Cómo anular un contrato de arras y qué hacer si se cancela la venta

Cuando un comprador y un vendedor acuerdan la venta de una casa, para suscribir el interés se suele formalizar la futura operación mediante un contrato de reserva o un contrato de arras. Ahora bien, ¿qué ocurre si una de las partes decide echarse para atrás? Te contamos cómo anular un contrato de arras y qué hacer si se cancela la venta.

Contrato de reserva y contrato de arras: diferencias

Antes de nada, conviene explicar las diferencias entre contrato de reserva y contrato de arras.

El contrato de reserva es la constatación del interés que ambas partes tienen en llevar a cabo la operación de compraventa. Con este contrato, el comprador le anticipa al vendedor un importe en concepto de señal, que luego se descontará del precio de venta final. Salvo que existan cláusulas que lo permitan, no se podrá rescindir. Este contrato está regulado por la Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles 28/1998 reflejada en el BOE 14/07/1998. 

El contrato de arras en cambio está regulado por el Código Civil, lo que otorga mayor seguridad jurídica. Dependiendo del tipo de arras, se puede cancelar.

¿Cuándo se puede anular un contrato de arras?

Existen diferentes tipos de contratos de arras:

• Arras penitenciales: Son las únicas arras que vienen recogidas en el Código Civil y ofrecen la posibilidad de desistir libremente el contrato. Con las arras penitenciales, el comprador entrega una cantidad que se descontará del precio final de venta. Si se echa para atrás, podrá cancelar la venta perdiendo el dinero de las arras. Si es el vendedor quien decide no proseguir la operación, tendrá que indemnizar al comprador con el importe por duplicado de las arras.

• Arras confirmatorias: Mediante las arras confirmatorias también se entrega una señal, pero no se permite la posibilidad de cancelar la compraventa pagando una penalización económica. Si una de las dos partes se echa para atrás, la otra podrá exigir que la operación no se pare o solicitar una compensación por daños y perjuicios. Con estas arras, en caso de existir confrontación será el juez quién dicte la resolución.

• Arras penales: Con las arras penales si alguna de las partes quiere cancelar la compraventa, el dinero entregado con las arras actúa como indemnización. Sin embargo, la parte que quiera llevar a cabo la compraventa puede solicitar que se efectúe y, además, una compensación económica por daños y perjuicios.

Freepik

¿Qué hacer ante un incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador?

Has firmado un contrato de arras o de reserva y, de pronto, la otra parte se echa para atrás y rompe el contrato de arras. Lo primero que debes hacer es ver qué tipo de contrato de arras has firmado. Una vez hecho esto, siempre se debe intentar solucionar la situación por la vía amistosa.

En caso de ser el comprador quien incumple el contrato, perderá el dinero entregado como señal. Asimismo, el vendedor podrá retener la cantidad entregada hasta que todo se aclare. Dependiendo del contrato que se haya firmado, ese importe será suficiente o podrá reclamar más, incluso pedir que la operación siga su curso.

Sin embargo, existe la posibilidad de que el comprador no pueda comprar la vivienda porque el banco le ha negado la hipoteca. Normalmente, no obtener la hipoteca no exime de responsabilidades al comprador, por lo que perderá las arras.

Ahora bien, se puede estipular en el contrato de arras esta posibilidad para que, en caso de que se deniegue la concesión de la hipoteca, el comprador pueda recuperar el importe entregado. No obstante, en Cataluña el código civil ofrece la posibilidad de que el comprador no pierda el dinero entregado en las arras si el banco no le da una hipoteca, siempre que en el contrato no se estipule lo contrario.

¿Qué hacer ante un incumplimiento del contrato de arras por parte del vendedor?

Si el vendedor:

• No quiere vender
• Desaparece y no devuelve las arras
• No pone fin al contrato 

Como comprador puedes mandarle un burofax en el que lo cites ante notario el último día del plazo establecido en el contrato, advirtiéndole de que si no se ha ejecutado la compraventa es por su culpa, lo que acarreará las consecuencias legales pertinentes. Si aun así no obtienes respuesta, podrás personarte el día fijado ante notario, ya que este podrá dar fe de la situación y podrás emprender la reclamación.

Cómo rescindir un contrato de arras

Las arras penitenciales son la figura más extendida dentro de estos contratos y la que mayor seguridad ofrece. Para anular las arras penitenciales, el comprador solo tiene que perder la cantidad que le entregó al vendedor. Si es el vendedor el que decide anular la operación, le devolverá al comprador el doble del dinero que entregó.

En las arras penales, el importe entregado como señal podrá servir como indemnización y para rescindir la compraventa de la vivienda, aunque depende del caso y de lo que se acuerde. Incluso se podrá solicitar que la operación siga su curso

Por último, en las arras confirmatorias, no existe la posibilidad de anular el contrato pagando una indemnización. Si una de las partes quiere seguir con la compraventa, habrá que continuar con la operación o acudir al auxilio legal para que determine una indemnización por daños y perjuicios.

Antes de nada, en una operación de semejante calibre siempre es conveniente contar con el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario, ya que podrá aconsejarte sobre cómo proceder.

Devolución de la señal del contrato de arras

Normalmente los contratos de arras fijan un plazo de seis meses para que se efectúe la compraventa. Si durante ese plazo no se lleva a cabo, será la parte implicada en el desistimiento quien tenga que afrontar las sanciones estipuladas en el contrato, realizando la devolución de las arras que corresponda.