Así ha sido el rally del mercado hipotecario en 2025

El mercado hipotecario ha vivido un 2025 de euforia, impulsado por las decisiones del BCE, la elevada demanda residencial y el apetito de la banca por conceder financiación. La firma de préstamos para la compra de vivienda ha subido con fuerza y se acerca a su mejor registro desde 2010, aunque ya estaría cerca de tocar techo. 

Según el INE, entre enero y octubre se han inscrito en los registros 419.913 préstamos sobre vivienda inscritos, un 18,4% más interanual, tras marcar en el décimo mes del año su mayor dato en 15 años. Los expertos creen que 2025 podría terminar con más de 500.000 hipotecas firmadas y que poco a poco irá moderando su actividad. 

Durante los últimos meses, el euríbor ha repuntado y está encareciendo las cuotas hipotecarias con revisiones semestrales, mientras el tipo fijo ha vuelto a dominar las contrataciones y los cambios de hipotecas han perdido fuelle. Mientras, las tasaciones hipotecarias han batido récord y han ganado peso las compras de viviendas financiadas con hipotecas frente a las operaciones a tocateja. Repasamos las claves del mercado hipotecario en 2025 y qué está por venir en 2026: 

El BCE estabiliza los tipos de interés en el 2%

El Banco Central Europeo (BCE) ha sido uno de los protagonistas indiscutibles de 2025. En la primera mitad del año, el ‘Guardián del euro’ recortó los tipos de interés en 25 puntos básicos en cada una de sus reuniones (enero, marzo, abril y junio), hasta dejar el precio del dinero en la eurozona en el 2%, mínimos desde 2022 y nivel en el que han permanecido desde entonces.

En las últimas cuatro reuniones, la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona ha dejado estable la tasa rectora en un contexto de inflación bajo control y una economía que está resistiendo mejor de lo esperado el contexto de incertidumbre global.

Tras la reunión del Consejo de Gobierno del BCE del año, celebrada el pasado 18 de diciembre, los analistas dan por hecho que ha concluido el ciclo de bajadas de tipos y que ahora se abre un periodo de estabilidad. De cara al futuro, el mercado ve más probable que haya una subida a una bajada, aunque no se esperan cambios a corto plazo.

El euríbor gira al alza y encarece las hipotecas

El euríbor a 12 meses mantuvo una tendencia a la baja en la primera mitad del año, hasta quedarse por debajo del 2,1% y marcar mínimos desde agosto de 2022. Pero cambió de rumbo en la segunda mitad del año, coincidiendo con el fin de las rebajas de tipos del BCE.

En noviembre, el indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas variables en España firmó su cuarta subida mensual consecutiva, quedándose con una media del 2,217%, y todo apunta a que en diciembre volverá a repuntar (registra un promedio del 2,27%). En los últimos meses, su subida se ha materializado en un encarecimiento de las hipotecas variables con revisión semestral, aunque las revisiones anuales de momento siguen registrando leves rebajas de las cuotas. 

Las previsiones apuntan a que se estabilizará en torno al 2,3%, por encima de lo que se estimaba hasta ahora, con el riesgo de que las revisiones anuales puedan traer subidas a partir de primavera.

Hipotecas fijas, ¿despegue efímero?

Las hipotecas fijas han sido protagonistas indiscutibles en este año. Y es que, tras perder fuelle en los últimos ejercicios en favor de las mixtas, en los últimos meses las ofertas atractivas de la banca han devuelto el interés a esta modalidad de préstamos para la compra de vivienda. En los últimos meses, han representado más del 60% de las contrataciones y su peso en el saldo vivo hipotecario ya ronda el 40%. Mientras tanto, las hipotecas mixtas han perdido cuota de mercado y las variables han marcado mínimos de contratación, con volúmenes testimoniales. 

No obstante, algunos de los principales bancos en España han confirmado su falta de interés en comercializar hipotecas fijas a tipos próximos al 2% (por debajo del euríbor), ya que este tipo de operaciones no les salen rentables; y también han empezado a rechazar solicitudes de préstamos. Por ello, el mercado espera que en los próximos meses haya un encarecimiento generalizado de las ofertas hipotecarias a tipo fijo.

De momento, al menos, el tipo de interés medio de las hipotecas firmadas mantiene una tendencia a la baja y ronda el 2,8%, mínimos desde enero de 2023.

Crece el importe de las hipotecas y el plazo medio

Otro de los datos más llamativos del año es que el importe medio de las hipotecas se ha quedado al borde de máximos históricos, según los datos de los notarios y el INE, impulsado por la subida del precio de la vivienda. Al margen de los precios, otros factores que explican la situación actual del mercado son el apetito de los bancos por conceder más financiación o las medidas que ha puesto en marcha la Administración Pública para facilitar la adquisición de un inmueble a colectivos concretos a través de medidas como los avales a jóvenes.

