Sánchez anuncia más medidas en vivienda, pero con otras sin cumplir un año después

Pedro Sánchez ha reiterado la intención del Gobierno de continuar interviniendo el mercado de la vivienda con un nuevo anuncio de tres medidas en un real decreto que entrará en vigor en las próxima semanas, con bonificaciones fiscales para propietarios del 100% en el IRPF y acabar con el mal uso de los alquileres de temporada y habitaciones. Al presidente se le acumulan las tareas en materia de vivienda, ya que aún tiene pendientes de cumplir varias de las medidas que anunció hace justo un año con más impuestos a las socimis, a los pisos turísticos o por la compra de vivienda por parte de extracomunitarios no residentes en España.

El pasado 13 de enero de 2025, Pedro Sánchez anunció un amplio paquete de medidas en materia de vivienda con la intención de promover más casas, ayudas para facilitar el acceso a un hogar, mayores exenciones fiscales, pero también más regulación sobre un mercado residencial, ya bastante tensionado en aquel momento.

Un año después de este anuncio, pocas son las medidas puestas en marcha de las más de una decena de propuestas presentadas para consolidar a la vivienda como el quinto pilar del Estado de bienestar.

De las pocas propuestas avanzadas por el Ejecutivo, principalmente se encuentran aquellas que no han tenido que pasar por la votación del Congreso de los Diputados, donde las proposiciones presentadas se quedan en una "toma en consideración" hasta que pasan al Pleno de la Cámara Baja para su votación.

Las más adelantadas son el seguro público ante impagos del alquiler, el Perte a la construcción industrializada de vivienda o la puesta en marcha de Casa 47, la nueva Empresa Pública de Vivienda que toma el relevo de Sepes en la gestión del suelo y el patrimonio inmobiliario estatal. Repasamos las medidas que están en marcha y las que, de momento, siguen en el aire:

Perte a la construcción industrializada

El pasado mayo, el Consejo de Ministros aprobó el Proyecto Estratégicos para la Recuperación y Transformación Económica (Perte) de Vivienda para la construcción industrializada, dotado con 1.300 millones de euros de inversión pública en 10 años, de los que 1.000 millones se destinarán a financiación y 300 millones a capitalización.

La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ya reiteró que el Perte busca incrementar la oferta de vivienda, reducir costes, hacer el sector más sostenible y eficiente, así como garantizar la seguridad de los trabajadores en la construcción.

El Ministerio de Vivienda estima una producción de 15.000 viviendas industrializadas al año en la próxima década, sobre todo asequibles. Estos 1.000 millones en financiación se gestionarán a través de líneas con el Instituto de Crédito Oficial (ICO), como ICO verde o ICO emprendedores, o el Plan Reinicia + FAIIP.

De igual manera, se reorientarán desde el Ministerio de Industria otras fuentes de financiación, como el Fondo de Resiliencia Autonómico o los préstamos FAI, entre otros, con el objetivo de industrializar la construcción.

De igual manera, se creará la Ciudad de la Industrialización de la Construcción, que se ubicará en la Zona de Actividades Logísticas del Puerto de Valencia, en un terreno del Estado. El Ejecutivo espera que se convierta en un polo de formación, innovación y atracción de talento para el sector, con un enfoque especial en atraer a las nuevas generaciones y a las mujeres.

Aunque no fue hasta septiembre cuando el ministerio convocó al sector para explicarles las novedades de este Perte por la construcción industrializada.

Un seguro de impagos de alquiler en espera de presupuesto

Hace apenas un mes, el Gobierno presentaba el seguro público de alquiler que cubre los impagos de los arrendamientos a los propietarios. Una medida esperada por el sector, pero que cuenta con estrictos requisitos para que pueda suponer un beneficio para una mayoría de los caseros.

La cobertura por los impagos del arrendamiento, daños causados a la vivienda o suministros debidos será gestionada por las CCAA, aunque aún se desconoce su presupuesto.

Se podrán acoger a este seguro de impago los contratos de alquiler de viviendas realizados a jóvenes y personas vulnerables y que estén vigentes a 30 de enero de 2025. La renta a cobrar en el alquiler no puede superar lo establecido en el Índice Estatal de Referencia de Precios de Alquiler.

Llega Casa 47, el casero público

También en el mismo Consejo de Ministros de diciembre se ponía en marcha la nueva Empresa Pública de Vivienda, bautizada como Casa 47, y que nace de la antigua Empresa Pública del Suelo, Sepes.

En una amplía presentación previa, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, confirmó que las viviendas de alquiler que el Estado pondrá a disposición serán asequibles y que los contratos tendrán una vigencia máxima de 75 años, con prórrogas continuadas de 14 años.

