Dación en pago en España: ¿Pagarán justos por pecadores?

Informe oliver wyman: análisis sobre la radiografía que ha hecho a la banca española

8 Noviembre 2012, 8:02

Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario

En España más del 80% de las familias son propietarias de sus casas. Propietarias o aspirantes a serlo, pues no es menos cierto que muchas de ellas están hipotecadas y que, por tanto, gran parte del precio de la vivienda fue aportado en su día por un prestamista, un banco o una caja de ahorros. Así que, durante el plazo pactado, uno va pagando su cuota en la que una parte es devolución de capital, y otra, la remuneración que se lleva el banco por haber prestado el dinero (intereses)

En España, más de un 90% de las familias hipotecadas paga regularmente sus cuotas, pero hay otras que no. De éstas, una abrumadora mayoría paga tarde, paga mal, o no paga, no por gusto sino porque, lamentablemente, no puede. El hipotecado sabe que si no paga su vida se puede transformar en un drama. Porque el contrato entre prestamista y prestatario está presidido por el principio, consagrado en el art. 1911 del código civil de que "el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros". Es una buena regla, un precepto sano. De esa manera se evita que los ciudadanos, a la hora de tomar prestado, pidan por encima de sus posibilidades. Uno piensa: “ojo, que si pierdo, pierdo lo de ahora y lo que pueda venir”. Es un buen antídoto frente al optimismo antropológico y la picaresca

En los últimos años, el número de familias que ha cesado en sus pagos se ha disparado. Una crisis económica del calibre de la que estamos atravesando no pasa de largo para nadie. Los ingresos merman. El paro. La ayuda social. La llamada de auxilio al familiar, al amigo. La colecta. La parroquia. Caritas. La exclusión social

Dicen algunos que la ley está desfasada. Es una opinión respetable. Bajo mi punto de vista, equivocada. La responsabilidad patrimonial universal, como principio inspirador, es inmejorable. La ley ha funcionado perfectamente en numerosas crisis porque su principio rector es óptimo. La última vez, en la cercana de 1993-1997. Nadie se quejó entonces. No hubo debate en la calle, ni ilp, ni pah. Tampoco cundió el sensacionalismo lacrimógeno en las portadas de los diarios más señeros. ¿Y no se preguntan por qué?

Ya se lo digo yo: por el modelo hipotecario. Imagínese que Ud. Tiene una hipoteca a 15 años como era más clásico antes, con un tipo fijo del 6,5%. El banco le prestó el 70% y Ud. Puso el resto (el precio es 170.000 € y Ud. Se endeuda por 120.000). Su cuota es de 1.000 euros al mes. De repente le va mal, y se ve obligado a renegociar, ¿puede? sí. El banco le cambia el plazo a 25 años. Su cuota pasa ser de 800 euros. Le sigue yendo mal. El banco sustituye el fijo del 6,5% por un variable que se le queda en el 3%. Ahora su cuota es de poco más de 500 euros. ¿Que tampoco puede pagar? no pasa nada. Liquida la casa. Resulta que se hipotecó por el 70%, y que desde entonces ha devuelto con sus cuotas un 10%. Así que con sacar el 60% (unos 100.000 €) del valor en la subasta, se queda limpio

El problema surge cuando la hipoteca ya está variabilizada, ya ha alcanzado 40 años, y se acerca o supera el 100% del precio. Se le han acabado los comodines. ¿Cabe renegociar? muy poco. ¿Es probable que la venta del piso en un mercado bajista liquide la deuda? no

¿Y cómo es posible que las hipotecas en España tengan ahora este formato? ¿por qué se produjo el cambio? ¿por qué no sucedió esto en Francia o Alemania? buenas preguntas. Para dirigírselas a los que han legislado en el país en los últimos diez o quince años, y a los que han dirigido y gestionado los órganos supervisores. En definitiva, a los que han fomentado los incentivos perversos que nos condujeron a esto

Pero más allá de la inevitable responsabilidad de los mencionados, ¿somos los demás inocentes? ¿alguien fue obligado a comprar una vivienda? ¿algún padre fue forzado a avalar a su hijo para conseguir un préstamo? en este país, con 18 años se puede elegir a los gobernantes, con 16 abortar voluntariamente, y con 14 casarse. Pero resulta que con muchos años más, ¿no se es capaz de entender la responsabilidad que conlleva una hipoteca? ¿los riesgos que se asumen cuando se avala a un tercero?

