Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario
En España más del 80% de las familias son propietarias de sus casas. Propietarias o aspirantes a serlo, pues no es menos cierto que muchas de ellas están hipotecadas y que, por tanto, gran parte del precio de la vivienda fue aportado en su día por un prestamista, un banco o una caja de ahorros. Así que, durante el plazo pactado, uno va pagando su cuota en la que una parte es devolución de capital, y otra, la remuneración que se lleva el banco por haber prestado el dinero (intereses)
En España, más de un 90% de las familias hipotecadas paga regularmente sus cuotas, pero hay otras que no. De éstas, una abrumadora mayoría paga tarde, paga mal, o no paga, no por gusto sino porque, lamentablemente, no puede. El hipotecado sabe que si no paga su vida se puede transformar en un drama. Porque el contrato entre prestamista y prestatario está presidido por el principio, consagrado en el art. 1911 del código civil de que "el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros". Es una buena regla, un precepto sano. De esa manera se evita que los ciudadanos, a la hora de tomar prestado, pidan por encima de sus posibilidades. Uno piensa: “ojo, que si pierdo, pierdo lo de ahora y lo que pueda venir”. Es un buen antídoto frente al optimismo antropológico y la picaresca
En los últimos años, el número de familias que ha cesado en sus pagos se ha disparado. Una crisis económica del calibre de la que estamos atravesando no pasa de largo para nadie. Los ingresos merman. El paro. La ayuda social. La llamada de auxilio al familiar, al amigo. La colecta. La parroquia. Caritas. La exclusión social
Dicen algunos que la ley está desfasada. Es una opinión respetable. Bajo mi punto de vista, equivocada. La responsabilidad patrimonial universal, como principio inspirador, es inmejorable. La ley ha funcionado perfectamente en numerosas crisis porque su principio rector es óptimo. La última vez, en la cercana de 1993-1997. Nadie se quejó entonces. No hubo debate en la calle, ni ilp, ni pah. Tampoco cundió el sensacionalismo lacrimógeno en las portadas de los diarios más señeros. ¿Y no se preguntan por qué?
Ya se lo digo yo: por el modelo hipotecario. Imagínese que Ud. Tiene una hipoteca a 15 años como era más clásico antes, con un tipo fijo del 6,5%. El banco le prestó el 70% y Ud. Puso el resto (el precio es 170.000 € y Ud. Se endeuda por 120.000). Su cuota es de 1.000 euros al mes. De repente le va mal, y se ve obligado a renegociar, ¿puede? sí. El banco le cambia el plazo a 25 años. Su cuota pasa ser de 800 euros. Le sigue yendo mal. El banco sustituye el fijo del 6,5% por un variable que se le queda en el 3%. Ahora su cuota es de poco más de 500 euros. ¿Que tampoco puede pagar? no pasa nada. Liquida la casa. Resulta que se hipotecó por el 70%, y que desde entonces ha devuelto con sus cuotas un 10%. Así que con sacar el 60% (unos 100.000 €) del valor en la subasta, se queda limpio
El problema surge cuando la hipoteca ya está variabilizada, ya ha alcanzado 40 años, y se acerca o supera el 100% del precio. Se le han acabado los comodines. ¿Cabe renegociar? muy poco. ¿Es probable que la venta del piso en un mercado bajista liquide la deuda? no
¿Y cómo es posible que las hipotecas en España tengan ahora este formato? ¿por qué se produjo el cambio? ¿por qué no sucedió esto en Francia o Alemania? buenas preguntas. Para dirigírselas a los que han legislado en el país en los últimos diez o quince años, y a los que han dirigido y gestionado los órganos supervisores. En definitiva, a los que han fomentado los incentivos perversos que nos condujeron a esto
Pero más allá de la inevitable responsabilidad de los mencionados, ¿somos los demás inocentes? ¿alguien fue obligado a comprar una vivienda? ¿algún padre fue forzado a avalar a su hijo para conseguir un préstamo? en este país, con 18 años se puede elegir a los gobernantes, con 16 abortar voluntariamente, y con 14 casarse. Pero resulta que con muchos años más, ¿no se es capaz de entender la responsabilidad que conlleva una hipoteca? ¿los riesgos que se asumen cuando se avala a un tercero?