Los potenciales inquilinos deberán tener unos ingresos de entre dos y 7,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), y ningún alquiler podrá sobrepasar el 30% de la renta media del territorio y habrá un tope en cada comunidad autónoma. 

Según la ministra, Casa 47 llega con una cartera de viviendas que ha incorporado de diferentes organismos públicos, desde Ministerios como Defensa o Interior hasta Sareb, de la que proceden 40.000 viviendas y 2.400 suelos, con capacidad para desarrollar en ellos cerca de 50.000 unidades adicionales. Y adelantó que el Gobierno lanzará una oferta pública de 100 millones de euros para adquirir nuevas viviendas que se sumarán al parque público.

Las medidas que no se han materializado

Por el camino, sin embargo, se han quedado varias de las medidas anunciadas que más dudas y alarmas despertaron en el sector inmobiliario, como el endurecimiento de la tributación de las socimis o la subida de impuestos a los compradores extracomunitarios no residentes en España. 

Tampoco ha prosperado la reforma fiscal para que los pisos turísticos tributen como una actividad económica, ni la bonificación del 100% en el IRPF para propietarios que alquilen su vivienda según el Índice de Precios de Referencia, ni se ha aprobado el nuevo Plan de Vivienda 2026-2030.

Socimis, extranjeros y pisos turísticos 

Las medidas que afectaban a la tributación de socimis, extranjeros y pisos turísticos de momento no han salido adelante. Tras el anuncio de Pedro Sánchez, el Grupo Parlamentario Socialista (PSOE) registró a finales de mayo en el Congreso de los Diputados una proposición de Ley para impulsar el alquiler de viviendas a precios asequibles, con una batería de medidas como una subida del IVA de los pisos turísticos al 21%, para que tributen como la actividad económica que son, así como gravar más a las socimis y establecer un nuevo tributo para desincentivar la compra de vivienda por parte de no residentes. Esta iniciativa parlamentaria no ha llegado a votarse, ya que el Pleno de la Cámara Baja no la ha tomado en consideración.

Menos ventajas fiscales para las socimis

Las socimis volvían a la palestra en el arranque de 2025 apenas dos meses después de que PSOE y Sumar alcanzaran un acuerdo para poner fin a su régimen, propuesta que incluyó dentro de la reforma fiscal planteada por el Ejecutivo en la ley 7/2024, de 20 de diciembre, y que tumbó el Congreso de los Diputados.

La iniciativa que anunció Pedro Sánchez hace justo un año fue eliminar las ventajas fiscales a las sociedades de inversión inmobiliaria cotizadas de vivienda que no destinaran sus inmuebles al alquiler asequible, elevando su tributación del 15% al 25%. Una propuesta que despertó dudas en el mercado, ya que el plan no especificaba exactamente qué se consideraba una socimi de vivienda, si tendría efecto en aquellos vehículos con una cartera mixta (es decir, compuesta por viviendas y otros activos inmobiliarios) o en qué consistía exactamente un alquiler asequible. 

Según afirmaron por aquel entonces analistas y fiscalistas, las medidas no solo eran “inconcretas e insuficientes”, sino que además establecían un marco poco atractivo para estos arrendadores profesionales, cuando la clave para fomentar la oferta de viviendas en alquiler y la inversión en este segmento estaría precisamente en aumentar las bonificaciones para este colectivo.

En este contexto, el sector se apresuró a poner negro sobre blanco en el peso de las socimis en el parque residencial. Según los cálculos del sector, poseen menos de un 1% de las viviendas que hay en alquiler (unas 25.000 viviendas de un total de 3,6 millones de unidades en alquiler)” y solo una cuarta parte de los 50.000 millones de euros en inmuebles que tienen en cartera son activos residenciales.

Subida fiscal a la compra de vivienda por parte de extranjeros

En el caso de los extranjeros, la propuesta planteada por Pedro Sánchez iba encaminada a limitar la adquisición de propiedades residenciales en España a los extranjeros extracomunitarios no residentes, con la aplicación de una subida de la carga fiscal hasta del 100% del valor del inmueble.

La medida generó un gran debate en medios internacionales, especialmente en Reino Unido y EEUU, por su potencial impacto en la inversión extranjera; y levantó ampollas en el sector inmobiliario, que lo calificó como un “golpe innecesario a la reputación de España”, mientras que los fiscalistas alertaron de un posible efecto discriminatorio y confiscatorio.

