Artículo escrito por josé Luis Ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario
En España más del 80% de las familias son propietarias de sus casas. Propietarias o aspirantes a serlo, pues no es menos cierto que muchas de ellas están hipotecadas y que, por tanto, gran parte del precio de la vivienda fue aportado en su día por un prestamista, un banco o una caja de ahorros. Así que, durante el plazo pactado, uno va pagando su cuota en la que una parte es devolución de capital, y otra, la remuneración que se lleva el banco por haber prestado el dinero (intereses)
En España, más de un 90% de las familias hipotecadas paga regularmente sus cuotas, pero hay otras que no. De éstas, una abrumadora mayoría paga tarde, paga mal, o no paga, no por gusto sino porque, lamentablemente, no puede. El hipotecado sabe que si no paga su vida se puede transformar en un drama. Porque el contrato entre prestamista y prestatario está presidido por el principio, consagrado en el art. 1911 del código civil de que "el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros". Es una buena regla, un precepto sano. De esa manera se evita que los ciudadanos, a la hora de tomar prestado, pidan por encima de sus posibilidades. Uno piensa: “ojo, que si pierdo, pierdo lo de ahora y lo que pueda venir”. Es un buen antídoto frente al optimismo antropológico y la picaresca
En los últimos años, el número de familias que ha cesado en sus pagos se ha disparado. Una crisis económica del calibre de la que estamos atravesando no pasa de largo para nadie. Los ingresos merman. El paro. La ayuda social. La llamada de auxilio al familiar, al amigo. La colecta. La parroquia. Caritas. La exclusión social
Dicen algunos que la ley está desfasada. Es una opinión respetable. Bajo mi punto de vista, equivocada. La responsabilidad patrimonial universal, como principio inspirador, es inmejorable. La ley ha funcionado perfectamente en numerosas crisis porque su principio rector es óptimo. La última vez, en la cercana de 1993-1997. Nadie se quejó entonces. No hubo debate en la calle, ni ilp, ni pah. Tampoco cundió el sensacionalismo lacrimógeno en las portadas de los diarios más señeros. ¿Y no se preguntan por qué?
Ya se lo digo yo: por el modelo hipotecario. Imagínese que Ud. Tiene una hipoteca a 15 años como era más clásico antes, con un tipo fijo del 6,5%. El banco le prestó el 70% y Ud. Puso el resto (el precio es 170.000 € y Ud. Se endeuda por 120.000). Su cuota es de 1.000 euros al mes. De repente le va mal, y se ve obligado a renegociar, ¿puede? sí. El banco le cambia el plazo a 25 años. Su cuota pasa ser de 800 euros. Le sigue yendo mal. El banco sustituye el fijo del 6,5% por un variable que se le queda en el 3%. Ahora su cuota es de poco más de 500 euros. ¿Que tampoco puede pagar? no pasa nada. Liquida la casa. Resulta que se hipotecó por el 70%, y que desde entonces ha devuelto con sus cuotas un 10%. Así que con sacar el 60% (unos 100.000 €) del valor en la subasta, se queda limpio
El problema surge cuando la hipoteca ya está variabilizada, ya ha alcanzado 40 años, y se acerca o supera el 100% del precio. Se le han acabado los comodines. ¿Cabe renegociar? muy poco. ¿Es probable que la venta del piso en un mercado bajista liquide la deuda? no
¿Y cómo es posible que las hipotecas en España tengan ahora este formato? ¿por qué se produjo el cambio? ¿por qué no sucedió esto en Francia o Alemania? buenas preguntas. Para dirigírselas a los que han legislado en el país en los últimos diez o quince años, y a los que han dirigido y gestionado los órganos supervisores. En definitiva, a los que han fomentado los incentivos perversos que nos condujeron a esto
Pero más allá de la inevitable responsabilidad de los mencionados, ¿somos los demás inocentes? ¿alguien fue obligado a comprar una vivienda? ¿algún padre fue forzado a avalar a su hijo para conseguir un préstamo? en este país, con 18 años se puede elegir a los gobernantes, con 16 abortar voluntariamente, y con 14 casarse. Pero resulta que con muchos años más, ¿no se es capaz de entender la responsabilidad que conlleva una hipoteca? ¿los riesgos que se asumen cuando se avala a un tercero?