De hecho, no todo el mundo se metió en la rueda. Muchísimos ciudadanos se resistieron a los cantos de sirena y no compraron viviendas en la década loca. ¿Deben ellos hacerse cargo, a través de sus impuestos, de la imprudencia cometida por otros? ¿deben, los que pagan rigurosamente y con esfuerzo su cuota hipotecaria, cubrir las espaldas de los que fueron temerarios? porque eso es lo que se está dilucidando ahora
Pero no sólo eso. Se está poniendo en tela de juicio el principio inspirador de la responsabilidad patrimonial universal. Supongan que se decidiera ahora, como muchos piden, que la deuda quede liquidada con la entrega de la vivienda. ¿Cuántos de los que ahora hacen malabarismos para estar al corriente de pago dejarían de hacerlos? ¿no sería un perverso incentivo que haría disparar la morosidad hasta niveles insoportables? ¿quién acabaría pagando la factura? ¿dónde quedaría la seguridad jurídica y la marca “España”? quizá no sepan que un porcentaje muy elevado de las hipotecas no son verdaderamente de bancos españoles. Ellos son sólo meros intermediarios. Como las famosas subprime americanas, muchas de nuestras hipotecas se titulizaron y vendieron a bancos y fondos de inversión de todo el mundo. La dación en pago retroactiva, ¿no entrañaría el riesgo de un nuevo pánico financiero y de multimillonarias pérdidas para los españoles y para todo el mundo?
Recuerden que España no es Venezuela ni Argentina. Aunque fuera deseado –ojalá no-, no se puede permitir un régimen populista porque carece de recursos naturales energéticos baratos. No hay gas ni petróleo. Dependemos de la inversión extranjera y de la financiación exterior para nuestra prosperidad
Espero que los que toman las decisiones no lo olviden, y que sepan conjugar, con buen criterio, la necesidad de preservar la seguridad jurídica, la distribución justa del coste de la factura, y, por supuesto, la asistencia a los que están en riesgo de exclusión social
Confirmado por el Banco de España: el euríbor bajó al 2,079% en julio
El euríbor a 12 meses, tasa de interés de referencia del mercado interbancario al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable de España, se ha situado en julio en el 2,079% de media, según ha confirmado el Banco de España.
El euríbor se estabiliza por debajo del 2,1% pero las hipotecas a tipo variable seguirán bajando
El euríbor a 12 meses, tasa de interés de referencia del mercado interbancario al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable de España, se ha situado en julio en el 2,079% de media, a falta de confirmación del dato por parte de Banco de España.
CaixaBank concede más de 9.700 millones de hipotecas hasta junio, un 46% más
CaixaBank ha anunciado que durante el primer semestre del año concedió más de 9.700 millones de euros en hipotecas para la compra de vivienda, un 46% más que en el mismo periodo del año pasado, y cifra que le permite alcanzar el 27% del total de la nueva producción.
La hipoteca fija de Openbank baja de precio: estas son las nuevas condiciones
El banco digital de Grupo Santander está comercializando un préstamo fijo para la compra de vivienda a 25 años con un interés del 2,46% siempre que el cliente domicilie sus ingresos y contrate los seguros de hogar y vida; en caso contrario, el tipo sube medio punto (2,96%), por lo que se trata de una de las ofertas más destacadas del verano hasta sin bonificaciones. Va destinada a la compra de cualquier vivienda, solo tiene comisión por la cancelación anticipada y exige un importe mínimo
La hipoteca fija de Sabadell se mantiene entre las mejores del verano
La entidad catalana está comercializando uno de los préstamos fijos para la compra de vivienda más competitivos del momento. En concreto, tiene un interés del 2,50% con domiciliación de la nómina y los seguros de hogar, vida y protección de pagos, aunque el interés sube un punto sin esas bonificaciones. La oferta va destinada tanto a viviendas habituales como segundas residencias, puede firmarse a un plazo de hasta 30 años y solo tiene comisión por amortización anticipada.
