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Ocho retos que tiene por delante el mercado de la vivienda este año (y durante los próximos)

La vivienda encara el año nuevo con buenas perspectivas y un puñado de retos pendientes de resolver. 2019 será el sexto consecutivo de recuperación del mercado tras su ‘annus horribilis’ y, si los expertos aciertan en sus previsiones, a lo largo de este año veremos un sector que crece de forma estable. De media, los precios subirán cerca del 5% (cifra que podría variar dependiendo de la demanda de cada región) y se volverán a vender de largo más de 500.000 casas, gracias a factores como el crecimiento económico y del empleo.

No obstante, el mercado también es consciente de que queda mucho por hacer en materias como dar acceso a los jóvenes, abaratar los costes de la construcción, apostar por una edificación eficiente y reducir las trabas burocráticas que entorpecen las nuevas promociones. Todo ello sin olvidar que el ladrillo necesita unos trabajadores mejor formados y más especializados, y que la clave para garantizar el derecho a una vivienda digna pasa por fomentar las colaboraciones público-privadas. Resumimos algunos de los retos que tiene pendientes la vivienda en 2019 y ejercicios venideros:

1. Construir más casas para aumentar la oferta

Uno de los principales retos que tiene el mercado es empezar a equilibrar la demanda de obra nueva con la oferta. “Afrontamos un periodo inmobiliario alentador en el que la oferta es inferior a la demanda, que, además, seguirá creciendo según las previsiones económicas de recuperación del consumo y descenso del paro. El consenso de mercado es que España necesita entre 120.000 y 140.000 casas nuevas al año. Estas cifras de demanda son muy superiores a las 50.000 viviendas que se están terminando anualmente y a las 100.000 licencias de obra nueva que se han concedido en el último ejercicio”, opina David Martínez, CEO de Aedas Homes.

Actualmente las operaciones de compraventa están dominadas por la vivienda usada, que acapara más del 80% de las transacciones mes tras mes.

Para Nick Wride, director de Living & Alternative de JLL en España, la vivienda nueva irá recobrando protagonismo en “una industria en continua reactivación y cuyos niveles de crecimiento seguirán siendo positivos. No obstante, este crecimiento será medido y adaptado a la realidad de un mercado que no está dispuesto a repetir los errores del pasado”.

2. Más suelo en el mercado

El sector también pide a la Administración que saque suelo finalista al mercado para que no haya tensión de precios en su materia prima y ésta no se acabe trasladando al bolsillo del comprador. No podemos olvidar que solo el terreno supone aproximadamente la mitad del precio de una vivienda, de ahí la importancia de que haya oferta suficiente como para atender la demanda. 

“En las zonas con demanda extraordinaria, nos encontramos con carestía de suelo, lo que provoca aumentos de precios que repercuten en el coste final de la vivienda. Esto se traduce en un aumento de compradores insolventes, bien porque no tienen dinero o porque no pueden acceder a un préstamo hipotecario. En este este sentido, los promotores deberían comprar suelo para vender hoy, no pensando en revalorizaciones futuras, mientras que las Administraciones deben favorecer la puesta en el mercado de suelo, sobre todo en aquellas áreas con alta demanda de vivienda, ya sea porque tienen gran actividad económica o porque tienen mayor recepción de población. La clave está en liberar suelo y, así, moderar los precios “, aclara Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

En esa misma línea, Alfredo Sanz Corma, presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica, destacala gran repercusión que sigue teniendo el suelo en el producto final. En este momento todo el mundo habla de la necesidad de regular el mercado del alquiler, pero no nos damos cuenta del alto coste que supone la repercusión del suelo en la vivienda que sale al mercado”.

3. Acelerar la concesión de licencias y simplificar normas

Otro de los retos pendientes es reducir los tiempos que tarda la Administración Pública en conceder a las promotoras permisos y licencias para desarrollar nuevos edificios. Los empresarios del ladrillo se quejan de que en algunos municipios el retraso puede durar hasta un año y medio. El sector también pide acabar con la jungla de normas urbanísticas que existe actualmente, y que no solo afectan a la vivienda, sino a cualquier inmueble.

“Las licencias son una herramienta a la que tenemos derecho, es una prestación de servicios por parte del sector público y cuando alargas ese proceso en el tiempo estás generando una ineficiencia”, destaca Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE).

4. Más colaboración público-privada y seguridad 

Para Gabriel Sánchez, director general de Negocio de Neinor Homes, también es indispensable “tomar las medidas necesarias, a nivel público y privado, para que el acceso a la vivienda no sea un problema, así como conseguir un equilibrio entre la oferta y la demanda desde el mercado del suelo, que facilite una vivienda a un precio razonable y sostenible en el tiempo”.

Y es que el sector está dispuesto a sentarse con los poderes públicos para acabar con el déficit de vivienda pública que registra España respecto a otros países del entorno. Mientras el parque público supone el 2,5% del mercado doméstico, en Alemania o Italia su peso sube al 4%; en Reino Unido o Francia al 17% y en Países Bajos alcanza el 30%.

En palabras de Eduard Mendiluce, presidente de Anticipa-Aliseda, firma que depende del fondo estadounidense Blackstone, “tenemos un parque de vivienda pública insuficiente y la solución para por producir casas nuevas y por acuerdos de colaboración público-privados para hacer alquiler social”.

