Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario
En España más del 80% de las familias son propietarias de sus casas. Propietarias o aspirantes a serlo, pues no es menos cierto que muchas de ellas están hipotecadas y que, por tanto, gran parte del precio de la vivienda fue aportado en su día por un prestamista, un banco o una caja de ahorros. Así que, durante el plazo pactado, uno va pagando su cuota en la que una parte es devolución de capital, y otra, la remuneración que se lleva el banco por haber prestado el dinero (intereses)
En España, más de un 90% de las familias hipotecadas paga regularmente sus cuotas, pero hay otras que no. De éstas, una abrumadora mayoría paga tarde, paga mal, o no paga, no por gusto sino porque, lamentablemente, no puede. El hipotecado sabe que si no paga su vida se puede transformar en un drama. Porque el contrato entre prestamista y prestatario está presidido por el principio, consagrado en el art. 1911 del código civil de que "el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros". Es una buena regla, un precepto sano. De esa manera se evita que los ciudadanos, a la hora de tomar prestado, pidan por encima de sus posibilidades. Uno piensa: “ojo, que si pierdo, pierdo lo de ahora y lo que pueda venir”. Es un buen antídoto frente al optimismo antropológico y la picaresca
En los últimos años, el número de familias que ha cesado en sus pagos se ha disparado. Una crisis económica del calibre de la que estamos atravesando no pasa de largo para nadie. Los ingresos merman. El paro. La ayuda social. La llamada de auxilio al familiar, al amigo. La colecta. La parroquia. Caritas. La exclusión social
Dicen algunos que la ley está desfasada. Es una opinión respetable. Bajo mi punto de vista, equivocada. La responsabilidad patrimonial universal, como principio inspirador, es inmejorable. La ley ha funcionado perfectamente en numerosas crisis porque su principio rector es óptimo. La última vez, en la cercana de 1993-1997. Nadie se quejó entonces. No hubo debate en la calle, ni ilp, ni pah. Tampoco cundió el sensacionalismo lacrimógeno en las portadas de los diarios más señeros. ¿Y no se preguntan por qué?
Ya se lo digo yo: por el modelo hipotecario. Imagínese que Ud. Tiene una hipoteca a 15 años como era más clásico antes, con un tipo fijo del 6,5%. El banco le prestó el 70% y Ud. Puso el resto (el precio es 170.000 € y Ud. Se endeuda por 120.000). Su cuota es de 1.000 euros al mes. De repente le va mal, y se ve obligado a renegociar, ¿puede? sí. El banco le cambia el plazo a 25 años. Su cuota pasa ser de 800 euros. Le sigue yendo mal. El banco sustituye el fijo del 6,5% por un variable que se le queda en el 3%. Ahora su cuota es de poco más de 500 euros. ¿Que tampoco puede pagar? no pasa nada. Liquida la casa. Resulta que se hipotecó por el 70%, y que desde entonces ha devuelto con sus cuotas un 10%. Así que con sacar el 60% (unos 100.000 €) del valor en la subasta, se queda limpio
El problema surge cuando la hipoteca ya está variabilizada, ya ha alcanzado 40 años, y se acerca o supera el 100% del precio. Se le han acabado los comodines. ¿Cabe renegociar? muy poco. ¿Es probable que la venta del piso en un mercado bajista liquide la deuda? no
¿Y cómo es posible que las hipotecas en España tengan ahora este formato? ¿por qué se produjo el cambio? ¿por qué no sucedió esto en Francia o Alemania? buenas preguntas. Para dirigírselas a los que han legislado en el país en los últimos diez o quince años, y a los que han dirigido y gestionado los órganos supervisores. En definitiva, a los que han fomentado los incentivos perversos que nos condujeron a esto
Pero más allá de la inevitable responsabilidad de los mencionados, ¿somos los demás inocentes? ¿alguien fue obligado a comprar una vivienda? ¿algún padre fue forzado a avalar a su hijo para conseguir un préstamo? en este país, con 18 años se puede elegir a los gobernantes, con 16 abortar voluntariamente, y con 14 casarse. Pero resulta que con muchos años más, ¿no se es capaz de entender la responsabilidad que conlleva una hipoteca? ¿los riesgos que se asumen cuando se avala a un tercero?
