La crisis inmobiliaria está provocando una caída del precio de la vivienda pero también de mitos y falsas creencias que durante décadas y varias generaciones sostuvieron el mercado inmobiliario español. En este sentido, Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com [empresa editora de este portal], explica en una entrevista en telemadrid que “había 3 dogmas de fe en el sector inmobiliario y ya se han roto dos: el precio de la vivienda no puede bajar y alquilar es tirar el dinero"
Encinar cree que en 2011 se deshará el tercer dogma, que según este experto consiste en “no voy a vender mi piso por debajo de lo que pagué por él”. En su opinión, esto es algo que inevitablemente ya está ocurriendo y que podría aumentar en los próximos meses
Encinar destacó en la entrevista en informativos de telemadrid que hoy día el precio de la vivienda usada se sitúa ya en niveles de 2005 y que "todos los que compraron en años siguientes y quieran vender su piso es posible que tengan que hacerlo por debajo de lo que pagaron por él, y por debajo del montante actual de su hipoteca”. Como la mayoría de las personas compraron su vivienda para vivir, este problema sólo ha afectado de facto en los últimos años a los que tuvieron prisa por vender, es decir, inversores buscando unas rápidas plusvalías que vieron cómo dicho negocio que tanto les enriqueció durante años atrás se les venía abajo
Sin embargo, tras cinco años ya hay propietarios que necesitan cambiar de casa por motivos personales -aumento de la familia, cambio de trabajo o de las circunstancias de su vida- y que tendrán que afrontar este problema reservado hasta ahora sólo a los oportunistas
Vuelta al sentido común
El responsable de estudios de idealista.com señala que "el mercado inmobiliario sigue en su proceso de racionalización y vuelta al sentido común tras el calentón de los últimos 10 años, que ya se está asumiendo por toda la sociedad". Encinar subraya que en 2010 se relajó la caída de precios que se había iniciado en 2008 “sobre todo por las medidas de contención al desplome que puso el gobierno, en julio con la subida del iva y en diciembre con el fin de la desgravación fiscal para miles de compradores”
Pero esta pausa que durante el primer semestre de 2010 hizo que las caídas se ralentizasen no pudo mantenerse durante la segunda parte del año, cuando los precios han vuelto a coger velocidad a la baja. Para 2011 encinar considera que "el precio de la vivienda va a seguir bajando" ya que los propietarios van a seguir pidiendo menos dinero por su vivienda. En este sentido, encinar añadió que "los pisos siguen por encima de lo que puede pagar la gente por lo que queda espacio para bajadas adicionales"
También explica como la vivienda alcanzó precios muy elevados en los años del boom porque contaban con el apoyo adicional de las cómodas hipotecas que ofrecían los bancos, que hicieron de "trampolín" para que la gente pudiera pagar aquellos precios. "Ahora los bancos están siendo más conservadores y rigurosos en la concesión de hipotecas" y han retirado ese trampolín por lo que para muchos compradores va ser difícil llegar a pagar los precios que piden los vendedores, que tendrán que adaptarse al poder adquisitivo de los compradores, si quieren vender
En opinión de encinar, "durante los próximos años los bancos van a ser los reguladores de los precios de la vivienda en España", ya que además de por la hipoteca, "con sus propios pisos van a ser reponedores de casas en muchas zonas a precios cada vez más baratos". "Donde haya pisos de bancos, el último que va a vender es el particular", siempre que se agarre a niveles psicológicos de precios y no se adapte al mercado, explica el responsable de estudios de idealista.com
"Las operaciones se producen cuando el vendedor baja el precio", añade encinar, que finaliza señalando que "2011 va ser el año en el que sólo harán negocio los compradores audaces y valientes y los vendedores conscientes de que tienen que ajustar mucho su precio"
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129 Comentarios:
Se equivoca, no va a ver mucha gente que venda por debajo de lo que le costo, de eso ya se encargara el banco.
Un piso en el centro de Madrid que su precio de mercado en 2006 fuese 600.000 euros no ha bajado a 450.000, y si alguno lo ha hecho está ya vendido, otra cosa es que estemos hablando de otras provincias como Almería.