La propuesta no se ha llegado a materializar, al igual que otras similares planteadas por formaciones de todo el espectro político. Vox, por ejemplo, presentó una propuesta para aumentar los impuestos a los compradores extranjeros con el fin de financiar ayudas destinadas a compradores españoles, incluyendo exenciones fiscales parciales para nacionales. Esquerra Republicana (ERC), por su parte, pidió restringir la compra de viviendas a los ciudadanos extranjeros no residentes en España, excepto para los que pudieran acreditar cinco años de residencia continuada en el país, con el objetivo de poner coto a una especulación inmobiliaria que "expulsa a la ciudadanía". 

Lo único que sí ha fructificado es la desaparición definitiva de las “golden visa”, el pasado abril. Estos visados de residencia por inversiones inmobiliarias de más de 500.000 euros estuvieron vigentes durante 12 años. 

Subida del IVA a los pisos turísticos 

En el ámbito de los pisos turísticos, de momento no ha prosperado el objetivo del Gobierno de elevar su tributación al 21% para, por un lado, que tributen como la actividad económica que son; y, por otro, evitar su proliferación. 

No obstante, las novedades en este sentido han venido de Europa. Bruselas aprobó a principios de mayo la Directiva (UE) 2025/516 del Consejo, que obligará a aplicar el IVA en todos los alquileres de corta duración (menos de 30 noches consecutivas), incluso cuando no se ofrezcan servicios propios del sector hotelero, como el desayuno o la limpieza. La obligación de aplicar IVA en alquileres turísticos de corta duración arrancará el 1 de julio de 2028, una vez España haya transpuesto la Directiva comunitaria, y supondrá un antes y un después para arrendadores y plataformas digitales que operen en el sector turístico.

Lo que sí ha sacado adelante en los últimos meses el Ejecutivo es la puesta en marcha del Registro Único de arrendamientos de corta duración, que ha transformado por completo la forma de operar de propietarios, gestores y plataformas. Desde el pasado 1 de julio, es obligatorio que todas las viviendas destinadas a alquiler vacacional, temporal o por habitaciones se identifiquen ante los registradores de la propiedad para poder seguir anunciándose en portales online.

Además, también se ha aprobado el modelo informativo anual de los arrendamientos de corta duración, que incorpora una obligación periódica adicional que afecta de lleno tanto a las viviendas de uso turístico como a los arrendamientos de temporada regulados en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se trata, en resumidas cuentas, de una declaración periódica que permita conocer cómo se ha utilizado el inmueble, con qué finalidad y bajo qué modalidad temporal.

Bonificación en el IRPF para alquileres según el SERPAVI

También sigue encallada la exención del 100% del IRPF para todos los propietarios que pusieran en alquiler su vivienda según el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda (SERPAVI), sin necesidad de que los inmuebles que ubicaran en zonas tensionadas. La medida fue planteada en la proposición de ley que registró el PSOE en el Congreso en mayo, pero en estos meses no ha prosperado.  

Ayudas para rehabilitar viviendas que se alquilen a precios asequibles

Pedro Sánchez también adelantó en enero del año pasado la puesta en marcha de un programa de ayudas a la rehabilitación de viviendas vacías para destinarlas posteriormente al alquiler asequible durante al menos cinco años. Medida que tampoco ha llegado a aprobarse. 

En materia de rehabilitación, la novedad más reciente es la extensión de las bonificaciones fiscales por la mejora de la eficiencia energética de viviendas y edificios, que contemplan reducciones en el IRPF de entre el 20% y el 60% de las cantidades satisfechas en función de la reducción de consumo obtenida y del tipo de inmueble, siempre que se cumplan los requisitos establecidos. Las deducciones por eficiencia energética podrán aplicarse sobre obras realizadas hasta el 31 de diciembre de 2026, cuando afecten a viviendas individuales, y a actuaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre de 2027, si se trata de edificios residenciales completos.

El nuevo Plan de Vivienda, pendiente

Otra de las medidas que tiene pendiente es la puesta en marcha del nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que el Ejecutivo tenía previsto aprobar en la segunda quincena de diciembre, pero que de momento no tiene luz verde.

Este plan para lo que queda de década promete un aumento sustancial de los recursos en vivienda, hasta alcanzar los 7.000 millones de euros, y se sustentará sobre cinco pilares: el impulso a la construcción y adquisición de vivienda pública; la rehabilitación para mejorar la eficiencia y la accesibilidad; el desarrollo de líneas específicas de apoyo para reducir la edad de emancipación de los jóvenes; la rebaja de la tasa de esfuerzo para garantizar el acceso en condiciones de asequibilidad; y la lucha contra las dificultades para acceder a la vivienda en las zonas tensionadas.

Entre las medidas que contempla el futuro Plan de Vivienda se encuentran los avales para cubrir los potenciales impagos de los alquileres y las ayudas de hasta 28.800 euros centradas en los jóvenes y destinadas al alquiler con opción a compra.