De hecho, no todo el mundo se metió en la rueda. Muchísimos ciudadanos se resistieron a los cantos de sirena y no compraron viviendas en la década loca. ¿Deben ellos hacerse cargo, a través de sus impuestos, de la imprudencia cometida por otros? ¿deben, los que pagan rigurosamente y con esfuerzo su cuota hipotecaria, cubrir las espaldas de los que fueron temerarios? porque eso es lo que se está dilucidando ahora

Pero no sólo eso. Se está poniendo en tela de juicio el principio inspirador de la responsabilidad patrimonial universal. Supongan que se decidiera ahora, como muchos piden, que la deuda quede liquidada con la entrega de la vivienda. ¿Cuántos de los que ahora hacen malabarismos para estar al corriente de pago dejarían de hacerlos? ¿no sería un perverso incentivo que haría disparar la morosidad hasta niveles insoportables? ¿quién acabaría pagando la factura? ¿dónde quedaría la seguridad jurídica y la marca “España”? quizá no sepan que un porcentaje muy elevado de las hipotecas no son verdaderamente de bancos españoles. Ellos son sólo meros intermediarios. Como las famosas subprime americanas, muchas de nuestras hipotecas se titulizaron y vendieron a bancos y fondos de inversión de todo el mundo. La dación en pago retroactiva, ¿no entrañaría el riesgo de un nuevo pánico financiero y de multimillonarias pérdidas para los españoles y para todo el mundo?

Recuerden que España no es Venezuela ni Argentina. Aunque fuera deseado –ojalá no-, no se puede permitir un régimen populista porque carece de recursos naturales energéticos baratos. No hay gas ni petróleo. Dependemos de la inversión extranjera y de la financiación exterior para nuestra prosperidad

Espero que los que toman las decisiones no lo olviden, y que sepan conjugar, con buen criterio, la necesidad de preservar la seguridad jurídica, la distribución justa del coste de la factura, y, por supuesto, la asistencia a los que están en riesgo de exclusión social

221 Comentarios:

Pues lo malo del articulo es que lo que dice es cierto en buena parte. La cultura social que tenemos en España, ese puñetero boca a boca, con frases como "la vivienda nunca baja de precio" o " eres tonto tirando dinero en un alquiler, pudiendo comprar" ha llevado a muchos a una encerrona, porque es mas bonito oir cantos de sirena que duras realidades. Se puede vivir de alquiler, es mas incomodo, no es tan socialmente aceptado, pero tiene muchos menos riesgos.
Tambien es cierto que la banca es culpable por los errores en la calificacion de los riesgos, si pero la solucion cual es?: dejamos que quiebren esos bancos? a mi no me parece del todo mal, pero eso no va a solucionar el problema de los que se han equivocado gravemente en la inversion que han hecho para ser propietarios

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Hay bancos que te rroban el dinero si no andas con ojo, yo llebaba las cuentas de una iglesia de pueblo, es decir las colectas las ingresaba en la caja rural de Canarias, nunca esta caja descontó nada,pues vino un sacerdote nuevo y cambió el dinero al banco santander. Habia unas 20.000 pesetas pues todos los años te descontaban una barbaridad, pues yo dije hay que comprar lo que hace falta ala iglesia era nueva, pues compre la mesa del altar el estandarte de la imagen de san Pedro, los libros y estolas. Cada pueblo tenia una cuenta, vino un sacerdote nuevo y puso todas las cuentas de los pueblos en una sola, luego vino el euro. Quedaban 200 euros y te descontaba el banco al al año 50 euros al otro 40 y asi hasta que no quedó ni un euro. Ahora los banco suben o bajan segun el partido que gobierna. Con Felipe pagué los prestamos personales hasta un 22 por ciento. Saqué menos dinero con Felipe a menos tiempo. Entró aznar saqué más dinero a más tiempo y pagué menos intereses que con el Felipe. Los prestamos con aznar los bajó a un 8,75.los ipotecarios estaban aun 12 con Felipe, con aznar un 2,75. Pues los pobres pudieron hacer sus viviendas, vino el zapatero y los fue subiendo hasta que muchos pobres que pagaban 400 euros al mes los tuvo que pagar hasta 700 euors y más y ahora vienen los desahusios por culpa de esos socialistas anarquistas corruptos, no de los socialistas honrados.

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Estimado Sr.:

Me parece muy bien su argumento, pero como se puede permitir que mi vivienda valga en 2003, justo antes de la subida y de la burbuja, 216.000 € para hacer una hipoteca (el propio banco utiliza su sociedad de tasación) y a la hora de querer hacer una dación en pago, esta misma vivienda valga para el mismo banco y la misma sociedad de tasación menos de 100.000, cuando la misma tasadora dice que el precio de la vivienda usada en Ferrol, ha caido "sólo" el 36,4% ????

Yo estoy de acuerdo en que esto crea una inseguridad jurídica grave, pero yo me hipotequé por 25 años, por un valor del 72% del valor de tasación y con unos ingresos de 4.000 € al mes por mi parte y mas de 1.000 de mi ex conyuge......ahora ambos estamos en paro. CReo que no tomamos una decisión a la ligera ni por encima de las posibilidades. Ahora solo pido que se me permita continuar con mi vida.......nada mas.

