Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario
En España más del 80% de las familias son propietarias de sus casas. Propietarias o aspirantes a serlo, pues no es menos cierto que muchas de ellas están hipotecadas y que, por tanto, gran parte del precio de la vivienda fue aportado en su día por un prestamista, un banco o una caja de ahorros. Así que, durante el plazo pactado, uno va pagando su cuota en la que una parte es devolución de capital, y otra, la remuneración que se lleva el banco por haber prestado el dinero (intereses)
En España, más de un 90% de las familias hipotecadas paga regularmente sus cuotas, pero hay otras que no. De éstas, una abrumadora mayoría paga tarde, paga mal, o no paga, no por gusto sino porque, lamentablemente, no puede. El hipotecado sabe que si no paga su vida se puede transformar en un drama. Porque el contrato entre prestamista y prestatario está presidido por el principio, consagrado en el art. 1911 del código civil de que "el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros". Es una buena regla, un precepto sano. De esa manera se evita que los ciudadanos, a la hora de tomar prestado, pidan por encima de sus posibilidades. Uno piensa: “ojo, que si pierdo, pierdo lo de ahora y lo que pueda venir”. Es un buen antídoto frente al optimismo antropológico y la picaresca
En los últimos años, el número de familias que ha cesado en sus pagos se ha disparado. Una crisis económica del calibre de la que estamos atravesando no pasa de largo para nadie. Los ingresos merman. El paro. La ayuda social. La llamada de auxilio al familiar, al amigo. La colecta. La parroquia. Caritas. La exclusión social
Dicen algunos que la ley está desfasada. Es una opinión respetable. Bajo mi punto de vista, equivocada. La responsabilidad patrimonial universal, como principio inspirador, es inmejorable. La ley ha funcionado perfectamente en numerosas crisis porque su principio rector es óptimo. La última vez, en la cercana de 1993-1997. Nadie se quejó entonces. No hubo debate en la calle, ni ilp, ni pah. Tampoco cundió el sensacionalismo lacrimógeno en las portadas de los diarios más señeros. ¿Y no se preguntan por qué?
Ya se lo digo yo: por el modelo hipotecario. Imagínese que Ud. Tiene una hipoteca a 15 años como era más clásico antes, con un tipo fijo del 6,5%. El banco le prestó el 70% y Ud. Puso el resto (el precio es 170.000 € y Ud. Se endeuda por 120.000). Su cuota es de 1.000 euros al mes. De repente le va mal, y se ve obligado a renegociar, ¿puede? sí. El banco le cambia el plazo a 25 años. Su cuota pasa ser de 800 euros. Le sigue yendo mal. El banco sustituye el fijo del 6,5% por un variable que se le queda en el 3%. Ahora su cuota es de poco más de 500 euros. ¿Que tampoco puede pagar? no pasa nada. Liquida la casa. Resulta que se hipotecó por el 70%, y que desde entonces ha devuelto con sus cuotas un 10%. Así que con sacar el 60% (unos 100.000 €) del valor en la subasta, se queda limpio
El problema surge cuando la hipoteca ya está variabilizada, ya ha alcanzado 40 años, y se acerca o supera el 100% del precio. Se le han acabado los comodines. ¿Cabe renegociar? muy poco. ¿Es probable que la venta del piso en un mercado bajista liquide la deuda? no
¿Y cómo es posible que las hipotecas en España tengan ahora este formato? ¿por qué se produjo el cambio? ¿por qué no sucedió esto en Francia o Alemania? buenas preguntas. Para dirigírselas a los que han legislado en el país en los últimos diez o quince años, y a los que han dirigido y gestionado los órganos supervisores. En definitiva, a los que han fomentado los incentivos perversos que nos condujeron a esto
Pero más allá de la inevitable responsabilidad de los mencionados, ¿somos los demás inocentes? ¿alguien fue obligado a comprar una vivienda? ¿algún padre fue forzado a avalar a su hijo para conseguir un préstamo? en este país, con 18 años se puede elegir a los gobernantes, con 16 abortar voluntariamente, y con 14 casarse. Pero resulta que con muchos años más, ¿no se es capaz de entender la responsabilidad que conlleva una hipoteca? ¿los riesgos que se asumen cuando se avala a un tercero?
