Burbuja inmobiliaria

El supervisor financiero no ve señales de desequilibrio evidentes en el mercado de la vivienda doméstico, aunque sí reclama una mayor vigilancia del sector debido principalmente a las subidas de precios que se están produciendo en varios países de la eurozona, ya que la potencial transmisión de los efectos a España podría suponer una fuente de riesgo para la banca. El organismo también recuerda que la zona de la moneda común también es vulnerable por el fuerte aumento del endeudamiento de los hogares vía nuevas hipotecas.

La Fundación de las Cajas de Ahorros repasa en un informe que el buen momento que vive el mercado de la vivienda se debe a factores como el ahorro de los hogares durante la pandemia, el crecimiento del empleo y el acceso a financiación bancaria barata. Cree que este año se mantendrá la tendencia alcista y que los precios podrían subir en torno a un 6%, aunque en 2023 se podría producir un cambio ante el posible endurecimiento de la política monetaria. En su opinión, el principal factor de vulnerabilidad no es ni una situación de burbuja ni la posición financiera de las familias, sino de las hipotéticas subidas de los tipos de interés.

El mercado inmobiliario español se encuentra recuperándose con una evolución al alza de los precios, pero esta evolución no despierta la alarma en el Banco Central Europeo (BCE) respecto de la incubación de una burbuja inmobiliaria. Algo que sí sucede en otros países de la zona euro, donde la sobrevaloración de los precios de la vivienda es visible, según ha señalado el vicepresidente de la institución, Luis de Guindos.

Las ventas de viviendas y la firma de hipotecas están en niveles similares a los de 2007 y 2008, justo antes de que estallara el boom inmobiliario y la crisis económica y financiera. Sin embargo, los expertos afirman que en España ni estamos en la antesala de otra burbuja ni tampoco se la espera. Pese a la similitud que existe en esas cifras, otros indicadores como los precios, la construcción de nuevas casas, el endeudamiento medio de los hogares o las exigencias de los bancos a la hora de conceder nuevos préstamos marcan distancias con aquella época. Lo que sí recalca el mercado es que existen retos a corto plazo, como el alza de los costes de la construcción, la falta de suelo finalista disponible o las trabas burocráticas.

El Bundesbank, el banco central de Alemania, ha señalado que la escalada de los precios de los inmuebles, que se encuentran en promedio entre un 10% y un 30% por encima de lo justificable por fundamentales, representa una vulnerabilidad específica para la estabilidad financiera del país, junto con los elevados niveles de deuda acumulados y el riesgo de una subida de los tipos de interés en respuesta a la inflación.

Europa cuenta con varias ciudades que afrontan el riesgo extremo de burbuja inmobiliaria en los precios de la vivienda, según el índice Real Estate Bubble Index de UBS, en el que y Frankfurt encabeza la lista este año.

Lo expertos económicos lo llevan avisando desde hace tiempo: el precio de la vivienda se está disparando a nivel global en los países más ricos del planeta.

Por primera vez en 20 años de análisis de Eurostat los precios de las viviendas han aumentado más que la inflación en todos los países de la UE. La crisis del covid-19 ha afectado de lleno a la economía, pero no así a la evolución del precio de las casas, aunque existen diferencias significativas entre unos estados y otros. Por encima del umbral del 6% de incremento anual en el Índice de Precios, un indicador que alerta del riesgo de burbuja, se han colocado este 2020 algunos países como Luxemburgo (13,3%), Croacia, Portugal (ambos con un 7,4%), Eslovaquia (7,2%), Polonia y Alemania (ambos con un 7%). España ha visto crecer los precios 'solo' un 2,1%, al igual que Italia (2,2%).

Los principales indicadores inmobiliarios en algunas de las economías más importantes del mundo se acercan peligrosamente al riesgo de burbuja en el actual periodo pospandemia, según un estudio de Bloomberg Economics. Nueva Zelanda, Canadá y Suecia tienen los índices más preocupantes, mientras España (17), Italia (21) o Portugal (13), se mantienen alejados.

La Fundación de las Cajas de Ahorros explica en un estudio que el mercado de la vivienda, tras el golpe inicial de la pandemia, está retomando la tendencia de moderación que se observaba antes del covid. Afirma asegura que no existen síntomas de sobrevaloración ni sobreoferta de inmuebles, ni una relajación de los estándares crediticios por parte de los bancos ni un desplome de los precios, mientras que la situación de los hogares es más robusta que en la crisis anterior. Los cambios vendrán más por la demanda y el alquiler.

UBS ha analizado en qué punto está el mercado de la vivienda en las 25 principales ciudades del planeta y sus perspectivas. Y la conclusión a la que llega el banco suizo es que, a pesar de la crisis sanitaria y la recesión global, el precio medio de las casas en estas urbes ha subido en el último año, un escenario que considera insostenible. Múnich, Fráncfort, Toronto, Hong Kong y París son las que tienen más riesgo de burbuja, mientras que Madrid, el único nombre español en la lista, está en las últimas posiciones al tener un valor razonable y haber sufrido el efecto del coronavirus.

