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CBRE reduce un 30% las previsiones de inversión en el inmobiliario español por el covid-19

Grúas en España / Pixabay
Grúas en España / Pixabay

La consultora estimó a comienzos de 2020 que el volumen de inversión en el sector inmobiliario alcanzaría los 11.500 millones de euros durante este ejercicio, pero el covid-19 ha modificado esta estimación. Tras un gran primer trimestre, la actividad económica sufrió una fuerte paralización a finales de marzo. En este escenario, CBRE ha reducido sus números un 30% y calcula que finalmente serán 8.500 millones de euros los que se inviertan en el 'ladrillo' español en 2020. Cifra que se compara con los más de 12.000 millones captados en 2019 y que quedaría por debajo de los niveles alcanzados los últimos 5 años.

“El ejercicio arrancó con muy buenas cifras para el sector inmobiliario español, por la gran cantidad de capital disponible, las positivas previsiones macroeconómicas y los sólidos fundamentales del mercado, pero se ha visto afectado por el impacto en la economía del largo y estricto confinamiento adoptado para controlar el número de contagios. En este sentido la ralentización de la actividad a partir de marzo era de esperar”, indica Mikel Marco-Gardoqui, consejero director de CBRE.

"Han sido tres meses casi perdidos, con un impacto muy importante a nivel económico. Estimábamos un crecimiento del PIB del 1,7% -muy por encima de otros países europeos-, pero esta pandemia ha provocado que manejemos una caída del 9.2% del PIB", ha agregado Lola Martínez-Brioso, directora de Research de CBRE. 

Centrando el foco sólo en el Real Estate en España, la consultura se muestra optimisma con respecto al 2021. En este sentido, CBRE estima que el próximo ejercicio se podrán alcanzar los 14.000 millones de euros de inversión si la recuperación del país se produce en 'V', tal y como estiman en la consultora. Una cifra que junto a los 8.500 millones de 2020 supondría una media muy parecida a la de años anteriores. 

De todos modos, CBRE también maneja escenarios más negativos donde el PIB podría seguir cayendo hasta un 11% en 2022. Para estas previsiones, la consultura estima que en 2021 se podría llegar a los 10.000 millones de inversión en el 'ladrillo' español. "A pesar de todo sería una cifra más que saludable para el sector", ha matizado Marco-Gardoqui. 

En cuanto a número de transacciones, según datos internos de CBRE de finales de junio, el 40% de las operaciones de inversión en curso antes de la declaración del estado de alarma se han visto afectadas. No obstante, solo nueve procesos se han cancelado mientras que la mayoría han sido postpuestos. Los que iban aparejados a activos retail (exceptuando supermercados, que atraen un gran interés) y hoteles han sido los más impactados.

“El mercado de inversión se encuentra en un periodo de indefinición Si bien sigue habiendo liquidez en el mercado, la actitud de los inversores ha virado hacia el wait & see y se ha acentuado la polarización del mercado”, ha explicado Marco-Gardoqui.

En un entorno de bajos tipos de interés, elevada liquidez y endeudamiento sostenible, los vendedores se resisten a bajar precios, mientras que los compradores consideran que la incertidumbre debe reflejarse en el precio. Esta brecha entre comprador y vendedor es variable según el sector, la localización y el tipo de activo. Los inversores con perfil core continúan muy interesados en activos prime. Las escasas oportunidades en el mercado mantienen niveles de precios precovid y las ofertas recibidas cumplen las expectativas de los vendedores. En el otro extremo, para activos que ahora se perciben de mayor riesgo, como edificios vacíos, activos value add o proyectos en desarrollo las expectativas de los compradores apuntan a rebajas más sustanciales en los precios.

En este contexto, la financiación en general es más selectiva y se encuentra más restringida que al inicio del año, con mayores márgenes y apalancamiento más reducido. Los fondos internacionales de deuda van ganando relevancia y CBRE estima que su liquidez es muy alta, con capital para financiar en estos momentos más de 60.000 millones de euros. Su papel se verá reforzado en los próximos meses ante un previsible aumento de refinanciaciones y reestructuraciones de deuda, por el endurecimiento en las condiciones de la financiación y ante el fin de las ayudas del ICO, especialmente en aquellos sectores más sensibles a los hábitos de consumo en ocio o modelos de negocio basados en ingresos recurrentes. 

Ganan la logística y el built to rent en residencial

Por sectores, y ante la incertidumbre del escenario económico, logístico, oficinas prime y activos operacionales (como vivienda en alquiler, residencias de estudiantes, hospitales, etc.) lideran las preferencias de los inversores.

