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Éste es el impacto que tendrá el 'Brexit' sobre el mercado inmobiliario español (y británico)

Ya ha empezado la cuenta atrás. Dentro de tres semanas Reino Unido celebrará el referéndum para que sus ciudadanos voten si quieren seguir formando parte de la Unión Europea o si prefieren romper los lazos con los socios continentales. El denominado ‘Brexit’ lleva semanas acaparando las miradas de todo el mercado y los expertos han empezado a alertar de los múltiples efectos que tendría para el ladrillo la salida británica del engranaje europeo.

“La hipotética salida de Gran Bretaña de la UE ya está provocando tensión en el mercado inmobiliario. El Banco de Inglaterra asegura que las transacciones inmobiliarias se han ralentizado un 40% en los primeros meses del año”. Con esas palabras resume Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, los primeros síntomas que muestran cómo el gran capital está esperando el resultado del 23J antes de tomar decisiones de inversión.

Pero las consecuencias podrían ir mucho más allá si el resultado de la consulta pública determina que los ciudadanos de Reino Unido desean echar tierra de por medio y distanciarse del Viejo Continente. El propio ministro de Finanzas británico, George Osborne, ha vaticinado que la salida de la UE supondría un shock económico inmediato para la segunda potencia europea, que incluiría una caída del precio de la vivienda de entre el 10% y el 18% en menos de dos años como consecuencia de la pérdida de valor de la libra esterlina.

Siguiendo esa misma línea, Gonzalo Bernados, Profesor Titular de Economía de la Universidad de Barcelona, recuerda que la salida de Reino Unido de la UE sería un contrapunto para el mercado residencial. “Tener patrimonio con una libra fuerte ha sido positivo para los inversores y es uno de los factores que ha beneficiado a Londres, ya que mucha gente vive en la ciudad por la facilidad que hay para desplazarse por el resto de Europa. Sin embargo, si se produce una ruptura, habrá dificultades de movilidad y podríamos ver una fuerte caída del valor de los activos”, reconoce.

No podemos olvidar que a principios de año el precio de las casas en la capital británica batió récord: en febrero, el coste medio de una vivienda se disparó por encima de 643.800 libras (unos 846.300 euros al cambio actual). Este buen comportamiento de Londres también empujó al precio en el conjunto del país, que se quedó en un promedio cercano a 300.000 libras (unos 394.000 euros). Estas cifras son las que llevan a los expertos a hablar del calentamiento del mercado y de una corrección de precios inminente si se produce la ruptura.

El otro efecto que podría dejarse notar dentro del mercado residencial es la ralentización de la compra de viviendas en la eurozona por parte de británicos, ya que una libra más débil restaría atractivo a los activos valorados en euros. Este posible freno es especialmente preocupante para España, mercado en el que los ingleses son los foráneos que más casas adquieren en nuestro país: una de cada cinco, según el Colegio de Registradores.

Una caída de precios generalizada

Además del residencial, gran parte del mercado cree que las devaluaciones podrían extenderse a todos los activos inmobiliarios. De momento, al menos, ya se está ralentizando la actividad inversora tanto en el negocio comercial como en el segmento de las oficinas.

Según recuerda Guy Barnard, gestor y codirector de Global Property Equities de la firma Henderson, “el volumen del sector comercial en Reino Unido cayó un 27% hasta situarse en los 11.700 millones de libras (unos 15.400 millones de euros) en el primer trimestre del año. Las oficinas del centro de Londres, donde mayor se considera el riesgo de que el Reino Unido abandone la UE, registraron un volumen de operaciones de 2.200 millones de libras, frente a los 4.600 millones del año anterior”.

Al igual que Henderson, Antonio Díaz-Barceló, responsable del sector inmobiliario de ONEtoONE Corporate Finance, opina que el sector de las oficinas británico será el más afectado. “Londres es la capital financiera por excelencia y todas las grandes firmas continentales (financieras, de inversión, consultoría…) están instaladas allí, por lo que existe el riesgo de que se descentralicen y busquen otro lugar donde instalarse para seguir operando, ya sea su mercado local u otro diferente”, asegura.

Fuertes caídas, pero sin desplome

A pesar de la caída de la actividad que se está produciendo y de los riesgos latentes en el mercado británico, el consenso de expertos no espera un desplome masivo de los precios, aunque sí que coincide con la visión del Gobierno británico de que la caída sea de dos dígitos.

“Últimamente el mercado inmobiliario británico se ha calentado mucho y el Brexit podría acelerar el cambio de ciclo y la llegada de una corrección, pero no creo que sea dramática. Londres, al fin y al cabo, es un mercado muy líquido, porque siempre hay quien está dispuesto a comprar un inmueble, así que no creo que vaya a desplomarse un 50%. La ciudad tiene muchísimos activos de gran calidad y gran demanda”, reconoce un profesor de IE Business School que prefiere no ser citado.

La gran incógnita: ¿habrá trasvase de dinero?

El principal punto de discordia entre los expertos llega al intentar pronosticar si la salida británica provocaría un trasvase de dinero a otros mercados europeos. Algunos creen que ciudades como París, Fráncfort o Madrid podrían verse beneficiadas, mientras que otros creen que podrían reducirse las inversiones que proceden de países extracomunitarios.

“Aunque la inversión bajará de precio, no creo que sea suficiente como para que el dinero se mueva a otro sitio. Su mercado es el más transparente y el más líquido porque siempre hay compradores. Siempre hay alguien dispuesto a comprar un inmueble y por eso seguirá siendo más caro que otros mercados”, insiste el profesor de IE Business School.

Londres, añade, “es el epicentro de las inversiones, la plaza donde llega todo el dinero exterior y desde donde se distribuye al resto de países. A España, Italia e incluso Alemania, las inversiones no llegan directamente desde Estados Unidos, sino que pasan primero por Londres. Y, sinceramente, no veo a los americanos invirtiendo directamente en los mercados secundarios europeos. Si fuera uno de ellos me iría directamente a Singapur o a Sídney hasta que se aclaren las cosas en Europa”.

En cambio, ONEtoONE sostiene que el sector de oficinas de urbes como París, Fráncfort o Madrid podría despertar el interés de las grandes firmas instaladas en la City si finalmente deciden buscar un nuevo emplazamiento. De todas ellas, la capital francesa sería la más beneficiada por tamaño, fortaleza del mercado inmobiliario, rentas y edificios de calidad.

En todo caso, asegura IE, la buena noticia para el mercado doméstico sería que la falta de alternativas de inversión que existe podría retrasar la salida de los fondos especulativos. “Lo positivo sería que players del mercado como los fondos buitre, aquellos que buscan una rentabilidad y no tienen vocación a largo plazo, se vean obligados a replantearse sus estrategias de salida y la retrasen ante la falta de opciones interesantes y rentables de inversión”, concluye.