El importe medio de los préstamos para la compra de vivienda firmados en el primer trimestre del año ronda los 140.000 euros, una cifra que se acerca a la registrada a principios de 2008. Los expertos sostienen que la remontada del precio de las casas en los últimos años y las operaciones que han cerrado algunas empresas están detrás de estos repuntes. Sin embargo, adelantan un giro de tendencia por el impacto del coronavirus.

La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) asegura en un informe que nos encontramos ante el final del ciclo alcista de la vivienda, como consecuencia de la vinculación histórica que existe entre el mercado inmobiliario y la economía. No obstante, sostiene que el ajuste será leve y que no hay síntomas de una burbuja, ya que los precios, el endeudamiento y el esfuerzo financiero de las familias todavía son moderados.

Múnich, Toronto, Hong Kong y Ámsterdam son las ciudades donde hay un mayor riesgo de burbuja en los precios de la vivienda en 2019, según el último estudio de UBS. Mientras Londres sale de los números rojos, París y Frankfurt se estrenan en la zona más inestable. Madrid entra entre las 24 urbes analizadas y se sitúa en la 17º plaza con precios sobrevalorados, aunque lejos de una burbuja.

El temor a una burbuja inmobiliaria crece en todo el mundo. Y, a pesar de que en España son muchos los que alertan de que se podría estar generando un nuevo boom ante la subida del precio de la vivienda, el riesgo real es moderado. En cambio, países como Canadá y Nueva Zelanda están mucho más expuestos a ese peligro, igual que Suecia, Noruega, Australia y Reino Unido. Repasamos las principales cifras que llevan a los expertos a sacar estas conclusiones.

El departamento de análisis de la entidad financiera augura dos años más de crecimiento de precios en el mercado de la vivienda, aunque cree que las subidas se irán ralentizando. Insiste en que estamos lejos de vivir una nueva crisis inmobiliaria y confiesa que su sector favorito es el logístico, por el recorrido que todavía tienen la demanda y las rentas.

A pesar de que la concesión de hipotecas está en máximos desde 2011, los expertos aseguran que no hay razones para pensar que se esté formando otra burbuja inmobiliaria. Según Joaquín Maudos, catedrático de Análisis Económico de la Universidad de Valencia, las hipotecas en nuestro país apenas representan un 5% en la eurozona, frente al 20% que alcanzaron en pleno boom. Además, están entre las más baratas y la renta que deben destinar las familias al pago de la deuda está en línea con los países de la moneda común.

El mercado de valores lleva 10 años en tendencia alcista y muchos inversores comienzan a preocuparse de que esto se acabe en un breve lapso de tiempo.

El evento Spain Summit, organizado por The Economist en Madrid, ha dado cita a varios miembros del Gobierno, empresarios y altos directivos. En las jornadas se ha hablado de materias como política exterior, economía, regulación, turismo y emprendimiento. El presidente Pedro Sánchez ha asegurado que España rechazará el acuerdo del Brexit si no hay cambios en el texto y que podría convocar elecciones si no se aprueban los Presupuestos, mientras que la ministra de Economía asegura que el sector inmobiliario no está sobredimensionado. Resumimos los mensajes más importantes.

José Ramón Díez Guijarro, director de estudios de Bankia, cree que no hay razones para pensar que pueden aparecer desequilibrios en el mercado inmobiliario a corto plazo y que hay varios datos para descartar una nueva burbuja, como las compraventas de casas, la concesión de hipotecas o los permisos para levantar obra nueva. No obstante, sostiene que la accesibilidad de los jóvenes a la vivienda es complicada y pide concentrar en ellos las ayudas públicas para comprar y alquilar.

idealista/data y el IE Exponential Learning han lanzado el reto “El canario en la mina de la burbuja inmobiliaria” en el que el objetivo será encontrar indicadores que ayuden a predecir nuevas burbujas en el mercado de compraventa de viviendas. Cada uno de los participantes deberá analizar los datos económicos y del mercado inmobiliario de los años 2006 y 2009, para argumentar qué indicadores podrían haber ayudado a identificar una situación de riesgo en el mercado. Quien gane obtendrá una beca para cursar el Data Sciencie Bootcamp de IE.

El mercado inmobiliario en las Antípodas sufre los mismos embates que en la economía occidental. Los hipotecados ven como les cuesta cada vez más hacer frente a sus deudas, mientras el estado trata de contener la caída con medidas fiscales. La dependencia de la economía a los grandes países como EEUU o China puede hacer caer a la banca, con miles de viviendas en sus balances.

Mikel Echavarren, CEO de Colliers España, es uno de los profesionales más destacados del panorama inmobiliario español y en las últimas semanas ha acaparado la atención de los medios de comunicación especializados tras la fusión de Irea con Colliers y tras haber recibido un premio de Asprima. En una entrevista a idealista/news da su visión sobre el sector inmobiliario en general y desaconseja comprar casa a quien no disponga de ahorros suficientes. En su opinión, no hay nada más tóxico que una hipoteca impagable. Eso sí, señala que comprar hoy una casa saldrá entre un 10 y un 15% más barata que dentro de dos años.