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Siete preguntas imprescindibles que debes hacer antes de firmar una hipoteca con éxito

La compra de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Y por lo general se suele llevar a cabo con financiación bancaria. Independientemente del importe a solicitar, es aconsejable hacer una serie de preguntas para contratar una hipoteca con conocimiento pleno de su clausulado y sus comisiones. Es importante saber si el préstamo tiene una cláusula suelo, si establece una comisión por cancelación anticipada o qué vinculaciones tiene.

Para evitar cualquier infortunio con la hipoteca que has contratado con gran ilusión para comprar una vivienda, lo mejor es conocer de primera mano las principales características, ya que su desconocimiento te puede amargar. Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, detalla a continuación las preguntas imprescindibles a hacer: 

1) Cláusulas suelo: aunque apenas hay hipotecas en el mercado con este tipo de condición después de que el Tribunal Supremo considerara muchas de ellas abusivas, todavía hay entidades financieras que ofertan préstamos con cláusulas suelo. En el caso de una hipoteca a tipo fijo, esta disposición desaparece pues sólo existe en las de tipo variable. 

2) Comisiones por cancelación anticipada tanto parcial como total: la mayoría de hipotecas cuenta con este tipo de comisión que alcanza, como máximo, un 0,5% del capital amortizado anticipadamente en los primeros cinco años de vida de préstamo, o un 0,25% si se amortiza en los siguientes años hasta el fin del plazo.  

3) Las vinculaciones: la firma de una hipoteca suele venir acompañada de vinculaciones con las que los bancos consiguen otras vías de ingresos. En ocasiones, contratar estos productos supone una reducción de los tipos de interés. Algunas exigencias son abrir una cuenta nómina o domiciliar algunos recibos, pero también otras más duras como contratar un seguro de hogar, de vida o un plan de pensiones. Es necesario tener en cuenta tres factores, según recuerda Juan Villén:

  • Si realmente son productos que contrataríamos en cualquier caso y que no suponen un gasto no contemplado. En algunos casos contratar uno de los productos vinculados a la hipoteca supone un desembolso cuya prestación no se ha valorado. Por ejemplo, la contratación de un seguro de vida: puede ser un gasto no contemplado pero el lado positivo es que puede dar seguridad y tranquilidad.
  • Compara los precios de los productos de los bancos con los de empresas del libre mercado, sobre todo en el caso de seguros de hogar, de vida o los planes de pensiones. Por ejemplo, si el seguro a contratar es un 30% más caro, no compensa la bajada de los tipos de interés de la hipoteca. por eso, quizás sea mejor contratar menos productos y tener unos intereses más elevados.
  • Hay que ver de qué manera afecta la vinculación de productos a los tipos de interés de la hipoteca tanto en el presente como en el futuro. 

4) Tipo de interés: hay que leer en el contrato hipotecario cuál es el tipo de interés de referencia del préstamo y cuándo hay que hacer la revisión, si de manera semestral o anual. En líneas generales, en el contrato se contempla un índice de sustitución del euríbor.

5) Comisión de apertura: la mayoría de hipotecas tienen una comisión de apertura del 1% del valor total del préstamo y la entidad financiera cobra al inicio por una sola vez. 

6) Cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés: la finalidad de esta cláusula es indemnizar al banco por la pérdida potencial que se le puede ocasionar en el caso de amortización anticipada de un préstamo que le está generando un beneficio superior al valor de mercado actual de la hipoteca. 

La razón no es otra que los bancos están ofreciendo un tipo de interés fijo lo más bajo posible a cambio de que los hipotecados contraten instrumentos de cobertura de tipo de interés, con lo que, si el cliente cancela anticipadamente el préstamo, el banco podría perder dinero al tener que cancelar dichas coberturas. 

Por este motivo, la mayoría de las entidades financieras que ofrecen préstamos a tipo fijo incluyen posibles comisiones en caso de amortización anticipada, las llamadas comisiones por compensación por tipo de interés. Es decir, por pagar toda la deuda pendiente antes de tiempo, el cliente podría tener que pagar una cantidad adicional, eso sí, siempre y cuando el banco tuviera un quebranto al deshacer esa cobertura.

“Hay una gran disparidad entre entidades, algunas directamente no las incluyen y otras aplican un 3% e incluso del 5%. Algunas entidades tratan de suavizar este coste potencial, asegurando al cliente que, llegado el momento, no se lo cobrarán o que se lo condonarán, pero si en el contrato hipotecario está incluida esa cláusula, el riesgo que corre el hipotecado está ahí y debe tenerse en cuenta”, comenta Juan Villén.

7) La dación en pago: algunas hipotecas incluyen la dación en pago, es decir, acepta la vivienda como única garantía pero sólo para compra de primera vivienda. 

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