Parque de viviendas en alquiler

Los anuncios de viviendas en alquiler publicados en idealista recibieron una media de 43 contactos antes de darse de baja en el tercer trimestre, una cifra que es un 16% más elevada que la registrada en el mismo periodo de 2025. Entre las grandes ciudades, el mayor incremento de la competencia por encontrar piso de alquiler se ha dado en Barcelona (42%), seguido de Alicante (37%), San Sebastián (32%), Valencia (20%) y Málaga (15%), mientras que en Madrid se reducido un 1%. Además, Barcelona (92), Palma (67) y Bilbao (56) son los principales mercados en los que cada anuncio que se publica recibe un mayor número de contactos.

El número de viviendas en alquiler permanente disponibles en idealista se ha reducido drásticamente desde 2018. En 2025, había 510.091 anuncios de alquiler de larga estancia frente a los 902.664 de 2018, lo que supone una pérdida de casi 393.000 casas (-44%) en siete años, según los datos del portal inmobiliario. En las grandes capitales, Barcelona pasó de 113.853 anuncios de alquiler en 2018 a solo 19.723 en 2025, una pérdida de 94.130 unidades, que supone una caída del 83%. En Madrid, el descenso roza el 42%, con más de 117.500 unidades menos en 2025, para quedarse en casi 85.000 viviendas de alquiler habitual.

La oferta de vivienda en alquiler en España caerá en 22.927 inmuebles durante 2026, un 3,35% menos que el año anterior, mientras que la presión de la demanda ha alcanzado un máximo histórico de 143 interesados por cada vivienda en un plazo de diez días, según el Barómetro del Alquiler correspondiente al segundo trimestre de 2026. El informe atribuye esta evolución al impacto de la regulación en las zonas declaradas tensionadas y prevé un trasvase de estas viviendas al alquiler vacacional o temporal.

La necesidad y la mirada a largo plazo en la legislación, el aumento de la oferta o centrar el foco en los jóvenes son las conclusiones del Libro Blanco sobre el mercado residencial español que se presentó este jueves en el Colegio de Registradores de Madrid. En este foro, promotores, notarios, políticos o agentes inmobiliarios, entre otros, coincidieron en señalar como "emergencia habitacional" la situación de la vivienda en España. Los registradores, por su parte, alegan que durante el tiempo que estuvo en vigor el registro único de alquileres de temporada lograron "aflorar" 100.000 viviendas que estaban vacías.

El cambio de ciclo que está viviendo el residencial es más profundo. Noelia Rosón, de Testa Homes, señala que el valor de un activo ya no se decide solo en la adquisición o en el desarrollo; se construye, cada vez más, en la capacidad de gestionarlo bien durante años. Mantener el edificio, reducir la rotación, cuidar la experiencia del residente, optimizar costes operativos y sostener ingresos estables ya no son cuestiones secundarias. Son parte esencial del valor. En su opinión, el futuro del residencial será menos un negocio de inversión pasiva y más un negocio de gestión. "El residencial empieza a parecerse cada vez más a una infraestructura urbana", añade.

El mercado del alquiler en España atraviesa una etapa de fuerte tensión, marcada por altos precios, una fuerte demanda y cambios legislativos que generan incertidumbre entre los propietarios. Este contexto ha impulsado el auge del alquiler de temporada, que algunos expertos del sector consideran más rentable y seguro, entre ellos el CEO y fundador de AvaiBook, Rafa Cruces, que en esta entrevista con idealista/news ha comparado la situación actual con un "terremoto" provocado por la presión sobre el alquiler residencial y el crecimiento del turístico.

Uno de los errores más frecuentes, advierte José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), es alquilar tu casa a un amigo o familiar. Porque cuando conoces al inquilino bajas la guardia: no le pides la misma documentación ni haces las mismas comprobaciones. Por eso, los expertos recomiendan mantener la mayor independencia posible entre arrendador y arrendatario. Y anunciar un piso en redes sociales puede parecer la forma más rápida de alquilarlo, pero hacerlo sin precauciones se ha convertido en una práctica de riesgo.

