Los pisos bajarán alrededor de un 20% en 2009, dice tinsa

Claro, claro, la culpa de la crisis la tiene el pp, en la oposición, cómo no. Zapatero es un bendito que no tiene absolutamente ninguna responsabilidad a pesar de estar en el gobierno y ser por tanto el que toma las decisiones que nos afectan, y las televisiones regionales de comunidades gobernadas por el psoe u otros partidos distintos al pp son un ejemplo de transparencia y objetividad. Claro que sí, muy buen comentario, totalmente antimanipulador y antidemagógico.

Por que está todo el mundo empeñado en que baje el, precio de la vivienda? parece que a alguien debe beneficiar, aunque yo sigo sin entenderlo. En el año 2.006 pronosticaron que para el 2.007 bajarian. No solo no bajaron sino que subieron un 5%. Entonces dijeron que para 2.008 bajarian un 20% como ahora dicen para el 2.009 luego se comprobó que en 2.008 sólo bajaron ligeramente ( los precios de salida). Cuando pase 2.009 y los precios no hayan bajado el 20% ¿que dirán  que era para 2.010?  subrayo que en todo caso están hablamdo de precios de salida me gustaría saber si los precios de las transacciones reales coinciden

Saber cuál va a ser el nivel de precios al que finalmente llegue el mercado inmobiliario es realmente complicado de aventurar, pero si podemos exponer algunas reflexiones de interés:
1ª) el precio de venta de la vivienda no debería superar el precio anual de su arrendamiento capitalizado a 30 años máximo. Es decir, si anualmente la renta de esa vivienda fuera de 12.000 euros -1.000 euros al mes-, su precio en venta no debería ser superior a los 360.000 euros. El exceso sería su sobrevaloración.
Esta capitalización al 3,33%, sería muy ventajosa para el vendedor, porque lo normal sería que se capitalizara al 4%, lo que nos daría un plazo de amortización de 25 años y un precio final de la vivienda de 300.000 euros, es decir, 60.000 euros menos que si capitalizamos al 3,33% a 30 años. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1985 precisamente fija el precio en venta de los inmuebles arrendados en su capitalización anual al 4%. Por tanto, ojo, que este dato es una referencia seria.
2ª) el pago mensual a financiar en los pagos no debe superar, en el mejor de los casos, el 35% de la renta neta disponible del o de los compradores si es una pareja. &Iquest;por qué?. pues porque a dicho importe habrán de adicionarse los gastos de comunidad, la luz, el teléfono, el ibi, en fin, los gastos ordinarios de cualquier vivienda. Y después, claro, queda vivir... los bancos no admitirán más, excepto que se cuente con un patrimonio adicional libre de cargas: acciones, depósitos, fondos de inversión u otros inmuebles.
3º) tampoco podemos olvidar que estamos en un mercado en franco declive. Esto significa que el mismo efecto que se producía cuando el mercado estaba al alza, ahora se produce a la baja. Me explicaré. cuando el mercado subía los bancos daban el 100% en algunos casos porque consideraban que en los próximos meses o a un par de años vista la subida del mercado dejaría el importe prestado en un 15 o 20% menos, y así, si prestaban 100 y un año después la vivienda había subido a 125, el 80% de dicha cantidad eran 100. Quedaba, por tanto, dentro de parámetros de riesgo aceptables, en el marco de la frívola locura en la concesión de créditos en la que entonces se vivía.
En la actualidad, los tasadores están valorando los inmuebles que tasan por debajo del teórico precio de mercado, precisamente porque en los próximos meses se espera que el precio de la vivienda siga bajando pronunciadamente, y ,de este modo, si ahora el valor de tasación teórico de venta fuera de 100, te lo tasarán en 80. Es cuestión de prudencia. aunque le digan que esto no es cierto, lo es, creáselo.