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Pues hoy mismo veo rebajado uno de 600.000€ por 420.000 = rebaja del -30%
Muy cerquita centro y dentro de m-30 junto a parques y hospitales
(Urbanizacion privada-jardines-piscinon-140m2-calefaccion central-vigilancia privada fines de semana)
Haber hay y cada vez mas, y cuando rescaten a España = -50% de rebaja
Estoy en desacuerdo con lo estais diciendo de vender por debajo de lo que costo. Salvo casos excepcionales de embargos y demas la mayoria de las viviendas que estan a la venta si se vendieran por los precios que se piden resultaria dicha venta con una plusvalia mas que jugosa descontada incluso el coste de oportunidad por el dinero invertido. Hay vendedores que compraron relativamente hace poco y que piden por su piso incluso mas de lo que les costo lo cual es un poco surrealista pues hablo de gente que compro ya en plena burbuja pero que no renuncian a dar un buen sablazo y resolver total o parcialmente su maltrecha economia dando un golpe de gracia a algun comprador despistado. En el peor de esos casos como mucho si les corre prisa por cambiar de casa o les ahoga una hipoteca puente entonces rebajan un 15%-20% (solo si un comprador valiente les hace una oferta en firme, si no siguen esperando mirlo blanco, y los vendedores de vivienda en España si han demostrado algo es constancia y teson) de forma que se quedan con lo comido por lo servido, pero muy muy poca gente estan vendiendo por debajo del precio que les costo y es una pena que no se puediera ver en cada caso el precio de compra y compararlo con el precio que se pide incluso compararlo con el precio de cierre en los pocos casos que se acaba cerrando la venta (las viviendas calculo de media se estan cerrando entre un 15% y un 20% menos del precio que se pide). Si tuvieramos esos datos veriamos claramente que a pesar de la crisis el numero de vendedores que estan intentando hacer su agosto con un golpe maestro en España es mucho mayor que lo que pensamos. La mayoria de la gente piensa que ahora en crisis la mitad de las viviendas se venden por lo mismo que costaron y las vende gente que realmente les urge y creo por mi experiencia y mi estrecho contacto con el sector que todavia hay un 65%-70% de vendedores cuyo unico objetivo de tener una vivienda puesta a la venta es dar un golpe maestro que les retire, o por lo menos les de un empujon importante a su economia. Pensemos que una familia media puede tardar en ahorrar 100.000 euros casi una decada y que con una venta de un pisito medio en alguna ciudad media se puede sacar esa plusvalia sin apenas despeinarse. El problema es que esta cada vez mas dificil porque aunque desde que estallo la burbuja en 2007 ha crecido bastante el numero de personas que tienen que vender por necesidad, por lo que yo tengo comprobado y estudiado ha crecido incluso mas el numero de personas que se han sumado al numeroso grupo de personas que estan a la cola de "dar el pelotazo". Todo esto me lleva a una conclusion preocupante que seria que para que los precios bajaran razonablemette en España tendria que apretar mas el paro, it acabandose ayudas y colchones familiares porque la gente no se va a quitar de esa "cola" de aspirantes al pelotazo asi por las buenas,pero esto es una conclusion inquietante y merece de otro debate mas en profundidad.
Muy acertado tu comentario. Algo parecido me explicaba un director de riesgos de un banco amigo mio. El lo llama el "efecto loteria". De todos los miles de pisos a la venta con precios poco razonables se vende una minoria muy pequeña, y los vendedores lo saben pero ellos juegan sus voletos. Pocos son los agraciados con el premio de colocar sus casa en el precio pedido pero a los que les toca el premio gordo les resuelve la vida. Comprar un billete de dicha loteria no es mas que gastarte unos pocos euros en un cartel y dedicarle un tiempo a enseñarlo con paciencia. Repito que las posibilidades son pocas pero a alguien le tiene que tocar, como la loteria, y las posibilidades son posiblemente mayores que en cualquier juego de loteria convencional. Yo que tambien he trabajado en el sector se que hay mucha gente en España con esa mentalidad. Al menos hay que intentarlo,mas duro es tener que echarte a ganarte la vida con un mercado laboral como el español, o marcharte a otro pais aganarte la vida trabajando como una mula. Se que mucha gente puede pensar que este razonamiento no es muy logico y que es duro poner un piso a la venta con un precio astronomico y una plusvalia bestial sabiendo que son muy pocas las posibilidades de venderlo y que es duro esperar y esperar viendo que ni siquiera recibes visitas pero "mas cornadas da el hambre"
Te olvidas de los miles de pisos acabados en manos de constructores, que no se logran vender y que en su caso tiene mas margen de juego con el precio de venta. Existen en el mercado viviendas acabadas sin usar mas baratas que viviendas de segunda mano o nuevas en manos de compradores con animo de especular.
Un piso en el centro de Madrid que su precio de mercado en 2006 fuese 600.000 euros no ha bajado a 450.000, y si alguno lo ha hecho está ya vendido, otra cosa es que estemos hablando de otras provincias como Almería.