La empresa estatal de vivienda Sepes contará con un portal inmobiliario donde los ciudadanos interesados podrán consultar las viviendas de alquiler asequible disponibles y contactar con la administración competente para poder solicitar una, según el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. El consejo de administración de Sepes ha aprobado un presupuesto de 2,3 millones de euros para el desarrollo, mantenimiento y gestión de este parque estatal de vivienda asequible.

El gobernador del Banco de España, José Luis Escrivá, ha advertido del déficit de viviendas en España ante el fuerte incremento de la demanda y ha afirmado que topar los precios del alquiler podría tener efectos "indeseables", si bien ha precisado que se necesita mucha más información y más experiencias al respecto para conocer el impacto de esta medida. Escrivá ha asegurado que poner el énfasis en los precios y en el tope a los mismos "significa no reflexionar que el problema es que faltan viviendas" en España y que hay déficit viviendas en condiciones accesibles.

La bajada de los tipos, acompañada de una moderación de la inflación, ha animado a que grandes compañías inicien la venta de proyectos destinados al alquiler (‘build to rent’), lo cual permite el aumento de este tipo de viviendas en el medio-largo plazo. Una de las primeras en aprovechar la bajada de tipos ha sido la gestora DWS, que ha puesto a la venta 235 viviendas destinadas al alquiler en el Ensanche de Vallecas (Madrid).

La gestora de Deutsche Bank ha sacado al mercado 235 viviendas destinadas al alquiler en el sureste de Madrid, exactamente en el Ensanche de Vallecas. Este proyecto ‘build to rent’ incluye apartamentos de uno a tres dormitorios y espacios comunes como piscinas, zonas verdes, área infantil y gimnasio propio. Además, dispone de un espacio de ‘coworking’ que incluye ordenadores, cabinas insonorizadas para llamadas y cocina compartida. La ocupación de la promoción ya tiene una ocupación cercana al 70%.

La consultora inmobiliaria Savills estima que el 16% de las viviendas de obra nueva que se incorporarán al mercado del alquiler entre lo que resta de año y el próximo, estarán destinadas a estos nuevos formatos de arrendamiento en 2025, como son el ‘coliving’, ‘flexliving’ o el ‘build to rent’. Esto supone, que de las 35.565 nuevas propiedades que se incorporarán al mercado, según sus estimaciones, 5.840 unidades irán destinadas a estos nuevos formatos de arrendamiento.

Las viviendas equipadas con sistemas de climatización suponen actualmente el 41% de todo el parque residencial, según un estudio de idealista. Las capitales más preparadas para luchar contra los rigores del calor son Sevilla (75%), Córdoba (70%), Valencia y Jaén (66% en ambos casos). Más de las mitad de las casas en las grandes ciudades de Madrid (65%) y Barcelona (58%) también cuentan con refrigeración para pasar el verano. Tener aire acondicionado es más frecuente en las viviendas en alquiler (48%) frente a las que se encuentran a la venta (36%).

El ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, ha criticado que la proliferación de pisos turísticos es un problema de "primera magnitud", ya que está provocando especial afectación en "el centro de las grandes ciudades", obligando a "vaciar los barrios" y a "la gente que vivía y que ahora tiene irse fuera". También ha alertado del impacto de este fenómeno en la oferta disponible de pisos en alquiler.

A pesar de que España es un país donde los veranos son cada vez más calurosos, el parque de viviendas equipadas con climatización apenas supone el 38% del total, según un estudio de idealista. Las capitales más propensas a los rigores de la canícula son, a su vez, las que cuentan con un mayor peso de casas refrigeradas como Córdoba (72%), Sevilla (71%), Palma (63%) o Valencia (62%). Madrid (60%) y Barcelona (55%) también están entre las más preparadas. El 48% de las viviendas que se arriendan cuenta con aire acondicionado, mientras que solo el 36% de las que se encuentran a la venta dispone de este aparato.