De hecho, no todo el mundo se metió en la rueda. Muchísimos ciudadanos se resistieron a los cantos de sirena y no compraron viviendas en la década loca. ¿Deben ellos hacerse cargo, a través de sus impuestos, de la imprudencia cometida por otros? ¿deben, los que pagan rigurosamente y con esfuerzo su cuota hipotecaria, cubrir las espaldas de los que fueron temerarios? porque eso es lo que se está dilucidando ahora
Pero no sólo eso. Se está poniendo en tela de juicio el principio inspirador de la responsabilidad patrimonial universal. Supongan que se decidiera ahora, como muchos piden, que la deuda quede liquidada con la entrega de la vivienda. ¿Cuántos de los que ahora hacen malabarismos para estar al corriente de pago dejarían de hacerlos? ¿no sería un perverso incentivo que haría disparar la morosidad hasta niveles insoportables? ¿quién acabaría pagando la factura? ¿dónde quedaría la seguridad jurídica y la marca “España”? quizá no sepan que un porcentaje muy elevado de las hipotecas no son verdaderamente de bancos españoles. Ellos son sólo meros intermediarios. Como las famosas subprime americanas, muchas de nuestras hipotecas se titulizaron y vendieron a bancos y fondos de inversión de todo el mundo. La dación en pago retroactiva, ¿no entrañaría el riesgo de un nuevo pánico financiero y de multimillonarias pérdidas para los españoles y para todo el mundo?
Recuerden que España no es Venezuela ni Argentina. Aunque fuera deseado –ojalá no-, no se puede permitir un régimen populista porque carece de recursos naturales energéticos baratos. No hay gas ni petróleo. Dependemos de la inversión extranjera y de la financiación exterior para nuestra prosperidad
Espero que los que toman las decisiones no lo olviden, y que sepan conjugar, con buen criterio, la necesidad de preservar la seguridad jurídica, la distribución justa del coste de la factura, y, por supuesto, la asistencia a los que están en riesgo de exclusión social
Confirmado por el Banco de España: el euríbor bajó al 2,079% en julio
El euríbor a 12 meses, tasa de interés de referencia del mercado interbancario al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable de España, se ha situado en julio en el 2,079% de media, según ha confirmado el Banco de España.
El euríbor se estabiliza por debajo del 2,1% pero las hipotecas a tipo variable seguirán bajando
El euríbor a 12 meses, tasa de interés de referencia del mercado interbancario al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable de España, se ha situado en julio en el 2,079% de media, a falta de confirmación del dato por parte de Banco de España.
CaixaBank concede más de 9.700 millones de hipotecas hasta junio, un 46% más
CaixaBank ha anunciado que durante el primer semestre del año concedió más de 9.700 millones de euros en hipotecas para la compra de vivienda, un 46% más que en el mismo periodo del año pasado, y cifra que le permite alcanzar el 27% del total de la nueva producción.
La hipoteca fija de Openbank baja de precio: estas son las nuevas condiciones
El banco digital de Grupo Santander está comercializando un préstamo fijo para la compra de vivienda a 25 años con un interés del 2,46% siempre que el cliente domicilie sus ingresos y contrate los seguros de hogar y vida; en caso contrario, el tipo sube medio punto (2,96%), por lo que se trata de una de las ofertas más destacadas del verano hasta sin bonificaciones. Va destinada a la compra de cualquier vivienda, solo tiene comisión por la cancelación anticipada y exige un importe mínimo
La hipoteca fija de Sabadell se mantiene entre las mejores del verano
La entidad catalana está comercializando uno de los préstamos fijos para la compra de vivienda más competitivos del momento. En concreto, tiene un interés del 2,50% con domiciliación de la nómina y los seguros de hogar, vida y protección de pagos, aunque el interés sube un punto sin esas bonificaciones. La oferta va destinada tanto a viviendas habituales como segundas residencias, puede firmarse a un plazo de hasta 30 años y solo tiene comisión por amortización anticipada.
Los bancos europeos endurecen condiciones para conceder hipotecas en medio de una fuerte demanda
Los bancos de la zona euro aumentaron las restricciones para la concesión de préstamos para la adquisición de vivienda durante el segundo trimestre del año, según la última encuesta de préstamos bancarios del Banco Central Europeo (BCE), sobre todo, ante una menor tolerancia al riesgo, la situación económica general y la solvencia de los prestatarios. En cuanto a la demanda de hipotecas, la encuesta del BCE refleja un nuevo aumento neto sustancial (37%), con incrementos en Alemania (52%
La firma de hipotecas se dispara un 54% en mayo con un alza récord de financiación bancaria
En el quinto mes del año se inscribieron en los registros 42.274 hipotecas, un 54,4% más interanual y la cifra más elevada de un mayo desde 2022. Según el INE, lo que sí ha marcado máximos históricos es el incremento del capital prestado por la banca para la compra de vivienda, que ha repuntado más de un 74% en los últimos 12 meses. Mientras, el tipo medio de los préstamos sigue a la baja y las firmas a tipo fijo ya rondan el 70% de las formalizaciones. Todas las CCAA han registrado un
221 Comentarios:
Si el banco de España no permitiera que los bancos incluyeran en sus balances los pisos embargados al precio del momento en el que se adquirieron, o sea, a precios de la época de la burbuja, se acabarían todos estos problemas.
