Derechos y obligaciones del inquilino y propietario en el alquiler

Vivir de alquiler proporciona tanto al arrendador, como al arrendatario, una serie de derechos y obligaciones que conviene conocer y exigir en caso necesario. Por ejemplo, ¿Quién es el encargado de pagar las reparaciones? ¿Es legal que el casero entre en la vivienda a su antojo? En este artículo repasamos los derechos y obligaciones tanto del inquilino, como del propietario en el alquiler.

Derechos del inquilino al alquilar una vivienda

1. El propietario no tiene derecho a entrar en el inmueble sin el permiso del inquilino: De hacerlo, se podría solicitar al juzgado la resolución del contrato e incluso denunciarlo porque, como recoge la Constitución, el domicilio es inviolable. Ni siquiera tener pendiente de pago alguna mensualidad da derecho al propietario a irrumpir en la vivienda. 
2. Derecho del inquilino a alargar el contrato de alquiler: Llegado el día del vencimiento del contrato de alquiler, este se prorrogará otros tres años anualmente, salvo que el inquilino avise su voluntad de no renovarlo. 
3. Abandonar la vivienda a los seis meses forma parte de los derechos de un inquilino: El inquilino puede marcharse de la vivienda pasados seis meses desde la firma del contrato, independientemente del tiempo que se haya pactado en el mismo. Esto lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), aunque para ello deberá comunicárselo al propietario con una antelación mínima de 30 días. 
4. Derecho del inquilino a pedir al arrendador las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda: Las reparaciones correrán a cargo del propietario siempre que el inquilino no haya sido el causante de su deterioro y, además, no podrá subir la renta por ello.
5. Si la casa se vende, el inquilino cuenta con el derecho a tener preferencia frente a otros posibles compradores: Otro de los derechos de los inquilinos por ley es el de tanteo y retracto. Es decir, tiene preferencia frente a terceros para comprar la vivienda en la que vive si el propietario opta por venderla, siempre que en el contrato no se excluya esta posibilidad.
6. El inquilino tiene derecho a exigir el recibo del pago de la renta: El arrendatario puede exigir al dueño de la casa un recibo o prueba escrita que demuestre que ha pagado el alquiler, según establece el artículo 17 de la LAU. Quedan excluidas las fórmulas de pago que acrediten el pago de la renta, como el ingreso en cuenta o la transferencia bancaria.
7. Derecho del inquilino a la devolución de la fianza: El arrendatario tiene derecho a que le devuelvan la fianza una vez que finalice el contrato, siempre que el inmueble se encuentre en buenas condiciones y se esté al corriente de todos los pagos.
8. Hacer obras para adaptar la casa por discapacidad es un derecho al que opta el inquilino: El arrendatario tiene la opción de llevar a cabo reformas en el interior de la vivienda, siempre y cuando notifique previamente al propietario, en caso de que él, su cónyuge o las personas o familiares que residen permanentemente en la vivienda tengan alguna discapacidad o sean mayores de 70 años. Estas modificaciones no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni comprometer su estabilidad o seguridad. Al finalizar el contrato, el arrendatario deberá restaurar la vivienda a su estado original si el propietario así lo solicita.
9. El inquilino tiene derecho a optar a una reducción de la renta a cambio de mejoras en la casa: En los contratos de alquiler las partes tienen la libertad de acordar que, durante un periodo específico, el arrendatario pueda sustituir total o parcialmente su obligación de pago mediante el compromiso de llevar a cabo reformas o rehabilitaciones en el inmueble, de acuerdo a los términos y condiciones establecidos. 
10. Derecho del inquilino a seguir en la vivienda si cambia de propietario: Los inquilinos que viven en casas con contratos de alquiler inscritos en el Registro de la Propiedad y que son ocupadas por ellos mismos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, tienen el derecho de continuar con el contrato de alquiler bajo las mismas condiciones y responsabilidades, incluso en caso de cambio de propietario. 

