La compra de casas en efectivo marca mínimos desde 2010: qué pasa en el mercado y cómo afecta el covid-19

La llegada del coronavirus ha dado un vuelco al mercado de la vivienda. En marzo, coincidiendo con la expansión de la pandemia y el inicio del estado de alarma decretado por el Gobierno, las compraventas firmaron su mayor caída desde 2013, mientras que las operaciones realizadas a tocateja marcaron mínimos desde veranos de 2010.

Según los datos del Consejo General del Notariado, más del 57% de las compraventas que se formalizaron en el tercer mes del año fueron financiadas vía hipoteca. Dicho de otro modo: las operaciones en efectivo representaron menos del 43% del total.

Se trata del porcentaje más reducido desde el tercer trimestre de 2010 (habría que remontarse a agosto de dicho ejercicio para ver un peso más bajo de las compras al contado) y marca distancias con los máximos que se registraron entre mayo y octubre de 2013, cuando llegaron a suponer más del 70% de las compraventas.

¿Y a qué responde este cambio? Según los expertos consultados por idealista/news, este dato inédito en casi una década responde a varios factores, entre ellos el propio coronavirus, aunque prevén una vuelta a la tendencia alcista de los últimos años apoyada por unos tipos de interés bajos que mantienen el atractivo de la vivienda como alternativa de inversión.

Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, explica que “los inversores que compran en efectivo han sido los primeros en dar un paso atrás, aunque seguramente sean los primeros en volver cuando la situación se aclare, por lo que la caída de las operaciones en efectivo no será sostenible en el tiempo”.

En esa misma línea, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) recalca que “el que compra sin hipoteca, en la mayoría de los casos, o es inversor o es vivienda de reposición que no requiere financiación. En estos momentos de gran incertidumbre, estos perfiles de clientes se retraen de hacer movimientos. En función de cómo evolucione la situación y si se produce realmente una reducción significativa de precios, es perfectamente previsible que los inversores que no requieren financiación hipotecaria vuelvan a llevar a cabo operaciones y se refleje en las estadísticas de porcentaje de hipotecas sobre las operaciones de compraventa”.

Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, también prevé un repunte de las compras en efectivo a corto plazo y sostiene que “la figura del inversor, que tenía tendencia a pagar en ‘cash’, se retraerá a la espera de oportunidades, especialmente en el mercado de segunda mano, donde algunos propietarios particulares pueden tener mayores problemas de liquidez y tendrán que reducir precios. Y esto se reflejará en las estadísticas de los próximos meses”.

Además del parón en las decisiones de inversión, el mercado también considera que en los datos de marzo ha influido en las prisas por parte muchos particulares de firmar la compra y la hipoteca ante la llegada del coronavirus.

Así lo ve Constanza Maya, directora de expansión y operaciones de la inmobiliaria de lujo Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, quien achaca el repunte de las operaciones firmadas con hipoteca a la necesidad surgida de escriturar las viviendas cuanto antes. “Mucha gente que ya tenía concedida una hipoteca tuvo miedo a que no se pudieran cumplir los plazos de las escrituras, que caducara la documentación o a perder las condiciones acordadas con el banco si esperaban a que todo esto pasara. Ante esta incertidumbre de los primeros días, se generó un mayor interés por cerrar las operaciones. Y esto pudo causar en marzo un mayor volumen de compras financiadas vía préstamos”.

Y lo cierto es que la evolución de la firma de hipotecas en los próximos meses también influirá en el peso que tengan en el mercado las compras de viviendas a tocateja.

“Veremos si el impacto de la crisis deja fuera del mercado a aquellos cuyos ahorros o estabilidad de ingresos se haya visto negativamente impactada, lo que tendría un efecto en el número de transacciones totales y también en el peso de las hipotecas sobre el total de las operaciones”, señala el responsable de idealista/hipotecas.

En general, el mercado espera una ralentización de la firma de préstamos en los próximos meses, ya que, por el lado de los clientes, muchos no podrán obtener hipoteca tan fácilmente como antes si se han visto afectados por un Expediente de Regulación Temporal de Empleo (ERTE) o si son empresarios que viven en la incertidumbre sobre la evolución de su negocio. Además, por el lado de los bancos, se espera un endurecimiento de los requisitos exigidos por los bancos a la hora de analizar la solvencia de los potenciales clientes y de aprobar nuevas operaciones de financiación para la compra de vivienda.

Por todo ello, la directora de expansión y operaciones de Engel & Völkers para la Península Ibérica insiste en que “los inversores volverán al mercado, tal y como ocurrió en 2014-15”.

Un freno para la vuelta a máximos

Por su parte, Luis Martín Guirado, director de desarrollo de negocio de Gesvalt, pone sobre la mesa otro factor que explica la caída de las compras de viviendas al contado, y es la ausencia de pequeños lotes de viviendas que los grandes inversores compran sin financiación bancaria, sino con recursos propios. “Estos inversores oportunistas van desapareciendo, dejando hueco a los consumidores finales”, asegura Guirado, que califica este contexto como una señal de normalidad y estabilidad en el mercado residencial.

El director de desarrollo de negocio de Gesvalt recuerda que se han producido cuatro entornos diferentes desde el pico de la burbuja hasta ahora. Según se aprecia en el gráfico, entre 2007 y 2009, la media de financiación hipotecaria en la compra de viviendas era superior al 50% y llegó a situarse por encima del 65%. A partir de entonces se produjo un periodo de decrementos fuertes hasta marcar mínimos entre 2012 y 2014 (coincidiendo con la bajada del precio de la vivienda). Desde este suelo, el dato se recuperó de forma leve hasta 2017, y desde entonces ha ido aumentando con más claridad hasta superar el 57% este año.

En su opinión, esto no significa que los inversores se estén retirando del mercado, pero sí es una señal de que, poco a poco, el comprador finalista va tomando el relevo de los pequeños y grandes inversores en vivienda, lo que “muestra que el mercado está muy sano”.

Por eso, descarta que las operaciones en efectivo puedan volver a acercarse a los máximos del 70% que vimos en los peores momentos de la anterior crisis económica, siempre y cuando no haya sorpresas en la evolución de la crisis sanitaria y económica provocada por el coronavirus.