra que también resonó en los medios de comunicación fue la del Supremo avalando un desahucio por impago del IBI y tasa de basuras por parte del inquilino.

En concreto, la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, cuyo ponente ha sido el magistrado Enrique Arnaldo Alcubilla, ha dictado el pasado mes de noviembre una sentencia unánime que pone en evidencia la importancia de aplicar correctamente la normativa en casos de desahucio. El tribunal ha estimado el recurso de amparo presentado por la nueva propietaria de una vivienda, cuya suspensión del lanzamiento había sido denegada por un juzgado, a pesar de no cumplir con los requisitos establecidos en la ley aprobada a raíz de la pandemia del covid-19 y que regula la suspensión de los desahucios por impago de la renta de hogares vulnerables.

Siguiendo con los casos de desahucios por impagos en el alquiler, el Tribunal Supremo también ha publicado una sentencia novedosa ya que avala un desahucio por impago de IBI y tasa de basuras por parte del inquilino. Una cláusula habitual en muchos contratos de alquiler puede terminar, a veces, en los juzgados. ¿Debe pagar el inquilino el IBI o la tasa de basuras si el contrato no dice cuánto cuestan al año? La duda no es menor: de su respuesta puede depender incluso la resolución del contrato y un eventual desahucio. El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión aclarando hasta dónde llega el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y zanjando un debate que llevaba años generando criterios contradictorios en los juzgados. Avala el desahucio por impago del IBI y la tasa de basuras.

Y otra sentencia novedosa del Alto Tribunal fue la que se conoció en plenas vacaciones de verano: una sentencia que marca un precedente en el equilibrio entre el derecho al honor y a la intimidad de una persona frente al derecho a la información en las comunidades de propietarios. La Sala de lo Civil estimó el recurso de casación interpuesto por una administradora de fincas que había sido condenada por colocar carteles informativos en espacios comunes de una urbanización de Alicante alertando de un inquilino que había sido desahuciado por impago. Es decir, avaló a una comunidad de vecinos que informó a los vecinos sobre un inquilino desahuciado. 

A principios del año 2025, el Constitucional declaró inconstitucional parte de la famosa ley catalana que obligaba ofrecer un alquiler social a okupas. En concreto, anuló el punto referente al valor de una expropiación forzosa en caso de incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda. Recordamos que esta ley ya estuvo sobre la mesa de este tribunal, que meses después de su entrada en vigor declaró inconstitucional obligar a los grandes tenedores a ofrecer un alquiler social a sus okupas antes de interponer un proceso judicial.

Topes a los alquileres

Otra sentencia muy sonada en el mercado inmobiliario ha sido la del Constitucional avalando el límite al alquiler de la Ley de Vivienda. Se conoció a principios del año que dejamos atrás: el Tribunal estimó parcialmente el recurso de inconstitucionalidad promovido por el PP contra determinados preceptos de la Ley de Vivienda por razones competenciales. En la sentencia se anularon dos preceptos en los que se fijan requisitos de admisión a trámite de las demandas para recuperar la vivienda o para el inicio de la vía de apremio para la subasta. Sin embargo, el alto tribunal respaldó el límite a los alquileres en las zonas declaradas como mercado residencial tensionado, ya que "aprecia una relación razonable o equilibrio justo entre los medios empleados y la finalidad pretendida".

Al hilo del tope a los alquileres (pero topes en la actualización de las rentas), el Supremo también ha publicado una sentencia de calado: frenó la reclamación de un propietario que exigía al Estado una indemnización de 425,52 euros por la limitación en la actualización de rentas de alquiler al 2% (durante 2022 y 2023), fijada en el Real Decreto-Ley 20/2022 para contener los efectos de la guerra en Ucrania, y que el Gobierno subió al 3% durante 2024. En la Sentencia núm. 1.136/2025, la Sala de lo Contencioso-Administrativo no solo desestimaba el recurso, sino que imponía el pago de costas procesales al demandante.

De prohibir pisos turísticos en comunidades de vecinos a Valdecañas

En septiembre el Supremo publicó una sentencia que zanja, una vez más, la controversia jurídica sobre el alcance de las facultades de las comunidades de propietarios frente a los alquileres de uso turístico. En su sentencia 1025/2025, de 2 de septiembre, la Sala de lo Civil ha confirmado la validez de un acuerdo vecinal en Segovia que prohibía expresamente las viviendas de uso turístico en el edificio, desestimando el recurso de casación interpuesto por dos copropietarios.

El conflicto surgió tras una junta extraordinaria celebrada en enero de 2019, en la que se acordó prohibir la actividad de pisos turísticos en el bloque. Los propietarios afectados solicitaron judicialmente que el acuerdo se declarara nulo por ser “contrario a la ley, a los estatutos o lesivo de los derechos de un copropietario”.

Y, por último, 2025 también ha sido el año en que el Constitucional ha sentenciado en tres ocasiones diferentes lo mismo: un rechazo al recurso tanto de los propietarios de Isla de Valdecañas, como del recurso que presentó la Junta de Extremadura contra la orden del Supremo de demolición de este complejo residencial, y del recurso de los Ayuntamientos de El Gordo y Berrocalejo. Fueron tres recursos rechazados por el Constitucional dando la estocada final a Isla de Valdecañas, un complejo turístico y de ocio ubicado en los mencionados términos de El Gordo y Berrocalejo, en una isla de 134,5 hectáreas de superficie existente en la presa de Valdecañas. 

Esta isla artificial se encuentra en el embalse de Valdecañas, en los términos municipales de El Gordo y Berrocalejo (Cáceres). Tiene una extensión de 130 hectáreas, donde se han levantado 180 villas de lujo, un hotel de cuatro estrellas, una playa artificial, un club náutico con 76 atraques y un campo de golf, entre otros.

Desde sus inicios, allá por 2006 y 2007, la construcción de esta urbanización de lujo a menos de dos horas en coche de Madrid se topó con la oposición de los ecologistas, y desde entonces llevan años de pleitos.

El resort se comercializó entre la ‘jet set’ española y por donde han aparecido nombres como Beltrán Gómez-Acebo, sobrino del rey emérito Don Juan Carlos; Jaime López-Ibor, sobrino del empresario Alberto Alcocer; José María Aznar Jr., hijo del expresidente del Gobierno, o el cantante Carlos Baute.

Muchos de ellos invirtieron más de 500.000 euros de media para comprar uno de estos chalets. Por lo general, cuentan con 270 m2 de vivienda, en una parcela de 800 m2, tiene cinco dormitorios, cuatro baños y garaje incluido.