“Intervencionista” e “intrusivo”: los profesionales hablan del límite del 2% en los precios de alquiler

El sector inmobiliario acoge con dudas e incertidumbre el nuevo movimiento del Gobierno en cuanto a la actualización de los alquileres. Durante los próximos tres meses, a los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la LAU que les toque la revisión anual se les limitará la subida del alquiler al 2%, de forma general. Resolvemos las principales dudas de los caseros e inquilinos ante la situación actual. Esta norma ha sentado como un jarro de agua fría a los profesionales del sector consultados por idealista/news, que la ven como “intervencionista” e “intrusiva”.

Para Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE, esta medida es “intervencionista por parte de la Administración para el sector privado y no responde a una lógica del funcionamiento del mercado de alquiler, pues este se autorregula de forma muy ágil -explica el directivo- es decir, si un propietario tiene voluntad de alquilar su vivienda o mantenerla con el inquilino actual, no puede incrementar el alquiler a un precio que no soporte un inquilino, de lo contrario permanecerá vacía”, asegura.

“El sector considera esta limitación como una nueva intromisión ilegítima en el ámbito privado, que expropia por parte del Gobierno el derecho contractual a actualizar las rentas sin indemnización alguna. Adicionalmente, crea un precedente más de inseguridad jurídica en este mercado que sólo puede afectar negativamente a la oferta”, sostiene Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

El hecho de que se intervenga un mercado imponiendo límites “nunca es buena noticia, y que se haga de manera no uniforme demuestra un claro desconocimiento de la situación de mercado de alquiler en España”, asegura Jorge Pereda, director residencial en alquiler de Grupo Lar. “Imponer límites diferentes a grandes tenedores y a propietarios particulares, cuando los primeros únicamente representan el 5% del parque de viviendas en alquiler no va a ser la solución a ninguno de los problemas de las familias españolas. De nuevo, parece una medida con una intención más política que orientada a buscar soluciones reales”, concluye.

Leticia Pérez, directora general de la promotora Dazia, entiende que “en un entorno de crisis energética se tomen medidas sociales, las mismas no deberían alargarse en el tiempo. De hecho limitar la subida de precios en un entorno inflacionista puede derivar en un deterioro del parque actual de alquiler perjudicando a los arrendatario”, mientras que Carmen Panadero, presidente de Wires, duda “seriamente” de su legalidad y aplicabilidad. “Al tratarse de una intervención en el lucro de la propiedad privada, puede llegar a ser inconstitucional”, sostiene.

¿Frenazo para la inversión?

Una de las mayores dudas que asaltan al sector inmobiliario son los daños colaterales de esta norma. Aleix Recasens, cofundador del fondo de inversión catalán AX Partners, cree que resentirá. “Estas regulaciones crean mayor incertidumbre en el mercado inmobiliario, haciendo que los inversores destinen su capital a ubicaciones con legislaciones  más estables y sólidas.

“Tememos que ocurra el mismo efecto que causó la regulación de los alquileres: que la oferta se contraiga y que, por tanto, la ley redunde en el efecto contrario”, añade Recasens.

Desde 3 Capital, especializados también en inversión inmobiliaria, argumentan el daño que puede hacer este tipo de normas en negocios que tiene al alquiler en el centro de su negocio. “Bajo la fórmula build-to-rent ya se estaban cerrando proyectos a retornos ajustados; tras una primera etapa de contención, el incremento de costes empieza a trasladarse proporcionalmente a los precios de venta. Medidas externas como esta regulación colaboran a que las yields no remonten y pueden ser un factor desincentivador para inversores patrimonialistas que buscarán alternativas más rentables como el alquiler mid-term a jóvenes y estudiantes (con rentas revisables y contratos a menor plazo que los regidos por la LAU) o fórmulas como el co-living, entre otras”, dicen.