De hecho, no todo el mundo se metió en la rueda. Muchísimos ciudadanos se resistieron a los cantos de sirena y no compraron viviendas en la década loca. ¿Deben ellos hacerse cargo, a través de sus impuestos, de la imprudencia cometida por otros? ¿deben, los que pagan rigurosamente y con esfuerzo su cuota hipotecaria, cubrir las espaldas de los que fueron temerarios? porque eso es lo que se está dilucidando ahora
Pero no sólo eso. Se está poniendo en tela de juicio el principio inspirador de la responsabilidad patrimonial universal. Supongan que se decidiera ahora, como muchos piden, que la deuda quede liquidada con la entrega de la vivienda. ¿Cuántos de los que ahora hacen malabarismos para estar al corriente de pago dejarían de hacerlos? ¿no sería un perverso incentivo que haría disparar la morosidad hasta niveles insoportables? ¿quién acabaría pagando la factura? ¿dónde quedaría la seguridad jurídica y la marca “España”? quizá no sepan que un porcentaje muy elevado de las hipotecas no son verdaderamente de bancos españoles. Ellos son sólo meros intermediarios. Como las famosas subprime americanas, muchas de nuestras hipotecas se titulizaron y vendieron a bancos y fondos de inversión de todo el mundo. La dación en pago retroactiva, ¿no entrañaría el riesgo de un nuevo pánico financiero y de multimillonarias pérdidas para los españoles y para todo el mundo?
Recuerden que España no es Venezuela ni Argentina. Aunque fuera deseado –ojalá no-, no se puede permitir un régimen populista porque carece de recursos naturales energéticos baratos. No hay gas ni petróleo. Dependemos de la inversión extranjera y de la financiación exterior para nuestra prosperidad
Espero que los que toman las decisiones no lo olviden, y que sepan conjugar, con buen criterio, la necesidad de preservar la seguridad jurídica, la distribución justa del coste de la factura, y, por supuesto, la asistencia a los que están en riesgo de exclusión social
Confirmado por el Banco de España: el euríbor bajó al 2,079% en julio
El euríbor a 12 meses, tasa de interés de referencia del mercado interbancario al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable de España, se ha situado en julio en el 2,079% de media, según ha confirmado el Banco de España.
El euríbor se estabiliza por debajo del 2,1% pero las hipotecas a tipo variable seguirán bajando
El euríbor a 12 meses, tasa de interés de referencia del mercado interbancario al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable de España, se ha situado en julio en el 2,079% de media, a falta de confirmación del dato por parte de Banco de España.
CaixaBank concede más de 9.700 millones de hipotecas hasta junio, un 46% más
CaixaBank ha anunciado que durante el primer semestre del año concedió más de 9.700 millones de euros en hipotecas para la compra de vivienda, un 46% más que en el mismo periodo del año pasado, y cifra que le permite alcanzar el 27% del total de la nueva producción.
La hipoteca fija de Openbank baja de precio: estas son las nuevas condiciones
El banco digital de Grupo Santander está comercializando un préstamo fijo para la compra de vivienda a 25 años con un interés del 2,46% siempre que el cliente domicilie sus ingresos y contrate los seguros de hogar y vida; en caso contrario, el tipo sube medio punto (2,96%), por lo que se trata de una de las ofertas más destacadas del verano hasta sin bonificaciones. Va destinada a la compra de cualquier vivienda, solo tiene comisión por la cancelación anticipada y exige un importe mínimo
La hipoteca fija de Sabadell se mantiene entre las mejores del verano
La entidad catalana está comercializando uno de los préstamos fijos para la compra de vivienda más competitivos del momento. En concreto, tiene un interés del 2,50% con domiciliación de la nómina y los seguros de hogar, vida y protección de pagos, aunque el interés sube un punto sin esas bonificaciones. La oferta va destinada tanto a viviendas habituales como segundas residencias, puede firmarse a un plazo de hasta 30 años y solo tiene comisión por amortización anticipada.