Por otro lado, los datos del INE muestran que el plazo medio al que se firman las hipotecas ya está en 26 años, lo que se traduce en el más largo de la historia, junto con los registrados en febrero de 2011 y abril de 2012. En este caso, también influye la subida constante del precio de la vivienda, que está llevando a los consumidores a firmar préstamos cada vez más largos.

Vuelven las hipotecas de riesgo

Este año también se ha incrementado del porcentaje de financiación para la adquisición de viviendas, medido a través de la ratio denominada ‘Loan to Value’ (LTV). Esta variable mide cuánto representa la financiación sobre el valor de los inmuebles y mantiene una tendencia al alza desde principios de 2024, hasta el punto de situarse cerca del 65% en los tres últimos trimestres, muy cerca del récord de la serie histórica del Banco de España (66,5% en el cuarto trimestre de 2018). 

Por otro lado, los datos del supervisor financiero muestran una fuerte subida de las llamadas hipotecas de riesgo, aquellas en las que el préstamo supone más del 80% del valor del inmueble (es decir, su LTV es superior al 80%). Según los datos del Banco de España, estos préstamos han llegado a representar el 11,6% de las nuevas firmas, máximos desde 2019, aunque en el tercer trimestre del año su peso se ha reducido ligeramente, hasta el 11,1%.

A la vista de esta tendencia, el propio Banco de España ha confirmado que está valorando implantar límites a la concesión de hipotecas de riesgo con el objetivo de proteger la economía española de una posible nueva burbuja inmobiliaria. Un movimiento que responde al preocupante aumento de los precios de la vivienda y al incremento de la demanda de créditos hipotecarios, una combinación que podría generar inestabilidad en el sistema financiero si no se controla a tiempo. 

Menos subrogaciones hipotecarias

Lo que sí ha bajado en este ejercicio es el interés de los consumidores por cambiar las condiciones de sus hipotecas, ya sea a través de novaciones (con el mismo banco) o de subrogaciones (traslado de la hipoteca a otra entidad). Según idealista/hipotecas, los cambios de hipotecas llegaron a representar menos del 2% del mercado en septiembre, aunque en los últimos meses su peso ha aumentado, toda una señal de que muchas familias están acelerando las operaciones antes de que los bancos empeoren sus ofertas hipotecarias a tipo fijo como predicen los expertos.

Moderación de la actividad a la vista

Los expertos creen que en los meses venideros el mercado hipotecario irá moderando su actividad, ya que consideran que no podrá seguir creciendo al ritmo de dos dígitos de este año. Además, anticipan que los bancos endurecerán las condiciones para conceder nuevas hipotecas mientras que las ofertas se encarecerán, lo que, sumado a las nuevas subidas de los precios de la vivienda, hará mella en la demanda hipotecaria. Aun así, se espera un volumen elevado. 

De las tasaciones a las sentencias contra las cláusulas abusivas

A mediados de agosto entró en vigor la Orden ECM/599/2025, norma que regula en España la valoración de inmuebles con finalidades financieras, incluida la garantía hipotecaria. Desde entoncdes, es obligatorio contar con el certificado de eficiencia energética (CEE) para la tasación hipotecaria, es decir, que, si estás pensando en comprar con hipoteca, vender o refinanciar una vivienda, debes contar con este certificado vigente. 

En materia de tasaciones, también destaca el paro sectorial que han anunciado los tasadores hipotecarios para denunciar su precariedad laboral y que se mantendrá previsiblemente hasta el próximo 15 de enero para el canal bancario, aunque han levantado el paro para los particulares.

Por otro lado, a lo largo de este año, el Tribunal Supremo ha vuelto a marcar el rumbo en la batalla judicial contra las cláusulas abusivas de las hipotecas, consolidando una doctrina que refuerza la protección del consumidor sin optar por soluciones automáticas. El Alto Tribunal ha dejado claro que no todas las cláusulas polémicas son nulas por definición: tanto el índice IRPH como las comisiones de apertura deben someterse a un examen individualizado, centrado en la transparencia y en la información real que recibió el cliente al firmar el contrato. La clave, según el Supremo, está en si el consumidor pudo comprender de forma clara sus consecuencias económicas y jurídicas.

El giro más relevante del año llega en el terreno procesal y económico. El Supremo ha cerrado filas a favor de los consumidores al imponer las costas a la banca cuando pierde en segunda instancia y al reafirmar que la devolución de cantidades cobradas por cláusulas abusivas no prescribe mientras el afectado no sea plenamente consciente de la ilegalidad. A ello se suma la anulación de cláusulas accesorias especialmente gravosas, como fianzas solidarias o renuncias genéricas a acciones.