El conjunto del parque de viviendas de España tendría un precio, en el hipotético caso de que salieran todas actualmente al mercado, de 4,5 billones de euros, frente a los 1,4 billones que supone el PIB nacional, según un estudio de idealista en el que se ha realizado una valoración a precios actuales de todas las viviendas registradas en el Catastro. Cataluña es la comunidad en la que el valor de su parque de viviendas es mayor, alcanzando los 811.000 millones de euros, mientras el principal parque residencial por provincias se encuentra en Madrid y Barcelona (suman 1,4 billones de valoración). Las casas de la ciudad de Madrid alcanzan los 471.000 millones de euros.

El vehículo de inversión TPG ha decidido frenar la venta de su socimi de viviendas en alquiler Témpore Properties. Esta decisión es fruto de la incertidumbre que rodea al mercado en un contexto marcado por la subida de tipos, la inflación y las consecuencias de la guerra en Ucrania. En estos momentos, el fondo TPG tiene el 99,44% del capital de la socimi, que tiene en propiedad un portfolio de 3.000 viviendas en alquiler.

El Ejecutivo quiere incluir en la Ley de Vivienda, que podría superar el trámite parlamentario antes de final de año, un veto que impida a las comunidades autónomas vender vivienda pública, con el fin de que mantengan todos los inmuebles que promuevan y puedan crear un gran parque residencial público para atender las necesidades de las familias vulnerables y con rentas bajas. Esta propuesta parte de Podemos y el PSOE estaría dispuesto a aceptarla, aunque el sector inmobiliario teme que la medida ahuyente al inversor privado.

El concepto de construir obra nueva para destinarla al alquiler, más conocido en el sector como ‘build to rent’ (BTR), es algo reciente en España. Actualmente hay más de 30 promociones anunciadas en idealista [empresa editora de este boletín] que ofrecen pisos a estrenar en alquiler, la mayoría concentrados en los grandes núcleos urbanos como Barcelona o Madrid. El precio de estos arrendamientos (euros/m2 al mes) no es mucho más alto que uno tradicional, aunque aún son pocas las unidades que hay dentro de todo el mercado de alquiler. No obstante, sí que ofrecen mayores calidades y dotaciones que una vivienda de segunda mano.

El porcentaje de personas que son propietarias de viviendas varía mucho en la Unión Europea. En Rumanía, casi todo el mundo vive en una casa de su propiedad, en Alemania sólo la mitad.

El Ayuntamiento de la capital, a través de la empresa municipal de vivienda (EMVS), quiere desarrollar 25 nuevas promociones de viviendas de alquiler en los próximos meses, que suman 2.060 inmuebles y una inversión de 290 millones de euros. Más de la mitad de ellos empezarán a construirse antes de septiembre. Los nuevos pisos públicos estarán repartidos entre los distritos de Vallecas, Vicálvaro, Villaverde, Carabanchel, Latina, Tetuán, Fuencarral y Barajas. Repasamos qué hay proyectado y en qué ubicaciones.

La negociación de la primera Ley estatal por el Derecho a la Vivienda entre PSOE y Podemos sigue enquistada en si aplicar una regulación al mercado del alquiler o en ofrecer beneficios fiscales. Parece que hay consenso en medidas como un recargo a las viviendas vacías o la de incrementar el parque público en alquiler. Para evitar que en un futuro pueda privatizarse, se está concretando la fórmula legal para prohibir su venta a inversores privados.

En enero de 2017, el Ayuntamiento de Barcelona aprobó el Plan por el Derecho a la Vivienda 2016-2025 que recogía la promesa del equipo de Ada Colau de construir 8.854 viviendas en 9 años y aumentar el parque público un 8%. De la media de 800 pisos nuevos por año que calculaban (3.541, según el Plan), hoy confirman que no construirán más de 1.500 pisos durante su legislatura. 

El gran stock de viviendas sin vender y promociones inacabadas con las que aún cuentan los bancos o la Sareb pueden tener una salida en el alquiler.

El alquiler entra de lleno en la agenda del Gobierno.