Llega la ralentización inmobiliaria: menos inversión, ventas de viviendas e hipotecas

La ralentización económica, la elevada inflación, la subida de los tipos de interés y la incertidumbre han sido un lastre para el mercado inmobiliario en 2023. La inversión en el sector se está desplomando, mientras que las transacciones de viviendas y la firma de nuevas hipotecas han bajado con fuerza respecto al año pasado, cuando marcaron sus mejores resultados desde el boom inmobiliario.

Entre los principales cambios del año destacan el tirón del sector hotelero y el residencial, que siguen acaparando la atención de los grandes inversores, el ‘sorpasso’ de la Comunidad Valenciana a Cataluña y Madrid en número de compraventas, o la llegada al mercado de inversores con un perfil más oportunista.

Se desploma la inversión inmobiliaria

Una de las claves del año ha sido el fuerte retroceso que ha registrado la inversión en el sector inmobiliario, que se ha visto lastrada por la elevada inflación, la subida en los costes de construcción, las subidas de los tipos de interés, y la incertidumbre política y económica. En el caso de España, también ha influido el doble periodo electoral, que se ha saldado con un cambio de gobierno en varias autonomías y con un segundo Gobierno de coalición.

La consultora Colliers ya vaticinó a principios de verano una caída de la inversión de un 50% respecto a los niveles de 2022 y de momento sus previsiones se están cumpliendo.

Los datos de PwC y Urban Land Institute apuntan a un desplome cercano al 50% de la inversión en Europa, con 119.000 millones de euros invertidos entre enero y septiembre, mientras que en el caso de España la caída ronda el 30%, con 13.000 millones acumulados en los nueve primeros meses del año. Desde la división de ‘real estate’ de BNP también avalan la contracción de la inversión, con una caída del 63% interanual en el tercer trimestre del año, periodo en el que se cuantificaron 1.800 millones de euros de inversión.

Según diferentes estudios, los inversores están en modo ‘wait and see’, a la espera de que mejore la financiación bancaria y se abaraten los activos inmobiliarios. El momento más crítico se producirá previsiblemente en el arranque de 2024, aunque la situación irá a mejor a medida que avance el ejercicio y haya más certidumbre sobre la política monetaria del BCE.

Ese es el escenario que maneja Colliers, que afirma que "los precios teóricos de los activos deberían tocar fondo en el primer semestre de 2024" y que la posibilidad de que el BCE baje los tipos de interés en los próximos meses “abrirá una buena oportunidad de inversión que, con toda seguridad, muchos 'players' van a aprovechar. Algunos propietarios, forzados por los vencimientos de deuda y necesidades de liquidez, asumirán el nuevo escenario y acercarán posturas de precios con los inversores, reactivando así la actividad inversora". Desde la consultora Savills también esperan una remontada de la inversión inmobiliaria en 2024, año en el que podría registrar un incremento de hasta el 35% en Europa.

Otra de las claves de este año ha sido un cambio en el perfil de los inversores. En un mercado dominado por la incertidumbre económica y las subidas de los tipos de interés, gestoras y consultoras afirman que, en el escenario actual, los fondos ‘core’ no están encontrando nuevas oportunidades de inversión inmobiliaria que encajen con su estrategia a largo plazo, por lo que están analizando otros productos financieros con rendimiento similar y menos riesgo. Así, estos inversores conservadores están dando paso a los fondos ‘value added’, con un carácter más oportunista y con interés en diferentes sectores, desde la vivienda a los hoteles o los centros de datos. También están ganando más peso perfiles como los inversores particulares y los ‘family offices’, en detrimento de los grandes inversores institucionales.

Hoteles, residencial y Madrid centran el atractivo inversor

A pesar de la caída generalizada de la inversión inmobiliaria, hay algunos sectores y ubicaciones que mantienen su atractivo. Un buen ejemplo lo protagoniza el sector hotelero, que en 2023 está captando más inversión que el año pasado.

Según BNP Paribas Real Estate, la inversión hotelera en España ha alcanzado los 2.420 millones de euros en los primeros nueve meses del año, lo que representa el 36% del total de inversión que ha captado el inmobiliario entre enero y septiembre, y supera al que registró el sector hotelero en todo 2022 (2.256 millones de euros). La consultora inmobiliaria destaca que el atractivo de la marca España como uno de los destinos turísticos más relevantes del mundo continúa atrayendo a inversores de distintas tipologías.

En 2023 también está siendo protagonista el sector residencial, aupado por la elevada demanda y la escasa oferta. Los datos de la consultora CBRE apuntan a que el ‘living’, categoría que agrupa todos los segmentos del inmobiliario que forman parte del ciclo de vida de las personas (residencias de estudiantes, ‘flex living’, suelo, residencial en alquiler, residencial en compraventa y senior living), sigue consolidando su posición como foco de inversión. Durante los nueve primeros meses del año, ha concentrado el 32% del total transaccionado en España, con 2.386 millones de euros.

Además de los hoteles y el sector 'living', el apetito inversor también se mantiene en activos como los centros de datos, las nuevas infraestructuras de energía (almacenamiento de baterías para energías renovables, granjas solares, estacionamiento de vehículos eléctricos...) o las instalaciones relacionadas con las ciencias de la salud, que están entre las grandes apuestas de cara a 2024.

