Los dos años de Isabel Rodríguez como ministra de Vivienda, el problema más acuciante de los españoles

Este 21 de noviembre se cumplen dos años de Isabel Rodríguez (Abenójar, Ciudad Real, 44 años) al frente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Tras las elecciones de 2023, Pedro Sánchez elevó las políticas estatales de vivienda a rango de ministerio y recuperó una cartera que José Luis Rodríguez Zapatero ya había encomendado a otras ministras como Carme Chacón, Beatriz Corredor o María Antonia Trujillo. 

Sánchez encargó la tarea de aplicar la recién estrenada Ley por el Derecho a la Vivienda, poner en marcha las 180.000 viviendas prometidas en campaña, sacar adelante la Ley del Suelo y coordinarse con las comunidades autónomas a la entonces portavoz del Gobierno y ministra de Política Territorial, la manchega Isabel Rodríguez, que había sido de los más tempranos apoyos de Sánchez en las primarias.

En estos dos años de legislatura, la vivienda se ha convertido en el principal problema de los españoles, sobre todo en el último año, según el Barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), siendo cada vez más difícil poder acceder a una vivienda en propiedad, sobre todo a los jóvenes y con un mercado de alquiler prácticamente desaparecido, con una reducción muy relevante de la oferta con los precios sin parar de crecer, incluso en las zonas declaradas como mercados tensionados.

Los menores de 35 años están siendo los más castigados ante esta falta de acceso a la vivienda. De hecho, la tasa de emancipación juvenil se situó en el 15,2% en la segunda mitad de 2024, el dato más bajo para ese periodo de la serie histórica del Consejo de la Juventud de España (CJE), que arrancó en 2006.

Caída de la oferta, aumento de la demanda y precios en máximos tras dos años

Los precios de la vivienda en España siguen subiendo y entre noviembre de 2023 y octubre de 2025, el precio medio de la vivienda usada a la venta en idealista se ha incrementado en un 26% desde la llegada de Rodríguez al Ministerio de Vivienda, alcanzando máximos de la serie histórica de idealista con sus 2.555 euros/m2, con subidas destacadas en Madrid (40,3%) y Barcelona (21,6%), y superando los 5.000 euros/m2 en el precio medio en ambas ciudades.

Mientras tanto, la oferta en el mercado de la compraventa de viviendas continúa su tendencia descendente. Frente al stock que había en España en el tercer trimestre de 2023, justo antes de la llegada de Rodríguez, las casas en venta en idealista han caído un 22,6% a nivel nacional. La bajada de la oferta disponible en el mercado ha sido más marcada en los grandes mercados, con mayores descensos en Madrid (-31,1%) y Barcelona (-28,5%).

Precios al alza y menos oferta en el mercado hacen que el acceso a una vivienda en los últimos dos años se haya convertido en una realidad prácticamente imposible para millones de españoles. Según los datos de idealista del tercer trimestre de este año, el porcentaje de los ingresos del hogar necesario para poder pagar la hipoteca de una vivienda en propiedad se situó en el 25%, aunque ese esfuerzo se sitúa por encima del 30% máximo que recomiendan los expertos en Palma (45%), Málaga (38%), San Sebastián (38%), Madrid (33%) o Barcelona (31%). En el tercer trimestre de 2023, la tasa de esfuerzo se encontraba en el 21,4% de media.

Pese a estos precios, Madrid sigue siendo la ciudad de España que recibe la mayor presión de la demanda entre las personas que buscan comprar una casa. Las capitales de provincia se siguen ‘imponiendo’ a las ciudades de la periferia de las grandes capitales.

Mientras tanto, para poder pagar un alquiler, la tasa de esfuerzo se dispara al 36% de todos los ingresos netos de una familia media en España para un piso tipo de dos habitaciones, donde destacan capitales como Palma (46%), Barcelona (45%), Málaga (41%), Valencia (40%), Alicante (39%) o Madrid (39%). Dos años antes, el esfuerzo del alquiler ya superaba el 30% recomendable, y se situaba en el 31,1%.

Los precios de los alquileres no han parado de crecer bajo el mandato de Rodríguez, y actualmente se sitúan en los 14,5 euros/m2 de media al mes, lo que supone un 21,8% de subida en estos casi dos años, siendo más destacado este aumento en Madrid, con un 30%, que en Barcelona (19,7%).

Tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, defendida por Rodríguez con pasión, se han producido los efectos que la mayoría de los expertos vaticinaron y se lo hicieron saber a la ministra: la oferta se ha desplomado, apenas quedan pisos en alquiler permanente, los precios siguen subiendo a niveles de dos dígitos anuales y miles de personas buscan desesperadas dónde vivir. Esta situación se agrava especialmente para los jóvenes, los mayores de 65 años y las familias con hijos menores, perfiles todos ellos que pueden ser potencialmente considerados vulnerables y que han sido expulsados del mercado.

Frente a la menguante oferta, la demanda no para de crecer: la ‘competencia’ por firmar un contrato de alquiler se encuentra en máximos. En el tercer trimestre de 2025, los anuncios de viviendas en alquiler publicados en idealista recibieron una media de 35 contactos antes de darse de baja, una cifra que es un 13% más elevada que la registrada en el mismo periodo de 2024, cuando recibían de media 31 contactos.

Barcelona es el único gran mercado en el que la competencia se ha reducido en el último año (-3%), pero hasta 58 personas contactan para interesarse por el alquiler, mientras que en Madrid ha crecido hasta 46 contactos, un 4% más interanual.

Esta presión de la demanda sobre los arrendamientos de larga estancia y las pocas casas anunciadas ha hecho que muchas personas dirijan la atención hacia el alquiler de habitaciones, que también ha registrado un incremento de los precios.

La oferta de habitaciones en piso compartido ha crecido un 20% interanual durante el tercer trimestre de 2025. El precio de las habitaciones se incrementa ligeramente, un 1% interanual, hasta situar su precio medio en España en 405 euros mensuales, mientras el interés por estos alojamientos también ha crecido un 2% en los últimos 12 meses. Frente al tercer trimestre de 2023, poco antes de la llegada de Isabel Rodríguez al MIVAU, el precio medio de una habitación era de 380 euros/mes, lo que arroja un incremento del 6,6% en estos dos años.

Barcelona sigue siendo la ciudad con los alquileres de habitaciones más elevados de España, con una media de 600 euros al mes. A continuación, se sitúan Madrid (550 euros) y Palma (510 euros).

El número de contactos que recibe cada anuncio de una habitación se encuentra actualmente en 22 personas interesadas, un número menor que en el caso del alquiler de una vivienda entera. Madrid (23%) y Barcelona (12%) concentran más de un tercio de todos los anuncios de alquiler de piso compartido de España. En Barcelona, la demanda se sitúa en la media nacional, con 22 personas interesadas en cada anuncio, mientras que en Madrid se sitúa en 20 personas en liza.

Y, al contrario que con la compraventa, los alquileres más demandados se encuentran en las poblaciones del entorno de las grandes capitales españolas. Hasta 13 ciudades madrileñas y catalanas acaparan los 25 primeros municipios más demandados, a las que se unen dos poblaciones valencianas y dos poblaciones canarias, una para cada capital isleña, además de ocho capitales, entre ellas Barcelona, pero no Madrid.

Poner controles al mercado de la vivienda no está resolviendo el acceso a un hogar

En esta situación a la que se ha llegado con la vivienda en España, de mínima oferta residencial para afrontar una alta demanda de personas que dispara los precios de las casas, han influido significativamente las activas políticas aplicadas por Pedro Sánchez desde 2018, sobre todo en el mercado del alquiler, en el que se ha producido un ataque sistemático contra los propietarios, generándoles una enorme inseguridad jurídica, especialmente los pequeños que son los que sustentan la oferta de viviendas en arrendamiento y son considerados por el socio de gobierno de Sánchez como “rentistas” y “parásitos”. Una estrategia fallida si se quiere intentar atraer de nuevo a miles de propietarios que huyen de las políticas defendidas por Rodríguez.

En concreto, los pequeños propietarios han visto en esto últimos dos años cómo se paralizan los desahucios por impago de alquileres, crece la inquiokupación mientras las denuncias colapsan los juzgados, se topan las actualizaciones anuales de los contratos en vigor o se reduce la base la deducción fiscal por el alquiler habitual de la vivienda.

