La tasadora tinsa espera que el precio de las casas se hunda en torno al 20% en 2009, fruto de caídas de entre el 1 y 1,4% cada mes durante todo el año. Esta caída llegará después de que entre enero de 2008 y 2009, el precio de los pisos haya retrocedido un 10,1%, según el índice de mercados inmobiliarios españoles (imie) presentado hoy por la tasadora
Luis leirado, director general de tinsa, señala que la velocidad del descenso está aumentando con el paso de los meses desde el pasado mes de julio de 2006 cuando los precios alcanzaron máximos, tal y como muestra hoy idealista news en su Estudio mensual de bajadas de precios
Leirado hace hincapié en la incertidumbre que existe por las medidas del gobierno “que aún no están del todo encajadas” y por la evolución de las viviendas aún sin vender. “Actualmente hay una situación de desequilibrio ya que se terminan más viviendas que las que se venden. El equilibrio vendrá asociado a cuando se tenga la percepción de que los fuertes descensos hayan tocado fondo y a la fluidez en la concesión del crédito por parte de las entidades financieras”, añade
Según sus cálculos, la bolsa de viviendas sin vender alcanzará en 2009 una cifra de 1,5 millones, "ya que cada mes se terminarán más de 20.000 viviendas y en stock”, puntualiza
Las zonas que han sufrido la mayor caída de los precios de las casas han sido la costa, con bajadas del 12,6% y las áreas metropolitanas, con descensos del 10,9% en un año hasta enero. “Se trata de zonas que crecieron más rápidamente”, añade leirado
| Evolución interanual (enero) | ||||||||
| General | Ene-02 | Ene-02 | Ene-04 | Ene-05 | Ene-06 | Ene-07 | Ene-08 | Ene-09 |
| % Interanual | 14,6% | 15,9% | 17,8% | 16,1% | 16,3% | 12,3% | 2,6% | -10,1% |
| Grandes ciudades | ||||||||
| %Interanual | 16,9% | 18,4% | 20,1% | 17,8% | 17,7% | 12,3% | 1,2% | -9,6% |
| Áreas metropolitanas | ||||||||
| % Interanual | 14,0% | 16,4% | 20,0% | 16,8% | 15,1% | 11,0% | 0,4% | -10,9% |
| Costa mediterránea | ||||||||
| % Interanual | 16,3% | 20,1% | 24,4% | 17,2% | 16,7% | 11,5% | 2,7% | -12,6% |
| Baleares y Canarias | ||||||||
| % Interanual | 18,6% | 11,6% | 10,4% | 9,2% | 13,3% | 9,0% | 5,4% | -8,2% |
| Resto de municipios | ||||||||
| % Interanual | 8,1% | 11,8% | 14,3% | 16,3% | 16,4% | 14,9% | 4,3% | -10,0% |
378 Comentarios:
Ninguna entidad de tasación existente en España tiene hoy autoridad moral para tasar. De la explosionada burbuja todos los actores son culpables: sector financiero, promotores, ayuntamientos, inversores, tasadoras....
Las empresas de tasación han participado de esta bacanal inmobiliaria como cualquier otro actor. Se han hinchado de vender tasaciones, dictados por su madre la banca, durante los últimos 10 años. Sólo con una diferencia, no han arriesgado un euro. Ha habido inversores que han leído bien la coyuntura y se han salido a tiempo y han ganado. hay inversores que han invertido tarde y han perdido. hay personas que han comprado su vivienda, se han hipotecado, y algunas ahora tienen más deuda que el valor de su activo inmobiliario, también han perdido.
En este escenario de caída libre de los precios y parálisis del mercado inmobiliario, hay muchas víctimas y cadáveres. Y todo se va a corregir de una manero u otra. Pero hay una cosa que está clara, estos oráculos inmobiliarios no tienen ninguna credibilidad, sólo habríamos de mirar las tasaciones de los últimos 18-20 meses y ver cuáles eran sus proyecciones. Sus profecías han sido erróneas. Quizás ahora, a estos instrumentos de manipulación, les interese acelerar y profundizar el hundimiento del mercado para poder sacar todas las toxinas de su madre biológica.