&Iquest;cuál es entonces el problema?. Pensemos en un sujeto que pide 100 por su vivienda que el tasador en principio debería valorarla en 90, pues lo hará un 20% menos, es decir, la valorará en 72. Luego, el banco podría concederle en el mejor de los casos el 80% de 72, con lo que el máximo que le daría serían 57,6. Y no olvidemos que al precio de venta habría de adicionar los gastos de escrituración, registro e impuestos, por lo que o se dispone de una cantidad importante para dar de entrada y asumir la operación o el potencial comprador no podrá adquirir el inmueble. Se advierte por ello que el número de operaciones inmobiliarias esté bajando: precios desorbitados y escasa financiación, ya se sabe... y esta situación a medio plazo no va a cambiar, diga lo que diga la miniestra de vivienda o el gobierno. Es simplemente una realidad.
4º) para que el precio deje de bajar, debe hacer antes suelo. Esto significa que el número de operaciones a un rango de precio sean lo suficientemente amplias como para considerar que se ha encontrado un precio de equilibrio. Este precio en mercados excedentarios lo fijan los compradores, no los vendedores. Éstos sólo pueden esperar a que alguien pague, aquellos tienen el alguiler como alternativa y el control del tiempo. Éstos la necesidad de hacer dinero y la desesperación. Mal asunto.
5º) quienes piensan que si bajan el precio de venta de su vivienda la están regalando son unos ingenuos. Otra cosa es que pierdan dinero si la compraron más cara. Pero en todos los mercados se hacen buenos y malos negocios, y el peor negocio siempre se hace si se pretende ir en contra de la tendencia del mercado, es decir, si se está a la espera de que éste cambie de rumbo, porque pueden pasar muchos años antes de que eso ocurra, y nunca sabremos si se volverán a alcanzar los niveles de venta anterior al crack y los diferenciales de renta existentes en aquel entonces. En todo caso, no olvidemos que la espera sería de varios años y que a nuestro producto, una vivienda, le afectaría la obsolescencia, o lo que es lo mismo, su envejecimiento. Un producto más viejo es peor producto y, en consecuencia, tiene menos demanda y debe venderse más barato.
Recuerdan cuando el precio de la vivienda subía sin cesar y había quienes en contra del mercado no compraban porque pensaban entonces que iba a bajar, pues bien, de esos se decía que habían perdido el carro. El vendedor que ahora espere lo contrario, también perderá el suyo. Sería absurdo darle la espalda a la experiencia.
6º) por último, me permito la libertad de dar un par de consejos, por lo que puedan valer para alguien: 
- Si eres vendedor, olvida los sueños de riqueza y baja sensiblement el precio si realmente quieres vender. MañAna puede ser peor. No olvides que si los mercados pueden llegar a ser desmedidos o exagerados al alza, también pueden serlo a la baja.
- Si eres comprador, no te precipites. Lo normal es que en los próximos meses o en los próximos dos años compres más barato o mucho más barato. Por tanto, comprar ahora signficaría aceptar una pérdida a corto plazo, que no sabemos cuánto tardarías en recuperar. Todavía no existe suelo a la bajada de precios y te recuerdo que el parque de viviendas en venta en manos de promotores está aumentando a cifras escalofriantes. Eso sin contar las viviendas que están en manos de particulares, que lógicamente también quieren vender. Hasta que no se instaure entre los vendedores la idea de que tener una vivienda no es un signo de riqueza, y que no merece especular creyendo que se tiene un activo valioso, los precios no bajarán lo suficiente como para hacer suelo. Hasta entonces, paciencia.

Por lo que veo, muchos de los que aquí manifestáis vuestras inargumentadas opiniones más bien podríais dedicaros a ser los grandes profetas inmobiliarios, en vez de perder el tiempo aquí, a ver si de paso sacáis tajada de una situación que os alegra tanto, cuando a tantas y tantas personas en este país está hundiendo en la miseria. Detrás de una promotra/constructora que cierra, hay mucha gente trabajadora y mucha industria que se ve en la calle. No sé qué veis en eso para alegraros tantísimo. Profetas.
Por cierto el que habla de q los pisos no van a valer nada, el de "los precios van a caer un -70% ", tendrías la amabilidad de indicarnos de dónde eres????