“Uno de los elementos diferenciales del mercado español de arrendamiento residencial es que la mayoría de los activos disponibles están en manos de pequeños inversores y particulares. Esto no facilita que la reinversión en mantenimiento y mejora se haga de forma continuada, repercutiendo en unas condiciones medias de habitabilidad menores a las de otros mercados europeos. Aunque algunas administraciones han colaborado en que se difunda otra percepción, ni siquiera un 5% del stock disponible pertenece a grandes tenedores, lo cual dificulta grandemente que se habilite un parque de alquiler de calidad en España”, sostiene Tomás-Marc García Permanyer CEO, 3 Capital Real Estate.

Población, de CBRE, es más optimista, asegurando que “si bien es una norma que añade más incertidumbre si cabe, el apetito inversor del residencial en rentabilidad en España sigue creciendo, mostrándose un valor muy seguro y donde se hace muy necesario incrementar la oferta en manos de institucionales”, en la misma sintonía que Echavarren, de Colliers, que tampoco cree que los inversores institucionales reduzcan sus inversiones por esta medida, “aunque las rentabilidades que pidan a sus inversiones sí pueden verse afectadas por este tipo de medidas propias de países sin seguridad jurídica”. “Sí estimamos que la inversión se verá afectada por los fuertes incremento de los costes de materiales de construcción, que favorecerán más la inversión sobre activos ya existentes o próximo a su terminación frente al inicio de nuevos proyectos”, asevera el directivo.

Para Grupo Lar, este límite no ahuyentará al inversor pero si que le causará desconfianza. “Los inversores que confiamos y apostamos por este mercado, a pesar de las dificultades impuestas, seguimos intentando desarrollar los mejores proyectos posibles concebidos desde inicio para este uso. La imposición de un límite del 2% a las subidas no hace más que sumarse al ruido del ya sobradamente conocido proyecto de nueva Ley de arrendamiento”, dice Pereda.

“Al margen de nuestro desacuerdo con la imposición de límites en los precios de alquiler, que en otros países se ha demostrado ineficiente, lo que se necesita es un marco claro y estable que nos permita tomar decisiones de inversión. Cualquier alteración de las “reglas del juego” incorpora incertidumbre al proceso y por ende perjudica la puesta en marcha de proyectos y el incremento dela oferta de este tipo de viviendas. Sin duda, si seguimos por este camino la inversión empezará a retroceder”, sostiene.

En la línea de Pereda también está Pérez, de Dacia, que cree que “los inversores necesitan certidumbre y seguridad jurídica, conocer bien como se van a aplicar esos límites”. No obstante, advierte de que “el mundo inversor tiende a la paralización o postergación de toma de decisiones cuando no tiene claro el marco legal en el que se mueve. El descontento y las dudas son generalizadas”.

Mo Butt, director de la oficinas de Barcelona de Lucas Fox, también ve con optimismo el futuro a corto plazo en cuanto a la inversión. "Como se ha mencionado anteriormente, el perfil del inversor inmobiliario no suele ser especulativo. Suelen tener una cartera deinversiones equilibrada, por lo que, basándose en la adversidad al riesgo y en la visión a largo plazo que adoptan los fondos, no deberíamos ver ninguna ralentización en el mercado de compra de inmuebles para alquilar", asegura.

Por su parte, Susana Rodríguez, CCO en Savills, aporta la 'big picture' a este debate,  asegurando que "en 2021 la inversión en vivienda en alquiler concentró el 28% de la inversión total en real estate en Europa, superando en algunos países al sector de las oficinas (Dinamarca, Alemania, Irlanda y Suecia) -dice la directiva-; esto se debe a que la vivienda ha demostrado ser un sector muy resiliente en cuanto a ocupación y generación de ingresos, si bien las rentabilidades son muy ajustadas, en torno al 3,0%-3,5% neto".

"No obstante -continúa Rodríguez-; existe una enorme competencia entre las principales ciudades europeas para captar este capital ‘core’ barato de largo plazo. Cualquier cambio de normativa que introduzca más incertidumbre en el mercado español nos perjudica y retrasa la posibilidad de incrementar la oferta que necesitamos para dar respuesta a una demanda creciente y estabilizar los precios", concluye.