El sector logístico, con más de 500 millones de inversión hasta junio, ha sido uno de los menos afectados, y previsiblemente será uno de los primeros que recupere la normalidad en el nivel de actividad. A pesar del impacto del covid-19, muchas de las operaciones que se encontraban avanzadas previas a la pandemia han continuado su curso con normalidad mientras que otras se han pospuesto hasta después del verano.

Para el resto del año, es previsible que las zonas más activas, Zona Centro y Cataluña, continúen y las previsiones de contratación giran en torno a los 450.000 m² y 380.000 m² respectivamente. Los niveles normales de contratación volverían en 2021, con alrededor de 550.000 m² y 450.000 m² respectivamente. Por el lado de la oferta, la superficie que actualmente está en construcción continúa siendo elevada tanto en la Zona Centro como en Cataluña donde hay alrededor de 620.000 m² y 340.000 m² en construcción respectivamente a entregar entre 2020 y 2021.

El sector residencial, y concretamente el multifamily (que incluye el Built to Rent, es decir, el mercado institucional para vivienda para alquiler) captó en el primer semestre 1.560 millones de euros de inversión. Precisamente, el sector residencial en alquiler se presenta como uno de los más resilientes al COVID-19. La pandemia ha llegado en momentos donde la inversión residencial muestra signos de robustez con volúmenes de inversión transaccionados en el primer semestre de 2020 por encima de los 810 millones de euros en PRS y BTR, un 23% por encima del volumen transaccionado en el primer semestre de 2019. La continuidad de las operaciones tras el periodo de confinamiento es un signo de que se mantiene el interés inversor.

“Prevemos que la inversión en el mercado multifamily en España seguirá creciendo en línea con el incremento previsto de vivienda en alquiler. Entre 2005 y 2018 el porcentaje del parque residencial en alquiler en España ha crecido un 43% hasta los 4,4 millones de unidades. Hasta 2024, se prevé que crezca otro 14% hasta representar más del 26% de todo el parque de vivienda nacional”, explica Martínez-Brioso

El 'retail' aguanta gracias a la alimentación

En el primer semestre de 2020, el sector retail ha registrado un repunte en los volúmenes de inversión, con más de 1.600 millones de euros invertidos. En el lado del ocupante, y como consecuencia de la pandemia, han predominado las negociaciones de carencias durante el estado de alarma a cambio de ampliaciones de contrato o breaks por parte de los inquilinos, fortaleciendo la ocupación y solvencia de los activos en el largo plazo.

Los operadores están centrando su estrategia en la optimización de sus portfolios de tiendas y en las renegociaciones de renta de cara a los próximos años con el fin de asegurar su sostenibilidad a largo plazo. Las principales oportunidades de inversión son operaciones de Sale & Leaseback y más concretamente en el sector de la alimentación. Los supermercados e hipermercados han demostrado ser una actividad esencial del sector económico y por ende valor refugio con carácter defensivo, que garantiza las rentas en un periodo de alta incertidumbre para el resto de los usos. Adicionalmente, el sector de High Street prime sigue siendo valorado como un valor refugio por su carácter estratégico para los operadores.

Las oficinas resurgirán en 2021

En 2019 y 2020, el sector oficinas, con el potencial de crecimiento de rentas que ofrecía, eclipsó al resto de sectores, acaparando un tercio de la inversión total, 3.700 millones de euros en 2019 y 900 millones en un espectacular arranque de 2020 en el primer trimestre. Según las previsiones de CBRE, la contratación de oficinas este año se reduciría en torno a un 50% respecto al año anterior en Madrid, y algo más en Barcelona. Aun así, el 75% de las empresas en búsqueda de espacio de oficinas antes del inicio del estado de alarma mantienen sus planes al cierre de este informe. Del 25% restante, un 15% los ha cancelado mientras que un 44% los han pospuesto sin fecha, de acuerdo con los datos manejados por CBRE.

Respecto a las previsiones, Martínez-Brioso indica que “la contratación de oficinas se situaría en torno a los 420.000 m2 en Madrid y 260.000 m2 en Barcelona en 2021. En este caso hasta al menos 2022, en paralelo con una mayor recuperación de la economía, no veríamos cifras de contratación más normalizadas”. Martínez Brioso añade que “el interés inversor por las oficinas continúa siendo alto, si bien la incertidumbre en cuanto a demanda y rentas han hecho adoptar una posición más cautelosa a los inversores en el corto plazo. A medida que se reanuden procesos de venta o se produzcan transacciones el actual gap entre comprador y vendedor se irá estrechando”.