La solucion es que bajen los precios de los pisos para que la gente pueda gastar en otras cosas y esto reactive la economia. Que el problema en España es que la gran mayoria somos mileuristas y no podemos ejercer nuestro derecho constitucional a una vivienda digna a la vez que hay una pequeña minoria de personas que posee un altisimo porcentaje de esos pisos que estan sin vender (1.500.00 pisos desocupados). Que coja el gobierno esos pisos, los expropie y los convierta en VPO ya!
No tengo prisa, en el 2013 estarán muchísimo más baratos.
Ese 20% mas el 10% del año pasado supone una correccion del 30% sobre los precios maximos de 2007. Me parece una cifra correcta aunque no estoy tan seguro que se produzca toda la bajada del 20% en este año, el informe habla de bajadas entre un 1 y 1.4% mensual lo que supone una bajada anual del 14% el resto se puede producir en los proximos años via inflacción.
Tambien hay que tener en cuenta que estamos en la fase de desesperación total, donde todas las noticias son negativas, en bolsa esto suele ser un indicador de que se esta llegando a los suelos.
Muchos pensaran que esto solo es el comienzo y que se llegarán a bajadas generalizadas del 50-60%, pero en los proximos meses apareceran dos factores que frenaran las bajadas.
1- La bajada fuerte del Euribor hara que las cuotas bajen un 30% esto supone: una gran inyeccion de dinero para las familias que podran ahorrar o consumir mas, hará que aumente la demanda solvente cuyos ingresos superen el 35% de la cuota ya que esta se calcula con el Euribor del momento y situará las cuotas cercanas al alquiler.
2- Si bajan mucho los precios en los pisos de segunda mano, muchos de los propietarios no podran vender porque la hipoteca es superior y otros esperaran para cambiar de casa ya que no quieren asumir tantas perdidas, esto hará que la oferta se pueda reducir casi tanto como la demanda.
En cualquier caso una bajada del 30% me parece una bajada mas que respetable y con la que casi nadie contaba hace un par de años
Mat, creo que haces un análisis sin ningun fundamento.
1. Un 10% en el año pasado mas un 20% en este año supone una bajada de un 28% en 2 años, nunca de un 30%. Ya que el 20% se hace una vez descendió el precio ese 10% del primer año.
2. &Quot;si bajan muchos los precios ...... otros propietarios esperaran para cambiar de casa ya que no quieren asumir tantas perdidas".esto no tiene sentido alguno. si baja el precio de segundamano, baja tanto para los compradores como para los vendedores, ya que no todos los que se cambian de residencia van a hacerlo a una nueva. suponiendo que te refieras a la gente que vende su vivienda de 2ª mano para comprar una nueva, vale. Esa parte de la demanda descenderá puesto que el descenso del precio en 2ª mano es menor que el de la nueva. Pero es que poniendonos a analizar casos específicos, también podemos decir que la gente que quería comprar una casa mayor decidirá hacerlo ahora, por que las diferencias de precios se reducen en términos absolutos al bajar el precio. O también aumentará la oferta de pisos debido a la gente que piensa que va a bajar bastanete en los próximos años y decida vender ahora que "puede" para irse a vivir de alquiler y comprar dentro de un tiempo cuando sea mas barata. O mil cosas.
Lo que quiero decir es que el efecto de la bajada de precios de los pisos sobre el número de pisos en venta, en todo caso puede ser ambiguo, pero decir que es negativo, porque también te olvidas de la gente que tenía la 2ª o 3ª vivienda para especular a C/P o M/P y la ha sacado al mercado para venderla cuanto antes y así perder lo menos posible.