La Ley de Vivienda, en vigor desde finales de mayo de 2023, con Raquel Sánchez como ministra, fue una de las últimas leyes aprobadas por el anterior Gobierno de coalición de PSOE y Podemos, antes de que Pedro Sánchez convocara elecciones tras el descalabro de los socialistas en las elecciones autonómicas de ese 2023. 

Pero ha sido con Isabel Rodríguez en el Ministerio cuando han llegado oficialmente las ciudades declaradas como zonas de mercado residencial tensionado, que permiten controlar la subida de los precios de los nuevos arrendamientos tanto para pequeños propietarios como para grandes tenedores. Los topes ya son una realidad en más de 300 municipios españoles, centrados en Cataluña, Navarra y País Vasco, encabezados por todas sus ocho capitales de provincia, además de la ciudad de A Coruña.

Los partidos de la oposición han criticado duramente la Ley de Vivienda por intervencionista y por generar mayor inseguridad jurídica entre los propietarios, ahuyentando la oferta de casas disponibles, lo que hace que crezcan los precios. Las Comunidades Autónomas gobernadas por el Partido Popular se han negado a aplicar las zonas tensionadas y la regulación de precios, y además han criticado la invasión de competencias.

La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, durante una sesión de control al Gobierno GTRES

La Ley de Vivienda no ha solucionado el reto de la escasez de vivienda asequible, sobre todo en las grandes ciudades, por lo que el Gobierno ha seguido interviniendo  el mercado del alquiler con el Registro Único de Alquiler Turístico y de Temporada, por el que tanto los pisos turísticos como los alquileres de temporada que se comercialicen en plataformas que permitan celebrar el contrato a distancia deberán contar con un número de registro obligatorio, como ya ocurre con muchas propiedades vacacionales en las CCAA que ya cuentan con ello.

El Ejecutivo acusa a los pisos turísticos y al alquiler de temporada de ser los culpables de que no haya la suficiente oferta disponible de alquiler permanente, pero no representan ni la mitad del stock residencial que ha desaparecido del mercado desde 2020. Según los últimos datos de idealista, el alquiler de temporada ya supone el 15% de todos los pisos anunciados en arrendamiento, y no ha parado de crecer desde la pandemia.

El partido minoritario en el Gobierno, Sumar, también ha impulsado iniciativas para regular los alquileres de temporada y de habitaciones con una proposición de ley que lleva más de un año en tramitarse para equiparar estos arrendamientos a los de alquiler permanente con reformas en la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU). ERC, Bildu, Podemos y BNG apoyan esta medida, y ahora PSOE y Sumar han llegado un acuerdo para incluir enmiendas con el objetivo de prohibir cargar al inquilino el cobro de tasas o tributos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), y topar los precios de los alquileres de temporada y de habitaciones.

Por la parte del mercado de compraventa, los culpables para Rodríguez son los extranjeros. El pasado mes de abril, se puso fin a las conocidas ‘golden visa’, los permisos de residencia para los extranjeros no residentes extracomunitarios que se concedían por inversión en vivienda, por un valor mínimo de 500.000 euros. Pero el dato mata el relato: en 12 años que estuvo la política de las 'golden visa' en vigor, entre 2013 y 2025, se concedieron casi 16.000 visados a ciudadanos extranjeros no comunitarios, apenas el 0,3% de las viviendas transaccionadas en todos esos años.

El Gobierno justificó en ese momento dar por finalizado el programa de las ‘golden visa’ por el repunte de la compra de viviendas por parte de extranjeros no residentes desde 2022, sobre todo de británicos (tras el Brexit), rusos, chinos y latinoamericanos.

Dónde están las 180.000 viviendas prometidas en campaña

La Ley de Vivienda sí ha introducido la capacidad del Gobierno de poner en marcha más vivienda social que aumente un exiguo parque público de vivienda para ayudar a las personas más vulnerables y que apenas supone un 2% de todo el parque de viviendas español, que superan los 26 millones de unidades.