El sector también pide más seguridad jurídica para mantener el atractivo del ladrillo entre los inversores, ya sean nacionales o extranjeros, y pide a la Administración que aumente los incentivos para que más propietarios saquen sus viviendas al mercado del alquiler, con el fin de evitar que la escasez de oferta siga tensionando los precios en las principales ciudades españolas.

Otro de los deseos del sector es que la vivienda no sea objetivo de demagogia en los debates y la agenda política. "Ojala el diálogo y la información inmobiliaria esté centrada en datos y no en demagogias. Me gustaría que las decisiones se tomen con mesura, inteligencia, sentido común y no en caliente. Que se legisle y regule no mirando twitter, sino datos y experiencias probadas", insiste Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista. 

5. Pensar más en los jóvenes

El sector también es consciente de que debe trabajar con la vista puesta en las nuevas generaciones. Para la promotora AEDAS Homes por ejemplo, es esencial “recuperar a los jóvenes como demanda natural y convertirlos en la prioridad del sector: debemos facilitarles el acceso a un hogar, bien sea en alquiler o en propiedad”.

En su opinión, en los próximos años “empezarán a volver al mercado las generaciones que hoy todavía tiene dificultades importantes para comprar. Esta futura demanda de vivienda llegará al mercado en busca de un producto diferente. Algunos de estos jóvenes estarán interesados ​​en el alquiler, otros querrán invertir en una casa en propiedad de calidad y, algo muy importante, buscarán una vivienda en zonas emergentes en el segundo anillo de las principales áreas metropolitanas, que serán más accesibles para estos compradores de una primera vivienda”.

“Estos cambios sociodemográficos marcarán el futuro de la tipología de viviendas futuras, que necesitarán adaptarse a las necesidades de la demanda. Sin duda, ya el sector de la promoción residencial está en evolución, adaptándose cada día más a esta demanda, es decir, promocionando y ofreciendo viviendas donde realmente exista un público desatendido”, añade el responsable de Living & Alternative de JLL en España.

6. Industrializar procesos y ‘sacar’ nuevos productos

El sector también debe mejorar en la industrialización de los procesos constructivos para abaratar costes, reducir los tiempos de entrega de las viviendas y mejorar la calidad del producto final. En definitiva, debe evolucionar la forma de hacer casas. 

“El sector de la edificación se enfrenta al reto de que todos los segmentos y actores se conciencien de la necesidad del uso de las nuevas tecnologías para crear un nuevo modelo de construcción. De forma paulatina tenemos que ir sustituyendo sistemas artesanos por sistemas cada vez más industrializados”, insiste el presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica.

Por su parte, el director general de negocio de Neinor Homes, añade que también “se debe avanzar en la industrialización conjunta de toda la cadena de valor del sector inmobiliario. Debemos continuar trabajando como sector, que nos permita dar un salto cualitativo desde todos los ángulos de la cadena de valor, ya sea en materia constructiva ­-gracias a una industrialización para construir en menor tiempo y, por tanto, con menores costes-, como para adaptar, en el más amplio sentido de la palabra, el producto residencial a las demandas sociales -aplicando tecnología, sostenibilidad, etc”.

7. Apostar por la eficiencia energética

El mercado de la vivienda también tiene pendiente avanzar en materia de sostenibilidad y eficiencia.

Según Dolores Huerta, Secretaria Técnica del Consejo para la Edificación Sostenible de España (GBCe), “hoy en día no podemos hablar de vivienda sin tener en cuenta la eficiencia energética y la sostenibilidad. Es fundamental que una vivienda de calidad sea necesariamente eficiente y respetuosa con el medioambiente a la par que proporcione espacios cómodos y saludables a sus habitantes. Los futuros compradores de vivienda deben conocer las ventajas de una edificación sostenible y exigirlas en el momento de la compra, ya sea de una vivienda nueva o de segunda mano (no olvidemos que con una rehabilitación energética integral conseguiremos prestaciones equivalentes a las de una nueva vivienda). Una vivienda es una de las inversiones más importantes en la vida de una persona y no deberíamos dejar al azar aspectos tan importante como los resaltados”.

8. Unos profesionales más formados y especializados

Como en cualquier otro sector económico, la construcción se queja de la falta de mano de obra y de la poca adecuación de los candidatos al perfil de las vacantes que tienen. Por eso, uno de los retos más inmediatos pasa por unos trabajadores más formados y especializados, sobre todo con los avances tecnológicos e industriales que están por venir.

En este sentido, Enrique Corral Álvarez, director general de la Fundación Laboral de la Construcción, aclara que “en el sector de la construcción faltan trabajadores formados, pero también es imprescindible que el mercado laboral funcione adecuadamente y la oferta se corresponda con la demanda. Las empresas buscan y hay vacantes y empleo, pero les está costando encontrar profesionales cualificados y especializados. Por tanto, se trata de mejorar el funcionamiento del mercado laboral dentro del sector, de forma que las empresas puedan conseguir profesionales con la cualificación adecuada y que los ‘buenos’ trabajadores puedan conseguir el empleo que les corresponde”.