De hecho, no todo el mundo se metió en la rueda. Muchísimos ciudadanos se resistieron a los cantos de sirena y no compraron viviendas en la década loca. ¿Deben ellos hacerse cargo, a través de sus impuestos, de la imprudencia cometida por otros? ¿deben, los que pagan rigurosamente y con esfuerzo su cuota hipotecaria, cubrir las espaldas de los que fueron temerarios? porque eso es lo que se está dilucidando ahora
Pero no sólo eso. Se está poniendo en tela de juicio el principio inspirador de la responsabilidad patrimonial universal. Supongan que se decidiera ahora, como muchos piden, que la deuda quede liquidada con la entrega de la vivienda. ¿Cuántos de los que ahora hacen malabarismos para estar al corriente de pago dejarían de hacerlos? ¿no sería un perverso incentivo que haría disparar la morosidad hasta niveles insoportables? ¿quién acabaría pagando la factura? ¿dónde quedaría la seguridad jurídica y la marca “España”? quizá no sepan que un porcentaje muy elevado de las hipotecas no son verdaderamente de bancos españoles. Ellos son sólo meros intermediarios. Como las famosas subprime americanas, muchas de nuestras hipotecas se titulizaron y vendieron a bancos y fondos de inversión de todo el mundo. La dación en pago retroactiva, ¿no entrañaría el riesgo de un nuevo pánico financiero y de multimillonarias pérdidas para los españoles y para todo el mundo?
Recuerden que España no es Venezuela ni Argentina. Aunque fuera deseado –ojalá no-, no se puede permitir un régimen populista porque carece de recursos naturales energéticos baratos. No hay gas ni petróleo. Dependemos de la inversión extranjera y de la financiación exterior para nuestra prosperidad
Espero que los que toman las decisiones no lo olviden, y que sepan conjugar, con buen criterio, la necesidad de preservar la seguridad jurídica, la distribución justa del coste de la factura, y, por supuesto, la asistencia a los que están en riesgo de exclusión social
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221 Comentarios:
Es justo hablar de cumplimiento de la ley, pero no podemos perder de vista que la ley debe cumplirse en todos los casos y para todos. El que quiebra, quiebra, pierde sus garantías y aquí paz y después gloria. Lo que no puede ser es que los impuestos de todos se dediquen a rescatar a los más ricos, los bancos, dejando de lado a los más pobres, que además arrastrarán esa lacra toda la vida. Puestos a elegir, prefiero que los que asuman las pérdidas sean los bancos hasta el último límite, y luego ya hablaremos. Pero no que los bancos actualicen en balance el precio de la casa, la embarguen a ese precio, manteniendo la deuda en el valor antiguo para seguir recuperando todo lo que puedan durante toda la vida del embargado, pero a ellos inmediatamente se les cubra la pérdida con dinero público. Sinceramente, prefiero un mecanismo en el que buena parte de ese dinero público se destine a cubrir la deuda del ciudadano, porque además significará ahorro posterior en subsidios, asistencia social, etc. por no hablar de costes procesales. Así que ni blanco ni negro. En lo que sí estamos de acuerdo es en la falta de inspección, y lo que debe hacerse es eliminar la voluntad política de esa inspección mediante legislación. Y desincentivar el beneficio del banco a bajo riesgo, el crédito será más caro, sin duda, pero también más racional, si el banco asume más riesgo al conceder un préstamo solamente avalado por el bien. A que nadie habla de una burbuja de crédito societario. A las sociedades no se les conceden créditos tan alegremente, únicamente cuando se involucra mediante aval hasta la última gota del patrimonio presente y futuro del propietario. Limitemos esto, y luego que hable el propio mercado, que mecanismos tiene de sobra para ajustarse.