Pedro Sánchez prometió en la campaña de 2023 levantar 180.000 viviendas en esta legislatura, y la ministra de vivienda ha afirmado en varias entrevistas que ya se han entregado más de 100.000 unidades. Viviendas públicas que se han activado con los fondos Next Generation y que con el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 propone impulsar la construcción de viviendas en 7.000 millones de euros para los próximos cinco años, de los que el 60% será asumido por el Estado, mientras que el 40% restante corresponderá a las comunidades autónomas. Pese a todo, la ministra no encuentra el consenso entre las CCAA para que el plan alcance sus objetivos.

La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, durante unas obras en Palencia MIVAU

En ese impulso por levantar más vivienda pública, el Ministerio ha transformado la Sociedad Estatal del Suelo (Sepes) en la futura Empresa Pública de Vivienda que se encargará de gestionar y promover el parque público estatal. Por un lado, prácticamente ha absorbido todas las viviendas disponibles de Sareb para alquiler social, y está acaparando los suelos de otros Ministerios, como Defensa o Interior, para empezar a levantar vivienda.

Lo que aún no se ha desvelado es el coste que supondrá para el contribuyente la transmisión de cientos de miles de activos inmobiliarios de Sareb a Sepes, ya que dicha transmisión no será gratuita, sino que se incurrirán en millones de euros en gastos de notarías y registros.

El desarrollo de la Operación Campamento en Madrid, con 10.700 viviendas en la capital, la mayoría de ellas con algún grado de protección pública, es el proyecto estrella de esta Administración, aunque no se espera que la construcción de las primeras unidades llegue antes de 2027, como en otras muchas actuaciones en Valencia, Sevilla, Palma, y recientemente en suelos de Justicia.

Una reforma pendiente de la Ley del Suelo

En el debe de la ministra queda pendiente la aprobación de la reforma de la Ley del Suelo, que se quedó en agua de borrajas en mayo de 2024, cuando el Gobierno retiró la normativa del orden del día en el último momento ante la previsión de que decayera por la falta de consenso y la negativa por distintos motivos de PP, Vox, ERC, Podemos o Junts.

El PP ha presentado su propia reforma de la Ley del Suelo y un intento de llevarlo adelante entre el PSOE y el PNV tuvo el mismo destino que la original. Mientras, la inseguridad jurídica en los planeamientos urbanísticos sigue vigente, lo que dificulta la creación de nuevo suelo y, por ende, de nuevas viviendas en el mercado.

Los últimos meses tampoco han sido fáciles para la ministra de Vivienda. De hecho, en la última encuesta del CIS de octubre suspende en valoración (4,42), aunque los hay peores, y solo tres de cada 10 ciudadanos conocen su labor como ministra o incluso su existencia dentro del Gobierno. 

Mes horribilis: una campaña de publicidad de 660.000 euros fallida y un teléfono que no funciona

A las críticas a un lado y a otro del arco parlamentario, con varias sesiones de control donde ha recibido ataques a las políticas aplicadas, se ha unido en las últimas semanas dos errores graves de marketing que intentaban acotar el relato: la polémica por una campaña de publicidad, que con un coste de 660.000 euros tuvo que ser repentinamente retirada ante la enorme polvareda creada en torno a su idoneidad, y la puesta en marcha fallida de un nuevo teléfono gratuito para atender consultas de la ciudadanía sobre vivienda e informar sobre ayudas (047) que no funcionaba.

En defensa de la ministra, lo que ella realmente anunció no fue que el teléfono gratuito estuviera ya en marcha, sino que había solicitado al Ministerio de Transición Digital que le traspasase el número 047 para dar información inmobiliaria. Pero “vender la piel del oso antes de cazarlo” le ha costado a Rodríguez una de sus peores crisis reputacionales, y tanto el teléfono como el spot publicitario están ya en el Olimpo de las campañas fallidas, junto a las ‘Keli Finder’ de María Antonia Trujillo. Las críticas fueron tan unánimes que incluso Sumar, socio de Gobierno de Sánchez, pidió la dimisión de Rodríguez si no se veía capaz de asumir medidas más serias en materia de vivienda.

Pocas viviendas protegidas y con Madrid en cabeza

En el campo de la vivienda protegida, los datos oficiales muestran dos conclusiones muy claras desde que Isabel Rodríguez se convirtió en la ministra de Vivienda: la VPO supone menos de un 14% de las viviendas construidas y su precio está en máximos históricos. Apenas se construyen y cada vez son más caras.