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Como es de costumbre siempre aparecen los iluminados como este,para dar opiniones,que a ver si puedo ser lo bastante didactico y si no usar dibujitos para que lo entienda.
Puedo apostar a que un 95% de personas se metieron en una hipoteca fue para pagarla,con miedo?si, pero para pagar,que es lo que podia pasar en aquel momento(para nuestra sabiduria)pues lo que te decian todos,lo peor que te puede pasar es que tengas que venderla,y como muy malo que te quedes a "pre" con el banco,pero si tienes trabajo no tenia por que haber problema.se entera señor iluminado que asi va este pais,lleno de personajillos que van de listos.

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Este articulo me da nauseas,lo siento pero culpar a las familias que estamos viviendo este drama es de ser una persona sin corazon.

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Muy de acuerdo con el artículo. Durante la época loca de la compra de pisos mi pareja y yo nos vimos envueltos entre gente que nos empujaba a comprar una vivienda ya que según ellos estar de alquiler como estábamos era "tirar el dinero". A nosotros nos daba mucho miedo tener una hipoteca ya que aunque las cosas en ese momento iban bien, en el plazo de 10, 20 o 30 años podíamos estar en una situación bastante distinta. De hecho ha ocurrido este año que hemos perdido los dos el trabajo y hemos tenido que volver a casa de nuestros padres. No me quiero imaginar qué nos hubiese pasado si hubiéses finalmente comprado una vivienda.

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El autor del articulo,reitera varias veces en la "seguridad juridica" la "imagen de España",y la solvencia de España.
Primero,¿ Que seguridad juridica tiene la persona,que pierde su empleo,o le vienen mas las cosas,? No se trata de seguridad juridica, y de aqui no me muevo,por que existen un abismo "juridico" y clara indefension en el que pide el prestamo (ciudadano), y las entidades bancarias.
REspecto a la "imagen de España" que no somos Argentina,Venezuela,etc,es una apreciacion bastante pretenciosa,tenemos un sistema financiero modelico talvez?,Cuando hemos tenido que pedir,mas de 60.000 millones de euros a Europa,a los paises que que si tienen dacion en pago en su sistema.

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Quiero felicitar al autor del artículo, me parece muy acertado en el punto principal: las personas son responsables de sus actos. Eso no significa que piense que la dación en pago está mal, todo lo contrario: pienso que deberían ser posibles los contratos de ese tipo. No creo, en cambio, que se pueda decir que los 'bancos' ganan siempre. Los bancos pierden todo lo que no se les devuelve. Las pérdidas de los bancos las han asumido sus accionistas. Las pérdidas de las cajas las asumió primero su patrimonio, que se quedó en cero, luego los accionistas que las compraron al convertirse en bancos (yo soy 'bankiero', es decir, accionista de Bankia) y ahora el Estado, osea, todos. El estado no está sosteniendo a los bancos. Tan sólo se ha hecho cargo de algunas cajas, que ya han agotado todos sus recursos, 'presentes y futuros' y no pueden pagar sus deudas porque a ellas no les pagan sus deudores. La cuestión entonces es: ¿Por qué los acreedores de las cajas no pierden lo que les prestaron?. O sea, ¿Por qué ahora resulta que todos éramos fiadores de las cajas?. En realidad, ya estamos pagando justos por pecadores, pues estamos pagando entre todos las deudas de las cajas, e indirectamente las de sus morosos. ¡Pero eso no significa que debamos pagar las de todos los hipotecados!.

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Es curioso que el artículo venga de alguien que trabaja en el sector inmobiliario, cuando el 90% de las comisiones que cobran o cobraban era a base de que se vendiera el inmueble, este sector de las inmobiliaras eran y son los primeros interesados en que la tasación sea lo mas alta posible para cobrar sus comisiones.-

Si buena parte de la responsabilidad de la especulación viene de las inmobiliarias que son terceros que representan un coste añadido en la operación de compraventa.-

MuchAS ENTIDADES RECIBIAN LAS SOLICITUD DE PRÉsTAMO HIPOTECARIO A TRAVÉs DE LAS INMOBILIARIAS.-

El articulo es pura hipocresía de su autor que ha pretendido llamar la atención.-

Solo le falto decir que el que no pague la hipoteca que se jo................. de por vida.-

Este señor lo tuviera cerca de mi zona y no le compraba un piso en la vida.-

Respete un poco mas a las personas que los están pasando mal, y el único temerario es el autor de este articulo y no la inmensa mayoría que si no pagan es porque perdieron su trabajo.-