Hipotecas

El préstamo fijo de la entidad catalana está sujeto a un interés del 1,6%, siempre y cuando el cliente domicilie la nómina, contrate el seguro de hogar, el de vida y el de protección de pagos. En caso contrario, el tipo sube hasta el 2,6%. Establece comisiones por amortizar de forma anticipada, aunque permite financiar hasta el 80% del precio de compra de la residencia habitual y hasta el 70% en el caso de segundas viviendas. Resumimos las principales condiciones de esta hipoteca.

El mercado hipotecario ha marcado varios hitos en plena crisis del covid. El euríbor, el índice de referencia para la mayoría de los préstamos para la compra de vivienda, ha tocado mínimos históricos hasta acercarse a la barrera del -0,5%. Las hipotecas fijas, por su parte, han tocado máximos al representar más de la mitad de las nuevas operaciones, y todo apunta a que en este ejercicio se firmarán más hipotecas fijas que nunca.

La segunda mitad de 2020 ha estado repleta de novedosos fallos judiciales en materias como los gastos de formalización de las hipotecas, el índice IRPH de los préstamos o la forma de actualizar el valor de los inmuebles para calcular el importe de la plusvalía municipal. En líneas generales, el protagonismo se lo ha llevado el Tribunal Supremo, cuyas decisiones han levantado un aluvión de críticas entre los letrados y las asociaciones que defienden los intereses de los consumidores.

En el décimo mes del año se inscribieron en los Registros de la Propiedad 28.248 préstamos para la compra de vivienda, un 5,1% más que en septiembre, según los datos del INE. No obstante, la formalización de hipotecas cae casi un 6% interanual y sitúa el descenso en el acumulado del año en el 7,4%. El peso del tipo fijo y eL interés medio de los préstamos se mantienen en zona de récord.

El préstamo a tipo fijo de la entidad permite financiar en algunos casos hasta el 90% del precio de compra de la vivienda habitual y tiene un tipo de interés del 2,85% sin bonificaciones. Pero si el cliente domicilia la nómina desaparecen las comisiones de apertura, estudio y cancelación anticipada, y el interés se reduce. En el caso de que sus ingresos sean de al menos 3.000 euros, el tipo baja hasta el 1,85%, por lo que se sitúa por debajo de la media histórica del euríbor a 12 meses, mientras que para las rentas inferiores se sitúa por encima del 2%.

En los últimos tiempos tribunales y jueces han defendido diferentes criterios sobre los gastos de formalización de las hipotecas, lo que, según la abogada Carmen Giménez, ha creado inseguridad jurídica y ha llevado a los consumidores a retrasar la reclamación de lo pagado de más. A pesar de que la solicitud de la nulidad no prescribe, hay dudas sobre el plazo para recuperar los importes pagados de más. La teoría más restrictiva sitúa el 28 de diciembre de 2020 como fecha límite, por lo que la letrada anima a presentar ya la reclamación.

En los nueve primeros meses del año se han firmado casi 120.000 préstamos para la compra de vivienda a tipo fijo, el doble que en todo 2016. A falta de tres meses de estadística, el balance hasta septiembre muestra una diferencia de menos de 30.000 hipotecas fijas respecto a los máximos alcanzados en 2019. Si tenemos en cuenta que de media se están formalizando al mes unos 13.000 préstamos, 2020 se perfila como un nuevo año récord para el tipo fijo.

El Consejo General del Poder Judicial, el Ministerio de Justicia y las autonomías han acordado la prórroga del funcionamiento de los juzgados provinciales especializados en las cláusulas abusivas de las hipoteca durante todo 2021. Sin embargo, dejarán de operar en Zaragoza, Ávila, Soria, Segovia, Lugo, Ourense, Huesca, Teruel y La Rioja, por el escaso volumen de auntos pendientes y nuevas demandas. En Albacete, Guadalajara, Cuenca, Toledo y Girona la ampliación es de solo seis meses.

El banco online de Santander ha mejorado las condiciones de su préstamo variable. Se trata de una hipoteca cuyo interés varía en función del porcentaje del precio de compra que se financie y de las condiciones que cumpla el cliente. Si domicilia la nómina, contrata el seguro de hogar y solicita hasta el 50% del precio de compra del inmueble, el diferencial es del 0,79%+euríbor. En el caso de que pida hasta un 80% y no se apliquen las bonificaciones, el tipo sube hasta el 1,39%+euríbor. Esta hipoteca está disponible tanto para vivienda habitual como para segundas residencias.

El euríbor a 12 meses, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España, ha terminado el undécimo mes del año con un nuevo mínimo histórico. Por primera vez, la media mensual ha situado en el -0,481% y se convierte en el cuarto récord consecutivo y en un nuevo alivio para los hipotecados, que verán bajar la cuota de su préstamo. Los expertos descuentan más descensos, aunque creen que el suelo del índice está cerca.

En el noveno mes del año se registraron 26.878 préstamos para la compra de vivienda, un 35,6% más que en el mes anterior y un 18,4% más interanual. Según el INE, es el mejor dato desde febrero, justo antes de que estallara la crisis sanitaria. El tipo de interés medio ha vuelto a marcar mínimos históricos, al situarse en el 2,44%, mientras que las hipotecas fijas se mantienen estables al representar en torno a la mitad de las operaciones.

El préstamo a tipo fijo a 30 años de la entidad financiero es una buena alternativa para los clientes cuyas nóminas superen los 3.000 euros al mes y decidan contratar el seguro de hogar. Si se cumplen estas condiciones, el interés es del 1,75%, mientras que sin bonificaciones el tipo se dispara hasta el 3,2%, siendo uno de los más altos del mercado. En cualquier caso, permite financiar hasta el 90% del precio de compra de la vivienda, aunque es una de las pocas hipotecas fijas que establece comisiones por amortizar de forma anticipada.