Los bancos europeos endurecen condiciones para conceder hipotecas en medio de una fuerte demanda
Los bancos de la zona euro aumentaron las restricciones para la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda durante el segundo trimestre del año, según la última encuesta de préstamos bancarios del Banco Central Europeo (BCE), sobre todo, ante una menor tolerancia al riesgo, la situación económica general y la solvencia de los prestatarios. En cuanto a la demanda de hipotecas, la encuesta del BCE refleja un nuevo aumento neto sustancial (37%), con incrementos en Alemania (52%
La firma de hipotecas se dispara un 54% en mayo con un alza récord de financiación bancaria
En el quinto mes del año se inscribieron en los registros 42.274 hipotecas, un 54,4% más interanual y la cifra más elevada de un mayo desde 2022. Según el INE, lo que sí ha marcado máximos históricos es el incremento del capital prestado por la banca para la compra de vivienda, que ha repuntado más de un 74% en los últimos 12 meses. Mientras, el tipo medio de los préstamos sigue a la baja y las firmas a tipo fijo ya rondan el 70% de las formalizaciones. Todas las CCAA han registrado un
221 Comentarios:
Los bancos ademas de la hipoteca de la vivienda daban ampliaciones de la misma para reformas y otras necesidades despues de valorar la propiedad y resulta que despues que has revalorizado la vivienda con las mejoras que has imbertido en ellas no puedes pagar por estar en paro y no poder hacer frente a los pagos te embargan y te valoran la vivienda por menos de la mitad de la deuda despues de dejarte en la calle te quedas hipotecado para toda la vida y los diez años que ha estado pagando la hipoteca como mi hijo hay muchos en la misma situacion y resulta que no cubren los gastos de los intereses ni siquiera los años pagados menudos ladrones no hay derecho y tenemos que rescatarlos asi esta España entre banqueros chorizos politicos y ladrones que no les hacemos devolver lo robado que lo tenemos que pagar el pueblo y van de señores mirando de lado si les dieramos un escarmiento esto podria cambiar
No estoy de acuerdo con el articulo ni lo que piensa el Sr.artolome, que se ponga del ladoi de las familias con niños en su desesperacion de perder todo, lo que tienen , que van a la calle y no tienen donde ir, o prefiere que se suiciden , que como ve Sr. seguiran mueirendo dejando a sus hijos sin padre o madtre, total a uds. Quele importa, su comentario tajante demuestra que Ud es una persona sin escupulos, ni corazon, lo aborrezco.- una madre de deshauciado.-
El artículo está muy bien argumentado, pero tal como leo en algunos comentarios pasa muy por encima de la responsabilidad de los bancos y cajas que en mi opinión tiene más responsabilidad en el problema por varios motivos:
*Tasación delpiso. ¿Quién exigía la tasación para darte la hipoteca? El banco.
*Perdida de valor del piso. ¿Quién son los responsables de la perdida de valor? El hipotecado no. Si acaso hay más responsabilidad en las tasaciones infladas y en los propios bancos que no en el hipotecado.
Si un piso no vale para saldar la deuda, el problema no es del hipotecado porque el piso es el mismo. El problema es del tasador oficial y del que creyó en su valor para darle el dinero no al hipotecado, sino al promotor. Si la garantía no cubre la hipoteca y por ello te persiguen hasta que pages lo que se dió al promotor, entonces no es una hipoteca, es un prestamo. Y solo por llamar hipoteca en vez de prestamo los bancos deberían de asumir su responsabilidad y aceptar el piso para saldar la deuda.
#117: resumiendo: si el hipotecado no paga el préstamo hipotecario no se puede quedar la casa (porque no la ha pagado) y tiene que seguir pagando la deuda (porque el dinero sí lo ha gastado, en lo que él quiso, y tiene que devolverlo). Es sencillísimo de entender.
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Es sencillísimo de entender y se entiende perfectamente. Pero para dar la hipoteca, el banco no uso **su** dinero (el de sus depositantes) sino dinero *prestado* a su vez por otros, de Alemania o de donde sea. Al no pagar el hipotecado se le aplican consecuencias, pero a continuación quien no paga lo que debe es el propio banco, que no cumple ante su acreedor alemán. ¿Asumen los bancos las consecuencias de sus impagos?
Si jugamos al parchís y cuando como yo no cuento veinte, sino solo diez, y cuando comes tú no cuentas veinte, sino cuarenta, pues me levanto y me voy.
Hay una forma muy "sencilla" de ganar en un casino: apostando el doble.
Apuestas 1.000 euros a 'par', si sale 'par' te dan 2.000 euros, así que ganas 1.000. En cambio, si sale 'impar', apuestas el doble. Al apostar 2.000 euros a 'par', si sale 'par' te dan 4.000 euros, así que ganas 1.000 porque apostaste en total 3.000 (1.000+2.000). En cambio, si sale 'impar', apuestas el doble. Al apostar 4.000 euros a 'par', si sale 'par' te dan 8.000 euros, así que ganas 1.000 porque apostaste en total 7.000 (1.000+2.000+4.000). En cambio, si sale 'impar', apuestas el doble.
Este "truco" no funciona realmente por dos motivos: el primero, porque el doble del doble del doble empieza a ser una cantidad muy importante (16.000, 32.000, 64.000, 128.000, ...), que no todo el mundo puede poner encima de la mesa; el segundo motivo es que el casino no admite apuestas por encima de un determinado límite, precisamente para evitar este tipo de comportamientos. La existencia de ese límite y el 'cero' de toda ruleta, la casilla que no otorga premios, hace que trucos tipo "apuesta el doble" no funcionen. Cuando llegas al límite o te quedas sin dinero, pierdes todo lo ganado.