Donde esta su principio de solidaridad con los demás? Piense que la situación actual no ha sido producida por el consumidor de a pie, más bien todo lo contrario, se podría decir que el circulo empieza en un gobierno irresponsable que necesitaba recaudar, de donde se podía recaudar más, pues con la ventas inmobiliarias mediante de la recaudación de (i.t.p), que además modifico al alza, para ello necesitaba que el banco de central español tuviera flexibilidad con el control de la banca para que esta pudiera conceder créditos, los bancos y sus directivos a más hipotecas concedidas más bonos de incentivos y mejores balances de beneficios para atraer más inversión, por consiguiente el mensaje para la inversión del resto del mundo España esta en un momento de desarrollo y por consiguiente más compra más beneficios para la banca y si se concede más hipotecas, más recaudación para el estado y organismos públicos, se cierra el circulo y en medio ese pobre e ignorante ciudadano, por consiguiente quien es el culpable de la crisis ? Además en cualquier contratación de hipoteca normalmente se producía una situación de falta de equidad, en la contratación de una hipoteca un ciudadano de a pie tenía la fuerza y moral para proponer modificaciones en las condiciones de escritura hipotecaría ? Si lo hacia no había crédito, era si o si. Cuantos ciudadanos estaban acompañados de un asesor profesional en la firma ? Como lo estaba el banco, puede haber se producido un uso y abuso de una situación predominante, cuando se da dichas circunstancias, el código civil indica que pueden ser causa de nulidad. Sabe usted que sucede con las leyes cuando se produce un estado de excepción o emergencia nacional? Pues piense que este lo es. Otras situaciones acontecidas en tiempos pasados no se pueden comparar con la situación actual. La banca puede dar créditos a un que se aplique la dacion en pago, donde más beneficios obtiene es cobrando un tipo de interés, ahora no lo hace porque le es igual de rentable y menos arriesgado comprar deuda publicas, que pasará cuando la prima baje y el tipo de interés que obtenga este en el 1% ? Y sabe que esperando hay un gran numero de consumidores hipotecarios, no se preocupe, encontrara la forma de dar hipotecas y garantizar se el menor riesgo. Sabe en tiempos pasados era el mayor constructor y ade´Mas con dinero y financiación, la banca. Usted decide...
Cada vez que subía el precio de nuestra vivienda, eramos más ricos, vivíamos en una euforia,nos creíamos importantes, porque teníamos un capital que nos respaldaba por si en algún momento nos salía una contingencia. Íbamos pagando nuestra hipoteca, sin ahorrar para cuando viniesen malos tiempos, nos creíamos que nuestra hucha era nuestra vivienda, que cada euro que invertíamos en ella ganabamos dos.
Ahora ha llegado el momento de la cruda realidad, vivíamos en un mundo de fantasía, en una nube, en que no nos importaba nada, haciamos nuestro viaje por Semana Santa, las vacaciones de verano y si pillabamos un puente viajabamos a París, todo en un mismo año.
Pero estamos empobriendonos todos de golpe, cuando creias que aquel piso de 400.000 euros, de que te queda una hipoteca de 240.000 €, te creias con un saldo en la cuenta de 160.000 €.
Ahora te das cuenta que el piso vale solo 210.000 €, que debes 240.000 y que todos tus ahorros se los ha llevado la crisis, y todo aquello que no importaba y no sabiamos valorar "ahora es lo más importante".
A #3: ¿No sería más inteligente (aunque no justo) hacer algún tipo de amnistía, aunque fuera parcial, que permitiera a estas personas reintegrarse plenamente en la sociedad?
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Cuando la persona "a" roba una cantidad "x" a otra persona "b" alguien podría pensar que no es justo quitarle a "a" un dinero que está en su bolsillo para darselo a "b", pero otros pensamos que robar y timar es algo reprochable y que hay que castigarlo.
¿Es justo que se devuelva íntegro lo recibido con las preferentes? Lo injusto sería que no se devolviera, o que se devolviera la cantidad exacta en solo algunos casos. Si solo se devuelve en un 1% de los casos, habría que devolverles lo timado multiplicado al menos por 100, porque en otro caso al que vendió preferentes le sale a cuenta el timo.
¿Es justo que se condone el 50% de las hipotecas que están al límite del embargo?Considerando que cuando el banco firmó la hipoteca ****sabía**** que en un porcentaje elevado de esas hipotecas al final terminaría en embargo, pues sí, yo pienso que lo justo es que se condone ese 50%. El banco nunca debió prestar tanto dinero con intención de timar. Lo justo es que ahora pague por lo que hizo.
Obviamente las leyes nunca aprobarán esto. No están del lado de los ciudadanos, aunque lo aparenten.
Totalmente de acuerdo con el artículo
Como me gustaría que mañAna te echen del trabajo y el mes que viene no puedas pagar tu hipoteca. Y no creas que por ser gerente de banco te puedes salvar de ese destino. Me encantaría verte llorar como mujer lo que no supiste defender como hombre.