La banca enfila los últimos meses del año en un clima muy competitivo en materia hipotecaria. Hasta cinco entidades ofrecen préstamos variables para la compra de vivienda con un diferencial inferior al 1% y pocas comisiones: solo dos de ellas penalizan al cliente por la amortización total. Ahora bien, establecen un interés más alto durante el primer año de la hipoteca y es necesario domiciliar la nómina y contratar al menos un seguro para poder beneficiarse de las condiciones más atractivas. Repasamos las principales características de cada una de las ofertas.

La entidad financiera lanzó en septiembre su primera hipoteca fija. Se trata de un préstamo de hasta 25 años que permite obtener hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda y que no tiene comisiones de apertura ni de cambio de condiciones, aunque sí penaliza la amortización anticipada con las comisiones máximas que permite la ley. Si el cliente domicilia la nómina y contrata el seguro de vida y hogar, el tipo de interés es del 1,79%, cifra que está por debajo de la media histórica del euríbor.

El Alto Tribunal ha publicado el fallo íntegro sobre el IRPH de las hipotecas, después de que sentenciar que este índice no es transparente, pero tampoco abusivo. El Supremo asegura que, al tratarse de un índice oficial, no puede vulnerar la buena fe del banco al ofrecérselo al cliente y establece que una evolución desfavorable del índice durante la vida del préstamo no puede ser determinante para considerarlo abusivo. Los abogados critican sus argumentos e inciden en el perjuicio para los consumidores.

El director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, José María García Gómez, asegura que el sector público está analizando la posibilidad de que las aseguradoras formen parte de la fórmula que se está estudiando para impulsar la concesión de hipotecas entre los jóvenes con capacidad de pago, pero sin ahorros. El sector ayudaría a repartir el riesgo con la banca y permitiría prestar hasta el 95% del precio de compra de las viviendas.

Una sentencia del Alto Tribunal del pasado 26 de octubre trae una importante novedad en lo que se refiere al reparto de los gastos de constitución de las hipotecas entre cliente y banco. A pesar de que hasta ahora repartía a partes iguales notaría y gestoría y obligaba a la entidad a abonar la totalidad del registro, este fallo obliga al prestamista a asumir el 100% del gasto de gestoría. Así, el Supremo se adapta su doctrina al criterio del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

El Tribunal Supremo publica un nuevo fallo referente al índice hipotecario IRPH, que en este caso afecta al préstamo hipotecario de una vivienda de protección oficial. El Alto Tribunal dictamina que no existe abuso en este índice, ya que es el sistema de financiación previsto para las VPO. Además, entiende que no hubo “mala fe” de la entidad bancaria ante la denuncia de falta de información y transparencia, algo que tampoco “determinaría necesariamente la nulidad de la cláusula".

El sector financiero ya empieza a notar los efectos del fin de las moratorias hipotecarias. A cierre del tercer trimestre un total de 2.400 millones de euros en préstamos sufrieron impagos, lo que se traduce en un 2,4% del volumen total que se acogió a los aplazamientos de los pagos por la crisis del coronavirus y que afecta tanto a las hipotecas como a los préstamos al consumo.

En el octavo mes del año se registraron 19.825 préstamos para la compra de vivienda, un 3,4% menos interanual y casi un 24% menos que en julio. Según los datos del INE, la inscripción de hipotecas en el registro acumula un descenso del 10% entre enero y agosto y se trata de la cifra más baja de formalizaciones en cuatro años. Por otro lado, el tipo fijo sigue representando prácticamente la mitad de las operaciones y sube el importe medio prestado por los bancos.

El Pleno de la Sala Civil del Alto Tribunal ha resuelto cuatro recursos de casación en relación con la cláusula de interés variable IRPH. A pesar de que considera que hay una falta de transparencia, no ve abusividad en el índice hipotecario. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sentenció en marzo que los jueces nacionales eran los encargados de valorar caso por caso. Actualmente hay cerca de 300.000 préstamos hipotecarios referenciados a este índice y los expertos creen que la decisión da la espalda a los consumidores.

El consejero delegado de la entidad catalana, Gonzalo Gortázar, cree que los tipos de interés seguirán en terreno negativo al menos hasta 2031. Una previsión que coincide con los mínimos históricos del euríbor a 12 meses y que lleva lastrando el negocio bancario desde 2016, cuando bajó por primera vez del 0%. Los bajos tipos, la débil demanda de financiación y el previsible repunte de la morosidad ponen sobre la mesa la necesidad de aumentar ingresos y recortar gastos.

La Asociación Hipotecaria Española (AHE) cifra en casi un 2% la caída de la financiación bancaria a los hogares en el primer semestre del año y alerta de que la incertidumbre económica provocada por los rebrotes del coronavirus seguirá lastrando la demanda. Así, espera que el saldo de préstamos hipotecarios al que los bancos aplican intereses siga reduciéndose durante el próximo ejercicio.

La hipoteca variable de Evo Banco, bautizada como la hipoteca inteligente, se mantiene en el ranking de los préstamos más competitivos para la compra de vivienda. Entre sus principales ventajas está que no tiene comisiones y tiene un diferencial inferior al 1% + euríbor. Además, el interés va bajando con el paso de los años como premio a los consumidores que lleven al día los pagos o para compensar futuras subidas del euríbor. Para lograr estas condiciones, eso sí, es necesario tener domiciliada la nómina y contratar el seguro de hogar con la entidad.