Las bajadas de tipos del BCE reactivan las ventas de viviendas y traen más y mejores hipotecas

El Banco Central Europeo (BCE) ha sido uno de los protagonistas indiscutibles de 2024. El Guardián del euro ha traído de vuelta las rebajas de los tipos de interés ocho años después. Con los cuatro recortes del precio del dinero que ha llevado a cabo entre junio y diciembre, hasta dejarlo en el 3%, ha reactivado tanto el mercado hipotecario como las ventas de viviendas, que en los últimos meses están cogiendo velocidad y están en máximos de más de una década.

Ya a principios de año, cuando el mercado empezó a descontar el cambio en la política monetaria, la banca se lanzó a mejorar las condiciones de sus hipotecas fijas y volvieron las ofertas por debajo del 3%.

El siguiente gran cambio que se produjo fue en abril, momento en el que el euríbor inició su tendencia a la baja que se mantiene hoy en día. Ya en junio llegó la primera rebaja de los tipos de interés desde 2016, coincidiendo con una moderación de la inflación, y ese fue el gran punto de inflexión del año. Así, el mercado de la vivienda cumplió las previsiones que apuntaban a que iría de menos a más con el paso de los meses. 

Aumentan las compraventas de viviendas

Aunque las compraventas de viviendas empezaron a crecer en primavera, desde entonces han ido acelerando el paso. Según los últimos datos disponibles del INE, referentes a octubre, sitúan en 69.418 el volumen de transacciones inscritas en España, un 51,3% más que en octubre de 2023. 

Se trata de la cifra mensual más elevada desde mayo de 2007 y supone un crecimiento del número de operaciones del 7,5% interanual en el balance de los 10 primeros meses del año. En enero, en cambio, el número de compraventas se situaba por debajo de las 55.000 unidades. 

Los Registradores de la Propiedad, de cuyos datos se nutren las estadísticas del INE, afirman que el mercado residencial registró una "potente recuperación" en octubre, mientras que desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), cuya estadística bebe de los datos de los notarios, sostienen que las compraventas de viviendas se han ido acelerando en los últimos meses y que ya crecen a un ritmo cercano al 10% interanual, gracias a un "aumento de la demanda, como consecuencia, entre otras cosas, de la relajación de la política monetaria que se está trasladando al crédito".

Según los notarios, entre enero y octubre ya se han vendido más de 580.000 viviendas en el conjunto del país, frente a las 640.451 operaciones que se contabilizaron en todo 2023, año en el que las transacciones bajaron un 10% interanual.

Se firman más hipotecas mientras bajan los tipos y el euríbor

Las hipotecas están siguiendo la misma tendencia que las compraventas de viviendas y han ido de menos a más a medida que ha avanzado el año. 

Según los datos del INE, en octubre se inscribieron en los registros 51.535 préstamos para la compra de vivienda, un 60,8% más que en octubre de 2023 y un 24,8% por encima del mes anterior. Se trata del volumen de operaciones más elevado desde septiembre de 2010 y de la mayor subida en tres años, y eleva el incremento interanual acumulado en los 10 primeros meses del año hasta el 9,2%. En enero, por ejemplo, se inscribieron cerca de 37.400 préstamos.

También destaca el fuerte aumento del capital que presta la banca para la compra de viviendas vía hipotecas, que en el décimo mes del año alcanzó los 7.758,8 millones de euros, con un alza interanual del 72% y el mejor registro desde octubre de 2008. En su caso, el repunte acumulado de 2024 alcanza el 11,8%.

Al margen de las operaciones, otra de las claves del mercado hipotecario de este año es la caída del tipo de interés medio de los préstamos. Según los datos del Banco de España, el tipo medio al que las entidades españolas concedieron créditos para hipotecas descendió en noviembre al 3,206% su nivel más bajo desde finales de 2022. En apenas 12 meses, ha bajado un punto porcentual, gracias a la flexibilización en política monetaria del BCE.