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Las normas de contabilidad ******obligan******* a contabilizar los activos según normas de prudencia. Si fabricas un coche por 10.000 euros y pretendes venderlo por 20.000 euros, en tu balance tienes que poner 10.000 euros hasta que lo vendas, que entonces y solo entonces podrás poner a 20.000 euros.
Los bancos con las viviendas no hacen eso: si la vivienda se adquirió en 2007 por 300.000 euros y hoy la embargan y, en caso de querer venderla, saben que no la podrán vender por más de 100.000, les da igual (a ellos y al regulador), en su balance ponen 300.000. De hecho ponen lo que el ex-hipotecado debe todavía, digamos que 250.000, como si ese dinero ya lo hubieran cobrado. Las normas de prudencia harían que pusieran el precio de coste, como se hace con el coche, que seguramente no superará los 40.000 euros. Cuando lo vendas, si lo vendes, podrás poner en tu balance la cifra que ingreses, pero ni un minuto antes. Y respecto a la deuda de 250.000 euros, actualmente no te darían ni 30.000 euros por ella (sí, 12 céntimos por euro), de modo que esa es la cifra que habría que poner en el balance, para "cumplir la ley".
La diferencia entre 70.000 (40.000 + 30.000) y 250.000 es mentira, no existe, es un número en un papel, pero no hay nada en la realidad que lo avale. Y esa mentira primero se consiente al 100%, y luego en porcentajes menores a medida que el gobierno va obligando a hacer provisiones (dinero que pone el banco en su cuenta de pérdidas para que los 250.000 se parezcan poco a poco a los 70.000), pero sigue siendo mentira. Y aunque se incumple la ley, no se sanciona, y por tanto no se corrige. ¡Si el banco tuviera que valorar su activo en 40.000 euros al día siguiente lo vendía a cualquier precio que supere esa cifra! ¡Y si tuviera que contabilizar la deuda del ex-hipotecado en 30.000 al día siguiente aceptaba renegociar una quita de hasta el 88%! Las leyes dicen que hay que hacer eso, pero no se hace y no pasa nada.
Si el banco de España no permitiera que los bancos incluyeran en sus balances los pisos embargados al precio del momento en el que se adquirieron, o sea, a precios de la época de la burbuja, se acabarían todos estos problemas.
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Las normas de contabilidad ******obligan******* a contabilizar los activos según normas de prudencia. Si fabricas un coche por 10.000 euros y pretendes venderlo por 20.000 euros, en tu balance tienes que poner 10.000 euros hasta que lo vendas, que entonces y solo entonces podrás poner 20.000 euros.
Los bancos con las viviendas no hacen eso: si la vivienda se adquirió en 2007 por 300.000 euros y hoy la embargan y, en caso de querer venderla, saben que no la podrán vender por más de 100.000, les da igual (a ellos y al regulador), en su balance ponen 300.000. De hecho ponen lo que el ex-hipotecado debe todavía, digamos que 250.000, como si ese dinero ya lo hubieran cobrado. Las normas de prudencia harían que pusieran el precio de coste, como se hace con el coche, que seguramente no superará los 40.000 euros. Cuando lo vendas, si lo vendes, podrás poner en tu balance la cifra que ingreses, pero ni un minuto antes. Y respecto a la deuda de 250.000 euros, actualmente no te darían ni 30.000 euros por ella (sí, 12 céntimos por euro), de modo que esa es la cifra que habría que poner en el balance, para "cumplir la ley".
La diferencia entre 70.000 (40.000 + 30.000) y 250.000 es mentira, no existe, es un número en un papel, pero no hay nada en la realidad que lo avale. Y esa mentira primero se consiente al 100%, y luego en porcentajes menores a medida que el gobierno va obligando a hacer provisiones (dinero que pone el banco en su cuenta de pérdidas para que los 250.000 se parezcan poco a poco a los 70.000), pero sigue siendo mentira. Y aunque se incumple la ley, no se sanciona, y por tanto no se corrige. ¡Si el banco tuviera que valorar su activo en 40.000 euros al día siguiente lo vendía a cualquier precio que supere esa cifra! ¡Y si tuviera que contabilizar la deuda del ex-hipotecado en 30.000 al día siguiente aceptaba renegociar una quita de hasta el 88%! Las leyes dicen que hay que hacer eso, pero no se hace y no pasa nada.