Obligaciones del inquilino al alquilar una vivienda

Esta son algunas de las obligaciones más relevantes a las que se expone el arrendatario al alquilar un piso:

1. Obligación del arrendatario de pagar la fianza: El inquilino está obligado a pagar un mes de fianza (dos para los arrendamientos de uso distinto a vivienda).

2. El pago de la renta es una obligación del inquilino: En todo caso deberá pagar la renta acordada en el contrato en las fechas y formas establecidas.

3. El inquilino deberá cuidar y conservar el inmueble obligatoriamente: Su deber es mantener la vivienda en buen estado de conservación y realizar las reparaciones menores necesarias derivadas del uso ordinario.

4. De manera obligatoria el arrendatario deberá darle un uso adecuado a la vivienda: El inquilino debe utilizar la casa de acuerdo con el destino pactado en el contrato, sin causar daños o molestias a los vecinos.

5. Del pago de suministros y gastos adicionales debe hacerse cargo el inquilino de manera obligatoria: Al menos que se acuerde lo contrario, el inquilino es responsable de pagar los suministros (agua, electricidad, gas, etc.) y los gastos adicionales asociados a la vivienda. 

6. El arrendatario debe dejar la vivienda tal y como la encontró al inicio del alquiler: Al finalizar el alquiler la vivienda se deberá encontrar tal y como se hallaba antes de entrar, salvo que el propietario especifique lo contrario.

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Derechos del propietario de una vivienda en alquiler

Los derechos de los propietarios de viviendas en alquiler están regulados principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Algunos de los principales son:

1. Derecho del propietario a recibir la renta: El casero tiene derecho a recibir la renta acordada con el inquilino en el contrato de arrendamiento y el pago debe realizarse en la forma y fecha establecida.
2. Derecho a actualizar la renta por parte del propietario: En las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento, el propietario puede tener derecho a actualizar la renta anualmente según el índice acordado entre las partes. Actualmente y hasta el 31 de diciembre de 2023 no se podrá subir el precio del alquiler por encima del 2%.
3. El propietario tiene derecho a recuperar la casa por necesidad: En determinadas circunstancias, el propietario puede recuperar la propiedad para su uso personal o para un familiar directo en primer grado. Esta posibilidad debe estar especificada en el contrato.
4. El arrendador está en su derecho de solicitar el desalojo: En caso de incumplimiento del contrato por parte del inquilino, como no pagar el alquiler o subarrendar la propiedad sin permiso, el propietario puede solicitar el desalojo del arrendatario.
5. Vender la propiedad es un derecho del propietario: El casero tiene derecho a vender la propiedad, pero deberá darle al inquilino la oportunidad de adquisición preferente, conocido como derecho de tanteo y retracto, a menos que se haya renunciado a este en el contrato de alquiler.
6. Derecho del arrendador a subir el alquiler por obras de mejora: Si el arrendador lleva a cabo obras de mejora después de cinco años de la firma del contrato, o siete años si el arrendador es una persona jurídica, tiene derecho a incrementar la renta anual. 

Obligaciones del propietario de una vivienda en alquiler

1. Mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad es una obligación del propietario: El mismo está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de ser habitada, a menos que el daño haya sido causado por el inquilino.
2. La obligación de respetar la privacidad del inquilino por parte del arrendador: El propietario debe respetar la intimidad del inquilino, es decir, no puede entrar en la vivienda sin su consentimiento cuando quiera. De hecho, hacerlo supondría cometer allanamiento de morada.
3. El propietario está obligado a pagar las averías: El casero está obligado a pagar las averías que no ocasione el inquilino. Algunas de las más comunes son: la caldera, el sistema eléctrico, tuberías, etc.
4. Proporcionar un recibo de alquiler es obligación del casero: El propietario debe proporcionar un recibo de alquiler al inquilino después de cada pago.
5. Es un deber del arrendador devolver la fianza: Al finalizar el contrato, el propietario debe devolver la fianza al inquilino, a menos que haya daños en la vivienda o pagos pendientes.