3. Respecto a tu punto 1. Dices que el Euribor afecta positivamente a la compra de vivienda. Hasta que no se prevea que esto esté tocando fondo no van a empezar a comprar los especuladores, así que la mayor parte de los compradores son gente sin vivienda... por lo que esta bajada del Euribor no afecta tanto como dices al ahorro de los potenciales compradores de vivienda, ya que no tienen hipoteca, si acaso les afectará si sus préstamos personales están referenciados al Euribor. Y además, y como error mas grave, ¿como se te ocurre, tener en cuenta el Euribor, para comparar cuota de hipoteca y alquiler? El Euribor está bajo hoy, pero es que las hipotecas no se hacen a 1 año ni a 2 años, y suponemos que el horizonte temporal que toma la gente para decidir es el correcto.
Por lo que, lo que si me puedes decir es: como ahora en términos relativos es mas barato comprar una casa ( por la bajada del precio de la vivienda no por el Euribor ) respecto al precio de alquiler, mas gente decidirá comprar una casa que hace 2 años.
En resumen, creo que no me he espresado de una forma ordenada, pero no tiene sentido nada de lo que dices. Ademas es muy dificil hacer una predicción, yo de momento no me atrevo a decir nada mas que visto lo visto este año y parte del siguiente esto descenderá ( no se a que ritmo) .
Ahora bien cada uno es libre de tener y expresar su opinión. Pero creo que para realizar un análisis de tal envergadura, no vale con tener en cuenta 2 factores y además coger solo determinados efectos de los muchos que provocan esos 2 factores.
En primer lugar agraceder tu comentario y decirte que coincido en parte de lo que dices pero creo que no me has entendido gran parte de lo que he comentado y que no te expresas con claridad porque no tienes las ideas muy claras.
1 de acuerdo es el 28 en lugar del 30 pero estamos hablando de numeros aproximados ya que sino habria que incluir la inflaccion que en estos dos años suma el 6% y la bajada seria del 34%.
2- en este punto queria decir que si las viviendas bajan un cincuenta por ciento gran parte de los pisos contarian con una hipoteca por encima de su valor lo que dificulta cuando no imposibilita su venta y puesta en mercado. Ademas aprovechar para vender e irse de alquiler o comprar mas barato primero tienes que asumir tu las perdidas y esperar que luego haya otro que las asuma mayores. Respecto a los especuladores yo creo que la mayor parte de ellos ya han puesto su piso a la venta en el ultimo año.
3- Respecto a la bajada del Euribor yo me refiero a que bancos a la hora de calcular la solvencia toma como referencia el Euribor del momento no el medio o el estimado a lo largo de la hipoteca de esta forma la gente que cumplia con el limite del 40% cuando el interes era del 4% dejo de cumplir cuando este subio al 5,5% ahora con la bajada del Euribor volvera a cumplir ese critero de solvencia. Ya se que el sistema no es logico pero es lo que hay. Yo no he entrado en la posibilidad de que los inversores al ver caer el rendimiento de su dinero por debajo del 1% consideren entran en el mercado inmbiliario,
Con respecto a lo de comparar cuota con alquiler como tu bien dices hay que hacerlo con un Euribor estimado pero aqui tambien influye la sicologia al igual que en la bolsa y pagar de alquiler mas que lo que esta pagando otro por su piso es algo que no agrada a nadie, ten en cuenta ademas que el alquiler no es fijo y que sube progesivamente con la inflaccion a lo largo del tiempo y su valor igual que el Euribor no esta determinado.
Como conclusion puede que me equivoque pero creo que lo que he expuesto algo de sentido tiene anque solo sean suposiciones como las que hacer todo el mundo ahora. Solo he expuesto los factores que pueden hacer que las bajadas se moderen porque los factores que las provocan ya son conocidos por todos y no creo que sean discutibles.
La verdad es que es maravilloso ver el hundimiento total del ladrillo para los restos....
Los pillados discuten ahora y afirman que los precios solo van a caer un -30% y que algún dia vendrá la recuperación.....
Pues NOOOOOOO ¡¡¡¡¡¡
Los precios se van a hundir más de un -70% nominal de media, y JAMAS volverán a recuperarse por fundamentales,
- Invierno Demográfico.