¿Y de donde se han sacado las ayudas que ha habido a la banca?????
¿De mis impuestos?? Pues si...
Acordaros, la banca siempre gana...
Esto es como el casino, la banca siempre gana
¿Alguien me puede explicar por qué los bancos no cobran siempre al interés libre de riesgo, habida cuenta de que sus inversiones nunca son arriesgadas? Porque eso es lo que hemos podido comprobar empíricamente: el banco nunca pierde, y si pierde, su pérdida se transfiere a los contribuyentes.
Eso, que aplique el cuento a los bancos.
Este Sr. De be ser uno de ellos, seguro que lo que dice lo hace por boca de los bancos.
Culpables de esta situación, bancos PP y PSOE
Eso. Y tú un santo.
San gorróneo
- Don Jose Luis ruis, apuntate un 10. Diste en el clavo y ya ves la que has montado.
- Nicaso, apuntate otro 10.
Esto es como la fabula de la hormiga y la cigarra. Solo que ahora se han hecho asociaciones de cigarras exigiendo a las hormigas que les den sus provisiones.
Si bien en parte entiendo el razonamiento del articulista, no puedo estar mas en desacuerdo con él.
Olvida este señor que la avaricia de los bancos por realizar hipotecas, era un chollo si consideramos que posteriormente se titularizaban y vendían en ese mercado interbancario.
España es un país que la cultura de vivienda propia es predominante. Uno se casa y lo primero que quiere es una vivienda propia y coche.
Esos dignos directores de banca, que presionados por sus departamentos de inversiones, no dudaban de abusar de su posición dominante frente a unos clientes, en la mayoría de las ocasiones sin una formación financiera suficiente, facilitando sin ningún escrúpulo el acceso a prestamos que ellos sabían o podían intuir que los esos clientes no iban a poder devolver, y sumándole al préstamo hipotecario el préstamo pendiente del coche y el saldo dispuesto de la tarjeta de crédito y como la tasación (que ellos y no el cliente había "ajustado") nos lo permite, pon 3.000,00€ para muebles nuevos.
De eso nos olvidamos, de todas las plus-valías por la venta de esas titulaciones que han ganado a los bancos, de todas las comisiones por hacer hipotecas que se les ha pagado a los bancarios y los bróker por parir y vender esas titulaciones (a mi entender una pirámide se posa, que al final tenia que estallar y ha estallado en manos de los últimos en llegar a la piramide), de eso nos olvidamos. Nos olvidamos de que para ejecutar las hipotecas vuelven a retasar las fincas con minusvalías de hasta el 60% de su tasación inicial y que el banco se las queda por el 60% de ese valor.
Y nos olvidamos también que todo el dinero que va a recibir la banca va a salir de nuestros impuesto pasados presentes y futuros.
Hace unos días leí un artículo de un profesor del Iese, que decía que la dación en pago no era una solución porque dejaba viviendas desocupadas. Que risa ¿No? Pero el desahucio si, claro el desahucio no genera viviendas vacías ¿Verdad? . Todo un lumbreras, no me quiero imaginar lo que pueda enseñar en esa escuela de negocios.
En este país no hay más que un problema que es el desempleo. Con mas empleo mas riqueza, mas ingresos para el estado y al mismo gasto publico menos déficit. ¿Porque nuestros políticos no ponen más interés en poner las estructuras para que los empresarios creen empleo?.
Creen empleo y se solucionaran todos, repito, todos los problemas de este país. Ni prima de riesgo, ni déficit, ni bajada del consumo, ni bajada de los ingresos fiscales, desahucios, ni aumento de la delincuencia, nada de eso estaría ocurriendo si hubiera creación de empleo. Espabilen, el único problema de este país el paro. Solucionen el paro y solucionaran el 90% de los problemas del país
Totalmente de acuerdo con el artículo, eso sí, tambien existe la ley concursal que no se está aplicando a los bancos. Tampoco debería haber un centimo de dinero publico para los bancos. Ah! y no es cierto que haya banca sistemica, ni siquiera bankia. Hay estudios No interesados que lo indican claramente, los accionistas e inversores asumen perdidas, pero ni el ahorrador ni el estado tienen que pagar un duro. O lo aplicamos todo, o no aplicamos nada.
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