Hay que aumentar los ingresos [salarios], para así poder ingresar más de lo que se gasta. No hay que hacer como hasta ahora, pagar salarios que imposibilitan gastar lo necesario, con la coartada de que si necesitas gastar
Puedes hacerlo a crédito, que "mira qué tipos de interés tan bajos".
Basta ya de conminar a consumir a crédito. Queremos consumir con nuestro salario. Queremos salarios acordes a nuestras necesidades de consumo.
Y tipos de interés lo suficientemente altos como para que no nos hagan ver que tenemos capacidad de consumo, con el ENGAÑo de créditos a bajos tipos de interés.
La droga ya hemos aprendido, nunca más droga dura hipotecaria
Queremos poder adquisitivo real, y no poder adquisitivo ficticio a crédito.
Una verguenza de articulo, basado en la ignorancia del vende-libros de ladrillo.Cuando no se tiene ni idea de leyes ni de derecho, se dicen tamañas tonterias. La aplicación de las leyes pueden verse contaminada por la circunstancias, no puede aplicarse de forma literal sin atender a los hechos,para eso está la jurisprudencia que fija los criterios de aplicabilidad o no de una ley en función de existen o no circunstancias extraordinarias, por si no lo sabia, los contratos firmados pueden ser anulados o anulables, Vd. presupone que todos los hipotecados son especuladores cuya idea era hacer negocio, que por cierto,fueron los propios bancos quienes lo propiciaron e incentivaron, y la verdad es que la mayoria de los deshauciados se hipotecaron para vivir bajo un techo bajo el engaño de los bancos que les hicieron creer que la garantia de su hipoteca era la propia vivienda avalada por las propias tasaciones de los bancos hiperinfaldas, e incluso se recomendaba no hacer el tonto de pagar un alquiler pudiendo comprar con ese dinero.
Ya hay algunas sentencias en las que algunos jueces sentencian la dacion en pago en base al engaño sufrido por el hipotecado,porque es lo justo. La mayoria de Los deshauciados a quienes les siguen reclamando la deuda del piso no satisfecha una vez subastado no tienen dinero para responder de la misma, ese piso pasa al banco y al final lo pagaremos los ciudadanos, no el banco, que es responsable de su mala gestión, por tanto no va a cambiar nada si se les aplica la dación en pago salvo que liberaremos a un deudor de una carga que le condenaria a la indigencia de por vida, y restablaceriamos a un consumidor que beneficiará a la economia del pais. Esto entronca con la ley concursal,que precisa un cambia para evitar la indigencia de millones de ciudadanos y restablecerlos para fortalecer el futuro economico, q en España es leonina y en Europa (Europa,Alemania..) permite restablecerse al deudor. Lo mismo que en los concursos de empresas se hace responsable tambien a los acreedores con quitas para seguir subsistiendo, sE DEBE HACER CON LOS PARTICULARES CON LAS DEUDAS DE LAS QUE SE LES QUIERE HACER RESPONSABLES SIN LA SUBASTA DE LA VIVINEDA NO LA CUBRE, uNA VERGUENZA COMO LA GENTE QUE PIENSA COMO ESTE SEÑoR QUE VIVE DE ESCRIBIR DEL LADRILLO PERO POCA IDEA TIENE DE DERECHO Y ECONOMIA.
En otros países como Inglaterra, Francia, Alemania y Portugal existe una legislación que permite y/o regula la dación en pago. Siendo el caso más avanzado el de Inglaterra en el que se regula expresamente la entrega de la vivienda como cancelación de la deuda.
Asi es, mientras en Inglaterra, Francia,Alemania, Portugal...dictan leyes que impiden el abuso del acreedor sobre los consumidores y les permiten reestablecerse economicamente en la sociedad (lo hacen por el bien de la economia), nuestros politicos, da igual Psoe que pp, machacan al ciudadano y no solo les condenan a ellos a la indigencia obligandoles a pagar una negligente gestión del banco, sino que tambien condenan a nuestra economia. Aqui los unicos temerarios han sido los bancos,dando creditos a gente insolvente sólo con la garantia de la vivienda, y engañando a la gente humilde sin conocimientos para que se hipotequen que es el chollo de su vida. Y ojo, que en USA se esta empezando a juzgar a gestores de bancos por conceder creditos irregulares a gente insolvente. Encima tenemos que leer estas sofalamas de los que viven del ladrillo,ya sea escribiendo o vendiendo tochos.
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