En cuanto a las ubicaciones, Madrid se refuerza como el destino más atractivo. De hecho, la capital de España es una de las ciudades europeas más atractivas para invertir actualmente en el sector inmobiliario. De acuerdo con un informe de la consultora Knight Frank, Madrid es la segunda ciudad más atractiva de Europa para invertir en vivienda en alquiler y residencias para estudiantes, solo superada por Londres, y una de las grandes urbes del mundo donde más subirá el precio de los inmuebles de lujo en 2024.

Actualmente, inversores y promotores consideran que invertir en España es una oportunidad particularmente atractiva en los segmentos de vivienda asequible, residencias de estudiantes y hoteles. Según PwC y Urban Land Institute, esto se debe a varias razones, como las altas tasas de turismo y su porcentaje en el PIB nacional, la falta de vivienda asequible en ciudades como Madrid y Valencia, combinada con patrones de migración interna; el desequilibrio entre la oferta y demanda y la alta rentabilidad de los alojamientos para estudiantes en centros urbanos, donde la demanda de viviendas universitarias sigue al alza.

Caen con fuerza las compraventas y las hipotecas

Los factores que han lastrado la inversión en el mercado inmobiliario también han provocado una contracción de las compraventas de viviendas y la firma de nuevas hipotecas. Las previsiones que se sucedieron a principios de año anticipaban una caída de las transacciones superiores al 20%, aunque el mercado se está comportando mejor de lo previsto.

Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que el Gobierno ha recuperado en el arranque de esta nueva legislatura, entre enero y septiembre se llevaron a cabo un total de 470.584 transacciones de viviendas, lo que supone una caída del 13,46% respecto al mismo periodo del año anterior, cuando se contabilizaron 543.754 operaciones. El descenso ha sido generalizado en todo el país, siendo Baleares (-23,92%), Navarra (-23,28%), Ceuta y Melilla (-20,70%), Madrid (-18,95%), País Vasco (-18,87%) y Canarias (-18,79%) las CCAA donde más han bajado las compraventas.

Y los descensos se han prorrogado en octubre. Según los notarios, en el décimo mes del año se contabilizaron 51.952 compraventas, un 5,6% menos interanual, lo que se traduce en el decimotercer descenso interanual consecutivo.

Lo que también constatan los datos oficiales es que las ventas de chalets están bajando más que las de los pisos, mientras que el mercado de vivienda usada está sufriendo más que el de obra nueva. En este sentido, el INE muestra que entre enero y octubre las ventas de viviendas nuevas acumulan un descenso interanual del 3,3%, mientras que las transacciones de viviendas usadas retroceden un 9,9%, dejando la caída media de las compraventas de viviendas en España en un 8,7%. En el décimo mes del año, de hecho, las operaciones en el mercado de obra nueva han crecido levemente (un 0,8% interanual), mientras que las de vivienda usada han bajado un 13,5% respecto a octubre de 2022.

De cara a 2024, los expertos prevén más caídas de las operaciones, que podrían situarse de media hasta el 10%. Solvia anticipa una contracción cercana al 8%, mientras que los analistas de Bankinter prevén un descenso del 5%. Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB), es más pesimista y apunta a una potencial caída de dos dígitos, aunque espera una remontada del mercado en la segunda mitad del año. Desde idealista también esperan caídas de las transacciones, así como una reactivación de parte de la demanda.

En el caso de las hipotecas, el volumen acumulado entre enero y octubre asciende a 230.476 operaciones, con un desplome del 23% interanual (entre enero y octubre de 2022 se firmaron más de 301.000 hipotecas para la compra de vivienda), según los notarios.

El INE también confirma la fuerte caída de la firma de nuevos préstamos, aunque con un resultado diferente, ya que en su caso los datos están basados en los Registradores de la Propiedad, que suelen llevar un decalaje de varias semanas respecto a los que manejan los notarios. En su caso, los números apuntan a un retroceso interanual en el acumulado de los 10 primeros meses del año del 17,7%, tras encadenar nueve meses de caídas consecutivas y los últimos tres con bajadas interanuales de más del 20%. Aun así, el volumen de préstamos en 2023 se mantiene por encima de los niveles de 2019, antes del covid.

Además de la caída de la firma de nuevos préstamos hipotecarios, el año 2023 también ha estado marcado por un nuevo rally del euríbor, que ha llegado a romper el 4% y a tocar máximos desde 2008; por el impulso de las hipotecas mixtas en detrimento de las fijas; por una oleada de cambios de hipotecas por parte de los hogares y la amortización anticipada de los préstamos. Los bancos, por su parte, han extremado la prudencia a la hora de conceder financiación y las hipotecas de máximo riesgo han tocado mínimos históricos, mientras que han vuelto al mercado las hipotecas inversas, un producto financiero dirigido a los mayores de 65 años que quieran obtener liquidez con su vivienda en propiedad. 

La Comunidad Valenciana da el ‘sorpasso’ a Cataluña y Madrid

En plena caída generalizada de las compraventas de viviendas en España, la Comunidad Valenciana ha sido una de las protagonistas del año, tras desbancar a Madrid y Cataluña por número de operaciones. Según los datos de los notarios, entre enero y octubre se han contabilizado 86.545 transacciones de viviendas en la región, una cifra que solo supera Andalucía. En ese plazo se han registrado 78.580 unidades en Cataluña y apenas 62.314 en Madrid.

Agentes inmobiliarios y consultoras recuerdan que la autonomía tiene una demanda amplia y estable, con viviendas habituales, segundas residencias y tanto de clientes nacionales como extranjeros, sobre todo en la provincia de Alicante. A ello se suman otros factores como unos precios asequibles, una elevada rentabilidad para los inversores y el atractivo de la vida mediterránea.