¿Qué hacer cuando un inquilino no paga? Trucos y estragetigas efectivas

Alquilar una vivienda tiene un riesgo que sobresale por encima del resto: que el arrendatario deje de pagar la cuota del arrendamiento. Esta situación se ha vuelto más frecuente de lo que debería, y es que, parece ser que muchas veces la ley protege al infractor, por lo que la resolución de dicho conflicto puede complicarse.

Entonces, ¿qué hacer si un inquilino no paga y cómo proceder? Damos una serie de trucos, estrategias y consejos para solucionar este problema.

Cómo prevenir el impago de la renta

Ante los inquilinos morosos o los inquiokupas lo mejor es la prevención. Existen herramientas que te permiten evitarlos y reducir el riesgo de impago a prácticamente cero.

• Fichero de morosos. Al consultarlo, obtienes información sobre el potencial inquilino y sobre si este tiene deudas con otros caseros.
• Contratar un seguro de impago. La aseguradora elige al candidato a inquilino que mejor garantías de y con la solvencia suficiente para el pago de la renta sin eventualidades.
• Garantía adicional. Además del mes de fianza, se pueden pedir dos meses de renta como garantía adicional. Se suele pedir cuando el inquilino no posee la suficiente solvencia o genera algo de desconfianza.
• Realizar un análisis de solvencia al candidato. Evalúa si lo que queda después de restar los gastos a los ingresos de un inquilino es suficiente para pagar la renta con normalidad. Si contratas un seguro de impago, la aseguradora lo hace por ti.

Trucos para echar a un inquilino que no paga

Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, conviene actuar cuanto antes para evitar que la deuda siga aumentando y recuperar la vivienda. Estos son los pasos para solucioanar el problema.

1. Hablar con el inquilino para intentar resolver el problema. Ante el primer impago o retraso, conviene contactar con el inquilino para conocer los motivos y comprobar si existe una solución viable. Un acuerdo de pago puede evitar que el conflicto termine en los tribunales
2. Reclamar la deuda por escrito. Si el inquilino no paga, es recomendable enviar un burofax con acuse de recibo o cualquier medio fehaciente. En el mensaje deben detallarse las mensualidades pendientes, el importe total adeudado y el requerimiento de pago. 
3. Valorar el envío del requerimiento para evitar la enervación del desahucio. Si se cumplen los requisitos legales, un requerimiento fehaciente de pago realizado con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda puede impedir que el inquilino paralice el desahucio pagando la deuda.
4. Recopilar las pruebas del impago. Es importante conservar el contrato de alquiler, los justificantes bancarios, los recibos pendientes, las comunicaciones con el inquilino y cualquier reconocimiento de la deuda. Todas las pruebas pueden ser decisivas.
5. Incluir al inquilino en un fichero de morosos, si procede.
6. Presentar una demanda de desahucio por falta de pago. Si el inquilino no abona las cantidades pendientes ni entrega voluntariamente la vivienda, habrá que acudir a los tribunales para interponer la demanda de desahucio y reclamar las rentas adeudadas. Es necesario que la demanda vaya firmada por abogado y procurador.
7. Seguir el procedimiento judicial hasta recuperar la vivienda. Una vez presentada la demanda, se seguirán los trámites legales correspondientes. El inquilino tendrá la oportunidad de oponerse a la demanda o actuar conforme a los plazos y condiciones establecidos por la ley. Si no entrega el inmueble voluntariamente, podrá ejecutarse el lanzamiento en la fecha señalada judicialmente.
8. Evitar acciones ilegales. Aunque la situación resulte frustrante, el propietario no debe cambiar la cerradura, cortar la luz, entrar en la vivienda sin autorización, retirar las pertenencias del inquilino ni cortar los suministros. Esto puede considerarse como un delito de coacciones.

Reclamación de la deuda tras el desahucio

Una vez ejecutado el desahucio, el arrendador puede reclamar judicialmente al inquilino las rentas impagadas y los recibos de suministros hasta la fecha del lanzamiento.

La reclamación se inicia mediante una demanda ejecutiva, solicitando al juzgado el embargo de bienes del inquilino. El juzgado requerirá información a las entidades bancarias sobre sus cuentas y saldos, que podrán ser embargados de forma inmediata. Asimismo, podrá solicitarse el embargo de su salario si se encuentra trabajando por cuenta ajena.

¿Cuánto cuesta echar a un inquilino que no paga el alquiler?

El coste medio de un proceso de desahucio puede moverse alrededor de 800 y 2.000 euros, sumando gastos legales y otros asociados al procedimiento. Si se tienen en cuenta las rentas adeudadas y los posibles desperfectos que tendrá el piso, el coste total puede superar los 6.000 euros fácilmente, en función de la renta que hubiera, el tiempo que lleve el desalojo, etc.

¿Cuánto se tarda en echar a un inquilino que no paga?

La duración media de un desahucio por falta de pago es de unos 6-8 meses, pero hay casos en los que para echar a un inquilino moroso haya que esperar un año o más.

Para prevenir este tipo de problemas, te facilitamos el servicio de consulta del fichero de morosos con el que cuenta idealista. Así, es posible consultar los datos del inquilino y buscar si cuenta con un historial de morosidad.

¿Qué hacer si el inquilino que no paga no se quiere ir?

Si el inquilino muestra una actitud negativa ante nuestro intento de comunicación, tendrás que interponer una demanda de desahucio para que le puedan echar. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece estos escenarios en los que se puede echar al inquilino con todas las garantías, ya que estaría incumpliendo el contrato:

• Incumple lo pactado en el contrato de alquiler, por ejemplo, saltándose las cláusulas previamente aceptadas por las partes
• No paga el alquiler u otros gastos (suministros, depósito, actualizaciones de renta, etc.).
• Subarrienda o cede la vivienda sin consentimiento del propietario
• Causa daños o realiza obras sin autorización en el inmueble
• Realiza en la casa actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilegales
• En el caso de los alquileres de uso residencial, el contrato puede rescindirse si la propiedad deja de utilizarse para tal fin.

Estrategias de comunicación con un inquilino moroso

Comunicarse con un inquilino moroso requiere tacto y claridad para resolver la situación de manera efectiva. Estos son algunos puntos clave:

• Muestra empatía y comprensión: Inicia la conversación desde un lugar de comprensión, puede haber razones válidas detrás del retraso en el pago
• Contacta temprano con la persona implicada: No esperes mucho tiempo para abordar el problema, cuanto antes hables con el inquilino, mejor
• Comunica de manera clara y documentada: Explica la situación con claridad, mencionando los términos del contrato y las fechas de vencimiento. Siempre deja constancia por escrito de las conversaciones y acuerdos.
• Ofrece soluciones: Propón soluciones viables, como planes de pago o acuerdos de reestructuración de deuda, si es posible
• Sé firme pero amable: Mantén la profesionalidad y la calma, pero deja claro que es importante resolver la situación para ambas partes
• Notifica las consecuencias: Si la situación no se resuelve, menciona las posibles acciones legales o consecuencias según lo estipulado en el contrato