Los bancos europeos endurecen condiciones para conceder hipotecas en medio de una fuerte demanda
Los bancos de la zona euro aumentaron las restricciones para la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda durante el segundo trimestre del año, según la última encuesta de préstamos bancarios del Banco Central Europeo (BCE), sobre todo, ante una menor tolerancia al riesgo, la situación económica general y la solvencia de los prestatarios. En cuanto a la demanda de hipotecas, la encuesta del BCE refleja un nuevo aumento neto sustancial (37%), con incrementos en Alemania (52%
La firma de hipotecas se dispara un 54% en mayo con un alza récord de financiación bancaria
En el quinto mes del año se inscribieron en los registros 42.274 hipotecas, un 54,4% más interanual y la cifra más elevada de un mayo desde 2022. Según el INE, lo que sí ha marcado máximos históricos es el incremento del capital prestado por la banca para la compra de vivienda, que ha repuntado más de un 74% en los últimos 12 meses. Mientras, el tipo medio de los préstamos sigue a la baja y las firmas a tipo fijo ya rondan el 70% de las formalizaciones. Todas las CCAA han registrado un
221 Comentarios:
De acuerdo, entiendo que el comprador ha hecho un mal negocio, pero el banco también. Por lo tanto tendrian que repartirse las deudas, no es eso justo?
¿Y cuándo al comprador le salió bien, dio la mitad de los beneficios al banco?
Este señor tiene poca idea.
La dación en pago es la solución a todos estos problemas, ya que si los intereses suben, el precio del suelo baja y viceversa. Ya se ha comprobado esto con varias crisis anteriores del ladrillo...lo que pasa es que los bancos no quieren perder la situación de ventaja frente al consumidor que tenían cuando solo financiaban el 70% (semi-justificada) ni la de ahora habiendo financiado al 120% (totalmente injustificada)....deben pagar su cuota de responsabilidad en este asunto
Se debería inmediatamente dar la opción a todo hipotecado actual de incluir la clausula de dación en pago:
- Si decide hacerlo, pues su % de interés sube y su cuota se acomoda a la nueva situación, mas cara, pero sabiendo que el día de mañAna puede entregarla y se acabó: deja la casa, se va de alquiler y hasta otra
- Si decide no hacerlo, pues las cosas se quedan como están y aqui paz...y embargo y miseria de por vida en el futuro si no puede pagar
Cenriquet escrbio:
"..Solo espero una ley que diga que todos aquellos que vendieron sus viviendas en el período 1997-2007 entreguen las plusvalías que obtuvieron para así ayudar a los que ahora no pueden pagar las hipotecas."
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Me parece una de las propuestas mas razonables que he leido para que no acaben pagando inocentes por culpables.
Una ley con efectos retroactivos para que las plusvalias ( en su totalidad, en parte, en comodos plazos..) de aquellos que se beneficiaron de la especulacion sirvan para aliviar la situacion de aquellos otros que siguieron su ejemplo sin exito.
¿Acaso eso no seria solidario y justo?
Cuando el artículo dice "justos por pecadores" creo que por justos se refiere a personas que, o bien tienen la suerte de poder hacer frente a las deudas que han adquirido, o bien a aquellos, entre los que me encuentro, a quienes simplemente nos parecía una insensatez endeudarse por esas cantidades y para tantos años. No creo que se refiera a los prestamistas
Mi sentimiento hacia los bancos y cajas de ahorros esta muy lejos de la simpatía. Sencillamente no los trago, y por eso he intentado tener siempre el mínimo trato con ellos. Un interes al 3% a 40 años es usura lo mires como lo mires. Reducid si no el plazo a los 15 años de media en los que nuestros padres solían pagar sus hipotecas, y a ver qué interés y que cuotas os salen.
Así que legislar, o decretar leyes —como se hace ahora— a favor de los poderosos bancos me revienta. Pero soy muy crítico también a la hora de apoyar económicamente a todo el que no pueda pagar su casa sin más. A quienes fueron estafados, si, por supuesto, obligaría a los bancos a devolverles el dinero. A quienes asumieron riesgos y la cosa les salió mal, sintiéndolo mucho, no. ¿No es también esto socializar pérdidas privadas? ¿Es obligatorio tener una casa en propiedad? ¿Alguién de los que se enriqueció durante la burbuja comprando y haciendo encarecerse el mercado inmobiliario repartió algo entonces? Pero claro, como se ha ayudado a los poderosos ahora también habrá que ayudar a los débiles.