Lo que no funciona en un casino, sin embargo, sí funciona en la vida real, precisamente porque no se ponen límites. El precio de las viviendas en 1999-2007 se estaba desmadrando, ya no eran apuestas de 3 ó 4 salarios anuales, sino de 8 ó 10 ó 12 salarios anuales; se pasó de financiar el 80% del valor de tasación a financiar el 100%, luego el 110% para cubrir impuestos y luego el 120% para los muebles, el coche y las vacaciones. Las hipotecas pasaron de 20 años a 25, luego a 30, luego a 35 y luego a más de 40 años. Durante todos esos años nadie, ni gobierno, ni banco de España, ni banco central europeo, ponía límites ni decía que los fuera a poner. Al final el límite fue puesto por la cruda realidad: nos quedamos sin dinero para hacer apuestas aún mayores.
Señores del gobierno: ¡Pongan límites!
Hipotecas como mucho a 25 años, por ley. Financiación como mucho del 80% del valor de tasación, por ley. Financiación como mucho por cinco salarios anuales, por ley. Cuota hipotecaria como mucho del 35% de los ingresos demostrables, por ley.
Estos límites están por encima de lo que marca la prudencia, de modo que dan margen para aquellos que deseen ser más arriesgados, pero están muy-muy-muy por debajo de los términos imprudentes a los que hemos llegado en años pasados (hipotecas a 40 años, el 120% del valor de tasación, doce salarios anuales, 70% de ingresos reales).
Esto es como los 120 km/h de las autopistas: a veces son incómodos, pero salvan vidas.
Hacia tiempo que no veía tantos disparates juntos en un solo artículo. Patético...
No deberiamos olvidar que al banco se le pide dinero, no casas, cuando se firma un contrato hipotecario estás asumiendo que tienes que devolver ese dinero durante x años y a un tipo de interés determinado, ellos te pueden informar bien o mal, pero ya en tu casa con tu calculadora y tu boli ves si puedes pagar o no. A mi también me hubiese gustado vivir en un casoplon pero me compre un piso de 75 m2 y no en la moraleja precisamente, por el que tuve que pagar intereses del 12% , (la casa la compre en 1996) eso si con vecinos dando por saco por todos lados, pero tengo mi casa pagada porque es lo que podia asumir.
He oido comentarios de todo tipo, pobre gente que les han engañado, es que es lo que habia que tenian que pagar ese dinero por comprar una casa, los precios los suben los que compran, no los que venden, a mi me pueden pedir un monton de dinero por una vivienda, pero soy yo la que compra y si me parece caro me quedo donde estoy.
Lo siento puede parecer que no soy solidaria con la gente que lo esta pasando mal, pero no entiendo a los que han comprado por encima de sus posibilidades.
Un saludo
Si, es cierto que a nadie le pusieron una pistola, igual que a los de las preferentes, lo sabemos. Pero es incomprensible si han ocurrido otras crisis de este tipo en otros países como Japón los gobernantes y los propios bancos no han parado la hemorragía a tiempo. Que esto se venía venir. Que hasta el más tonto lo decía ya a principios del 2000. Y si la gente no percibe la sensación del miedo y no se le informa correctamente de los riesgos, pues pasa lo que pasa.
La dación en pago en su tiempo hubiera equilibrado la balanza. Que las hipotecas hubieran sido más alta. Pues nada, a ahorrar más o vivir de alquiler. Todo esto ha estado planificado. Nos han hecho la cama. Los ciudadanos no hemos comportado como niños, y nos han engañado como tal. Hemos confiado demasiado en nuestros dirigentes, y ahora estos no saben cómo paso.
Los bancos no exigen una tasación para saber hasta qué cantidad pueden concederle al cliente que solicita la hipoteca para comprar su vivienda? Entonce, que asuman las "pérdidas" los bancos y pidan explicaciones y responsabilidades a las empresas tasadoras.
Encima, las tasaciones las tienen que pagar los clientes sin saber si va a ser favorable o desfavorable. Seamos serios por favor. El señor que ha escrito el artículo no sé que experiencia puede tener en el sector inmobiliario, pero el artículo deja mucho que desear.
Miremos el ejemplo de Islandia y como se fomentó el consumo para salir de la crisis. Eso sí, aquí en España no podrá ocurrir lo mismo porque significaría penas de cárcel para muchos políticos, los que nos han hecho llegar a esta situación y se han llenado los bolsillos al mismo tiempo.
Qué dice el escritor del artículo de las indemnizaciones millonarias a los directores de los bancos rescatados? me gustaría saber su opinión
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