La banca abarata su oferta hipotecaria 

En el caso de las hipotecas fijas, destaca la apuesta constante de la banca por mejorar sus ofertas para ajustarlas a los tipos de interés. Prueba de ello es que, si a principios de año los tipos bajaron del 3%, ahora hay varias ofertas que se encuentran entre el 2,6% y el 2,8%, como muestra el comparador de hipotecas de idealista. Algunos bancos incluso han lanzado hipotecas fijas a un interés del 2,3%.

Esta mejora ha vuelvo a impulsar la contratación de las hipotecas fijas, que habían perdido terreno frente a las mixtas durante el ciclo de subidas de tipos. Desde agosto, según el INE, los préstamos hipotecarios inscritos vinculados a un tipo fijo vuelven a suponer más del 60% de las operaciones. En octubre se situó cerca del 63%, el nivel más alto desde marzo de 2023. 

Los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) también constatan el rally de las hipotecas fijas y muestran que siguen siendo la gran referencia para los consumidores, mientras que las hipotecas mixtas pierden fuelle y las variables han marcado mínimos históricos de contratación. 

Todos estos cambios también han provocado un ocaso en los cambios de hipotecas para mejorar las condiciones iniciales, tras el boom de los meses anteriores. Según los expertos, muchas familias aprovecharon para formalizar el cambio durante la etapa de subidas de los tipos de interés, mientras que otras muchas han perdido el interés por el cambio ante la fuerte caída que está registrando el euríbor a 12 meses. De hecho, ha sido otro de los grandes protagonistas del año.

Fuerte caída del euríbor

El indicador hipotecario de referencia para las hipotecas variables en España inició el año a la baja, aunque en febrero y marzo volvió a subir. 

Sin embargo, desde entonces ha estado cayendo y ha retrocedido más de un punto. Si terminó abril con una media del 3,718%, cerró noviembre con un promedio del 2,506%, mientras que el promedio de diciembre está en torno al 2,42%, por lo que se mantiene en mínimos desde septiembre de 2022. Gracias a los retrocesos mensuales continuados, miles de familias se han beneficiado de una rebaja de las cuotas mensuales, con ahorros que en muchos casos rondan los 1.000-2.000 euros al año. 

Además, las previsiones de bancos y servicios de estudios han ido mejorando con el paso de los meses. En primavera, nadie esperaba que el euríbor pudiera situarse por debajo de la barrera del 3%, mientras que ahora estima que el euríbor tiene margen para bajar en los próximos meses hasta el 2,1%, mientras que el promedio de 2025 podría situarse en el 2,5%, siempre y cuando el BCE siga bajando tipos en el futuro. 

Se avecina un 2025 caliente en vivienda

A lo largo de los últimos meses, y al calor de las bajadas de los tipos de interés por parte del BCE, los expertos consultados por idealista/news han explicado que se esperan más mejoras de las ofertas hipotecarias a corto plazo, así como una mayor demanda para comprar vivienda ante unas condiciones financieras más accesibles, lo que podría presionar aún más los precios. 

La máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona no solo bajó tipos en junio, sino también en sus últimas tres reuniones del año (celebradas en septiembre, octubre y diciembre). Así, el ejercicio termina con el precio del dinero en el 3%, aunque se esperan más recortes en 2025.

Ya se está especulando, de hecho, con una bajada ‘jumbo’ en la reunión de finales de enero, lo que supondría bajar 50 puntos básicos, frente a los 25 enteros que ha aplicado en las cuatro bajadas de 2024, ante el debilitamiento de la economía de la eurozona y una inflación que, aunque sigue ligeramente por encima del objetivo del BCE (2%), de momento se mantiene controlada.

Sea cual sea la intensidad, economistas y analistas dan por hecho que habrá una bajada de tipos en el próximo mes de enero y apuntan a varias más durante todo 2025, si no hay cambios drásticos en el escenario macro base. Actualmente, la previsión es que los tipos de interés bajen hasta el 1,75%-2,5% en los próximos meses, y que ello traiga consigo un año caliente en vivienda.