Por cierto, nadie habla de los que vivimos de alquiler, no poseemos ninguna propiedad y si no podemos pagar el alquiler nos quedamos igualmente en la calle con una mano delante y otra detrás. Alguien ve la posibilidad de que me ayuden con dinero público (ése que teóricamente es de todos) para comprarme una propiedad privada donde vivir en ese caso? Claro, yo no tendré una deuda, porque alguna ventaja habría de tener haber "tirado" el dinero durante años. Pero entonces, ¿Es más justo apoyar a los que tiene deudas que no pueden pagar que a los que, como buenamente han podido, han ido saliendo adelante sin endeudarse? ¿Castigamos la sensatez? ¿Subvencionamos la irresponsabilidad? Yo no lo veo claro, qué queréis que os diga.
Como alguien apuntaba en un comentario anterior, lo más razonable me parecería que, como tanto el banco como el solicitante del préstamo firmaron un contrato privado a sabiendas de los riesgos que corrían, las pérdidas se repartieran entre los dos. Nada de dinero público para ninguno de ellos. Y sí todo el esfuerzo negociador del mundo para que los más fuertes, en este caso los bancos, no abusen de los más débiles.
Siento haber simplificado en exceso el asunto, pero me parece que empieza a ser necesario un tono menos paternalista y más "políticamente incorrecto".
Me quedo atónito ante los comentarios. Dan la sensación de que el banco drogó a los hipotecados antes de firmar. No leo que ninguno hable de la posibilidad del alquiler. Citan otros países donde precisamente el alquiler es una forma de una gran importancia a la hora de disfrutar de una vivienda. Me parece estupendo que se apruebe la dación en pago o se reduzca el número de años pero eso significará un endurecimiento en la concesión de hipotecas, claro entonces dirán que vaya con los bancos que no dan el dinero. Esto último es igualmente curioso, ahora hay quejas porque los bancos no se fian y no dan dinero pero a la vez protestan porque los bancos dieron dinero alegremente. Eludir la responsabilidad del individuo y descargarla en otros. Creo que se debería de ayudar a aquellas familias que por diversas circunstancias de fuerza mayor no pudieron devolder su hipoteca pero no creo que ello deba hacerse cuando se muestre claramente que hubo una mala gestión
Oye que no todos han pedido por encima de sus posibilidades!!!!Que hay miles de desahuciados que no pueden con sus hipotecas por dejar a los dos miembros del hogar en la calle,a ver si nos olvidamos que hipotecas han habido siempre pero tantos despidos no.
Yo soy uno de esos que se resistió a los cantos de sirena, malviviendo en "cutres" y caros pisos de alquiler, peregrinando como un nómada por media España debido a mi profesión, compartiendo con compañeros de trabajo para abaratar gastos, sin intimidad y afectando a mi vida social enormemente. Y, además, con el handicap añadido que supone sacrificar todo eso por el lema "todo por la patria", ya me entendéis. Aguantando menosprecios de la misma gente a la que sirves por el hecho de que no ganas lo mismo que un niñato sin estudios. Y encima ahora nos bajan el sueldo y nos quitan la paga extra. Pagando por los errores que no hemos cometido. Y ahora que puedo pensar en que con las bajadas tal vez me pudiese comprar un piso resulta que, primero dilapidan los fondos públicos para solucionar los problemas de los capitalistas especuladores; y después hacen lo imposible para recuperar el precio de la vivienda y seguir perpetuando el mismo sistema que nos ha llevado a la ruína. Vamos . . . Sin comentarios
Es realmente mezquino hablar tan a la ligera de temas tan importantes y lo que es peor sentado cómodamente desde una silla de despacho, que por fortuna no va a perder.....
Me gustaría que probara el sabor que debe tener el quedarse sin trabajo, sin casa sin posibilidades de encontrar otro trabajo porque no hay que olvidar que la gente no para de buscar trabajo ah! se me olvidaba en ese impás también se pierde algo que no se puede ver como es la dignidad y la esperanza ..como se lo explicas a tus hijos ?????, todavía no hemos inventado un cuento para niños que de tanto miedo ... es tan fácil tener una opinión, a todos se nos llena la boca de opiniones grandes opiniones pero a veces se nos deverian de atragantar.
Quizás si antes de recuperar los bancos sus preciados bienes intentaran negociar algo cambiaría...
Fahrgast. LO Has bordado. Poco más que apuntar...bueno, quizás añadir que en el mismo escenario si fuesen banqueros y políticos los que saltasen del balcón para quitarse la vida, seguro que por el artículo 33 aparecían responsabilidades sociales/civiles/penales para las familias temerarias.
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