¿Cómo afectará a la vivienda la subida de tipos? 10 expertos opinan

El banco central europeo (bce) ha resuelto la incógnita y finalmente ha subido los tipos de interés 25 puntos básicos, hasta el 1,25%. Una de las incógnitas que se abre ahora es qué pasará en el mercado de la vivienda tras esta subida, que sobretodo supone un cambio de tendencia por ser el primer repunte en casi tres años. La mayoría de los expertos estima que no tendrá un efecto importante e inmediato en el mercado de la vivienda porque el Euribor ya ha recogido esta subida y alguna más, pero sí creen que hará más restrictivo el acceso al crédito, algo que sí puede presionar a la baja más los precios en el medio plazo

Luis de guindos, ex secretario de estado de economía y director del centro de investigación financiera de pricewaterhousecoopers e ie business school, considera que el efecto de la subida de tipos será negativa pero no tanto como para temer una hecatombe. “El Euribor ya está recogiendo esa posible subida y alguna más”, apunta, para añadir que cuando esta subida se traslade a la hipoteca, supondrá una merma en la renta disponible de las familias españolas de unos 7.000 millones de euros y esto restará crecimiento a la economía española

En su opinión, el problema del mercado inmobiliario está en la nueva financiación para comprar vivienda, que es escasa y con diferenciales elevados. “Se acabaron los diferenciales del 0,5% o 0,75%, con lo que la posible subida de tipos tampoco va a tener un efecto muy perjudicial” señala, aunque reconoce que “será un factor adicional para presionar a la baja al precio de la vivienda”

Jaime álvarez, director de la revista pública subasta y catedrático interino de economía financiera en la universidad complutense, también estima que la subida de tipos no tendrá un efecto directo inmediato en las familias, porque el Euribor ya venía anticipando este aumento. Sin embargo, a nivel social, precisa, el hecho de que se le dé bombo puede frenar el impulso comprador de pisos que pueda haber en estos momentos”. En cualquier caso, el experto también piensa que el quid de la cuestión es facilitar el crédito para comprar una vivienda, lo que considera no se está haciendo, sino todo lo contrario. “Las condiciones hipotecarias son brutales respecto a la situación de los últimos años y esto es lo que hundirá los precios de la vivienda porque tiene un efecto directo sobre la demanda”. Recuerda que para adquirir una casa hay que tener ahorrado el 20% más el 10% de gastos de adquisición más las posibles reformas, algo que con la situación económica actual es prácticamente “inviable”

Álvarez estima que la subida de tipos junto con el incremento de los diferenciales de las hipotecas, el aumento del desempleo, la reducción del ahorro y de la renta disponible, más el aumento de la inflación, del stock de inmuebles y la ausencia de incentivos fiscales, entre otros factores, presionarán a la baja el precio de los inmuebles

Hay expertos que minimizan el efecto subida del Euribor, como es el caso de mikel echavarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria irea. Asegura que la subida de tipos es una mala noticia para la economía española en general pero que el impacto real no será muy importante “ya que el mercado financiero ha trasladado desde hace tiempo las expectativas de subidas de tipos a sus intereses y tendrá más repercusión por el impacto que pueda tener la sensación de cambio de tendencia ya que no será la última subida”. “Es una mala noticia pero no un desastre mayor que el que estamos viendo”, apunta

Otros analistas como Pedro cubillo, de la firma m&g valores, parten de la base de que las posibles subidas de tipos no van a ser muy fuertes. “La mayor parte del ajuste para contrarrestar las subidas se hará contra el diferencial del Euribor que ya se está aplicando a las hipotecas actuales, es decir, pasarán a cobrar Euribor más un diferencial algo más bajo. Es posible que futuras subidas a niveles del 3% puedan comenzar a afectar pero no creo que los primeros movimientos, partiendo de que los tipos están al 1%, lo hagan. Luis corral, consejero delegado de la inmobiliaria foro consultores, también señala que todo dependerá de la cuantía de la subida de tipos futura. “Si es moderada, el efecto es más psicológico que real, no debería afectar al mercado pues es una situación que ya estamos viviendo. Otra cosa es que se quiera magnificar y se convierta en una cámara de resonancia que frene la demanda” apunta

En este mismo sentido, Miguel córdoba, profesor agregado de economía financiera de la universidad ceu-san Pablo y director financiero de kiluva group, apunta que la subida de tipos no es “ninguna novedad”. Recuerda que tenemos los tipos más bajos de la historia, por lo que en estos momentos sólo pueden subir. “La subida va a ser moderada, pero no será la última, por lo que cualquier persona que desee comprar casa, debe pensar en hacer una de estas dos cosas: contratar la hipoteca a un tipo fijo, en torno al 4,5%, o bien dejar un colchón en su renta disponible con el que poder enjugar las posibles futuras subidas de interés” aconseja

Pero no todos los expertos piensan igual: la subida de tipos afectará a la vivienda

Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, hace hincapié en el cambio de estrategia del bce. "Se acabaron los tipos bajos y podemos estar frente al inicio de una tendencia alcista. Aún no sabemos a qué velocidad Irán añadiéndose más cuartos de puntos porcentuales  al que acaba de subir pero todo indica que la prioridad del bce no van a ser los países periféricos. Esta subida no sólo encarece las hipotecas ya concedidas, sino las que se estén negociando actualmente y dificulta un poco más la venta de viviendas a los precios actuales" comenta

Juan Fernández-aceytuno, director general de st-tasación, pone de relieve el impacto que puede tener en el precio de la vivienda. "Cualquier movimiento al alza en los tipos, aunque ya se haya descontado en parte, afectará al Euribor, y puede por tanto presionar los precios de la vivienda a la baja en el medio plazo", apunta. Eso sí, deja claro que el impacto no se percibirá de forma Drástica, sino de forma gradual

Antonio cabrales, catedrático de fundamentos del análisis económico en la universidad Carlos iii de Madrid, recuerda que los activos financieros tienden a bajar de precio cuando suben los tipos de interés , “suponiendo que las rentas que generan no mejoran con el tipo de interés, algo improbable. Esto unido a que a los demandantes que pidan crédito les costará más hará que bajen los precios de la vivienda y si no bajan, entonces las compraventas disminuirían aún más” apunta. Cabrales indica que es previsible que la morosidad de bancos y cajas también suba, tanto por el lado de particulares que no pueden pagar, como de promotores que no pueden vender. Por último, luis garicano, catedrático de economía en la london school of economics, también cree que la subida de tipos afectará a los precios de la vivienda, a las compraventas y a la mora hipotecaria

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