- Crisis Estructural en España para 15 años o más
- Cierre del Credito abundante para el pisito para los restos...
Que mal lo están pasando y lo van a pasar...hace apenas un año, antes del 9M, dudaban de lo que venía y de que los precios se fueran a hundir....ahora buscan desesperadamente un suelo que no llega, ni llegará....
Estamos apenas en el año 1 del proceso...esto va para muyyy largoooo..con suerte, con mucha suerte, españa será capaz de encontrar un modelo que empiece a dar sus resultados en 10 o 15 años....
Eso si, el pisito está muerto para los restos.....vayan haciendose a la idea de que en la proxima decada los pisitos españoles valdrán entre 0 y nada......al tiempo....
PD. Me dicen, me cuentan que el SIMA 09 viene con una caida de precios del -40% nominal de media, que servirá como base y punto de partida para las operaciones a realizar tras el verano.......diosssss si me pilla todo esto hipotecadito por unos ladrillos sin valor, seguro seguro que hubiera hecho alguna tonteria.....
Creo que estos foros deben serbir para dar opiniones cuando menos coherentes y razonadas para que la gente se pueda hacer una idea de la situacion y actuar en consecuencia.
Decir que los pisos en la proxima decada van a valer 0 o nada es (con todos mis respetos) una solemne tonteria, siempre va a haber demanda, acaso crees que sobran m2 de pisos en las ciudades, que todo el mundo que vive en pisos de menos de 60 m no querria un piso mas grande, lo cual sería muy facil como los pisos no valen nada me compro dos que estan pegados, los uno y tengo uno mas grande. Eso para rebatir la posibilidad de que exista un mayor numero de pisos que de personas que lo necesitan.
Bajadas del 70% supondrian dejar el precio medio de la vivienda en 750€/m2 (ahora es de 2500) por debajo del conste de construccion y situaria el precio de una vivienda de 60 m en 43.000 y una de 150 m en 100.000. Con estos precio el alquier tendria que oscilar entre los 100 y los 300 € mensuales y eso como valores medios que en muchos sitios serian mucho mas bajos.
Como comprenderas por mucho invierno demografico, y cierre de credito es dificil que se llegue a esos precios medios, y la crisis estructural tendria que ser de tal calibre que nos dejaria a nivel de paises del tercer mundo.
Decir que no estoy pillado, vivo de alquiler y que siempre he defendido que la vivienda tenia que bajar a valores mas razonables pero no estoy de acuerdo con los que dan valores y datos sin fundamento que pueden llegar a confundir a la gente.
Y le parece un escandalo 43.000 y 100 € ??? primero: es lo que lo que te ofrece una aseguradora por que en base a esos metros es su valor de construccion y segundo en paises como Alemania estas referencias entre precio y metros es la real ,se lo puedo asegurar por que trabajo en colaboracion con inmobiliarias en Alemania.
Precisamente la empresa tinsa es la que mas bajo ha tasado siempre... siempre por debajo de los precios de mercado... yo no me fiaria mucho de ellos, hay tasadoras mucho mejores que ña primera.
Está claro que se ha abusado muchísimo a la hora de pedir por vender una vivienda, pero es que ha habido gente que los ha pagado, aun sabiendo que el precio estaba por las nuves. Hace unos años los bancos daban credio a tó dios, con tal de hacer clientes... no importaba nada, que ha pasado?, pues que mucha gente que en su día compró la vivienda -en muchas ocasiones fuera de su poder adquisitivo- se vieron obligados a comprar con familiares, ahora unos cuantos años atrás... mucha de esta gente tiene que veder la vienda y a la hora de que el banco manda a la empresa tasadora... esa vivienda que compraron -por ejemplo- 150.000€, la han visto tasadapor bastante menos de lo que realmente deben en el banco... todos -bancos y propietarios- han sido muy "listos" abusando del pobre comprador y ahora esos compradores... no saben ni como pagar su prestamo, porque vender la vivienda por bastante menos de lo que debes... nadie está por la labor... logico!
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