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Pues hoy mismo veo rebajado uno de 600.000€ por 420.000 = rebaja del -30%
Muy cerquita centro y dentro de m-30 junto a parques y hospitales
(Urbanizacion privada-jardines-piscinon-140m2-calefaccion central-vigilancia privada fines de semana)
Haber hay y cada vez mas, y cuando rescaten a España = -50% de rebaja
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Pues nada, a seguir soñando...
Un piso en el centro de Madrid que su precio de mercado en 2006 fuese 600.000 euros no ha bajado a 450.000, y si alguno lo ha hecho está ya vendido, otra cosa es que estemos hablando de otras provincias como Almería.
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Pues hoy mismo veo rebajado uno de 600.000€ por 420.000 = rebaja del -30%
Muy cerquita centro y dentro de m-30 junto a parques y hospitales
(Urbanizacion privada-jardines-piscinon-140m2-calefaccion central-vigilancia privada fines de semana)
Haber hay y cada vez mas, y cuando rescaten a España = -50% de rebaja
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Pues nada, a seguir soñando...
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O sea, aun seguimos con el "yo no veo que bajen", vaya por dios, y yo que pensaba que la gente habia aprendido algo.
Bueno, cerrar los ojos en una estrategia, no muy inteligente pero es una estrategia. El problema es que no es una estrategia que sirva para vender pisos.
Ayer oí al george cluny socialista , blanco, decir: "a rajoy le pasará como a la burbuja inmobiliaria, que estallará. a ver si te aclaras, blanco: empezaste negando la burbuja, luego decías que los precios tenían que bajar. Desmentiste a corredor cuando decía que era buen momento. Hace una semana incitabas a reducir el stock comprando y ahora reconoces implícitamente que ha estallado y por lo tanto seguirá el hundimiento del precio. ¿ Cuando tenemos que creerte".¿ Cuando mientes o cuando intentas engañarnos?.
Puede ser ese tercer dogma, pero no creo que sea algo generalizado, es decir, no me creo que la mayoria de que quien vende en estos momentos compro en el pico de la burbuja y ahora no quiere asumir vendiendo con perdidas.
Yo creo, que la inmensa mayoria de vendedores compraron hace muchos años, a unos precios ni de lejos a los que ahora pretenden vender, y lo que ocurre es que la avaricia es mu mu mala.
Totalmente de acuerdo con avrv (#15), no tiene ni pies ni cabeza que en determinadas ciudades cercanas a las grandes capitales (ciudades dormitorio, con todo los respetos) se anuncien esos precios, de la misma maner se puede decir igual de determinados barrios de las grandes capitales....es que todos los vendedores se quieren ganar mucho y siguen pensando que se lo merecen y tienen un palacete
Desde que personalmente he tenido conocimiento de la existencia de este señor, no he oido o leido declaraciones en las que el sector salga bien parado.
Personalmente yo le daria el cargo de jefe de estudios bajistas y tengo una gran inquietud por conocer, cual será su opinión o el resultado de sus estudios, cuando el mercado se recupere, porque llegará como todo en la vida.
El objetivo de estos titulares que crea diariamente este portal, no son otros que generar desesperación en sus participes para conseguir la presencia de numerosas personas en el foro, unos para aplaudirlo y otros para discutirlos y todos nosotros nos convertimos en "bobos", puesto que la verdadera intencios de este portal, es contar nuestras entradas como si de buscadores de viviendas se tratase y con ese numero importante, se ofrecen a los anunciantes como uno de los portales con más entradas, cuando todas estas son falsas.
Sobre sus indicados tres dogmas:
- Que la vivienda nunca baja-. Oiga, el dogma está incompleto, el dogma es "en el largo plazo la vivienda nunca baja".
- El alquiler es tirar el dinero-. Si en vez de jefe de estudios bajistas, fuera director financiero, sabria que a los tipos de interés actuales, alquilar una vivienda en el largo plazo es tirar el dinero, porque los intereses que se generan del prestamo hipotecario son menores que la renta que se paga. Con el agravante de que la renta nos la incrementarán a razón del ipc y sin embargo los intereses no.
- El tercer dogma, "yo no vengo por menos que me ha costado", entiendo que no es tal dogma, ya que está en comprendido en el primero y si alguien defiende esa postura, dependerá del momento en que desea venderla y consecuentemente dependerá de la necesidad del vendedor.
Lo que si resulta claro y evidente señores, es que con la grandes dificultades que está pasando nuestra economia y las familias, las dificultades que existen para obtener credito y el martirio permanente de todos los medios de información, prensa, radio, tv e Internet... y no digamos los propios de este foro, los permanentes mensajes bajistas de todo tipo de ilustrados, analistas financieros, bancos de inversión, etc.... y hasta del banco de España... ninguno de todos ellos están llegando a sus propositos y hay están las estadisticas que lo confirman.
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