Desde noviembre de 2023 hasta junio de este año -último dato mensual disponible en las estadísticas del propio MIVAU-, se han terminado en España un total de 162.181 viviendas. La inmensa mayoría de ellas (139.886 unidades) pertenecen al mercado libre, mientras que solo 22.295 son viviendas protegidas (13,7%).

En estos números se incluyen las VPO de planes estatales y autonómicos, de todo tipo de régimen de tenencia (venta, alquilar, alquiler con opción a compra y otros), y tanto de promotores públicos como privados. Unas lecturas que dejan a Madrid y al sector privado como grandes protagonistas.

Si miramos los datos por CCAA, descubrimos que Madrid, la región que más se está enfrentando a la política de vivienda del Ejecutivo Central, es la que está tirando del mercado nacional. Desde que Isabel Rodríguez tomó las riendas de la Cartera de Vivienda, la región madrileña atesora 9.225 viviendas protegidas con calificación definitiva, lo que representa el 41,3% del total nacional, más que la suma de las tres siguientes autonomías de la lista: Cataluña (3.570 unidades, el 16% del total), País Vasco (2.843, con el 12,7%) y Andalucía (2.759, con otro 12,3%).

En las demás CCAA se han calificado de forma definitiva menos de un millar de viviendas protegidas, mientras que Canarias, Cantabria, Murcia y La Rioja no cuentan con ni una unidad, al igual que las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla.

Por tipo de promotor, la lectura tampoco deja a la Administración como punta de lanza. De esas 22.295 viviendas protegidas que han obtenido la calificación definitiva, la inmensa mayoría han sido desarrolladas por el sector privado (16.504 -un 74% del total- frente a las 5.791 unidades que pertenecen a promotores públicos).

En lo que respecta a las viviendas protegidas iniciadas, los datos del MIVAU cifran en 35.177 las unidades que han empezado a construirse desde noviembre de 2023 en el conjunto de España, con una clara tendencia al alza respecto a los años anteriores.

El dato más llamativo durante los dos años del mandato de Isabel Rodríguez es el registrado en octubre de 2024, cuando se contabilizaron más de 4.900 calificaciones provisionales de VPO, el nivel más alto en más de una década (desde junio de 2011). Aunque también fue mérito de Madrid, que aglutinó en dicho mes 4.312 licencias.

La autonomía gobernada por el PP con Isabel Díaz Ayuso también encabeza la clasificación nacional de VPO iniciadas, con más de 14.800 unidades en el periodo analizado, lo que representa un 42,1% del total nacional.

Al margen de las viviendas protegidas iniciadas y terminadas, bajo el mandato de Isabel Rodríguez el precio de la vivienda protegida ha marcado máximos históricos. Según los datos del MIVAU, el valor tasado de la VPO se situó en el tercer trimestre del año en 1.195,7 euros/m2, la cifra más alta de la serie histórica que arrancó en 2005, tras aumentar un 2,4% interanual.

Con todo esto, el problema de la vivienda sigue aumentando, y el Gobierno amplía sus medidas en la materia. Las últimas propuestas de Pedro Sánchez e Isabel Rodríguez pasan por promover más viviendas, aumentar la regulación sobre las socimis, los pisos turísticos y la compra de vivienda por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes en España. 

Una de las medidas más destacadas es la exención del 100% del IRPF a los propietarios de vivienda que apliquen el precio del alquiler según el índice de referencia estatal, además de la creación de un sistema de garantías públicas que aseguraría a los propietarios el cobro de la renta.

Rodríguez no tiene motivos para celebrar con alegría sus dos años al frente del Ministerio más controvertido del Gobierno, en un momento en el que la vivienda se ha convertido en el problema más acuciante para millones de españoles, que ven horrorizados como no hay solución en el horizonte, sin apenas oferta y con precios disparados.

En lo que queda de legislatura no hay visos de que la situación vaya a mejorar, según las previsiones del consenso inmobiliario, y las tentaciones de seguir la senda marcada por Podemos primero y Sumar después contra los propietarios no avanzan nada bueno. Desde el sector insisten en que Rodríguez debería quizá escuchar más a los expertos que han pasado por su despacho y menos a los estrategas políticos que contrató tras cesar a los técnicos. En el problema de la vivienda ya no se trata de construir el relato, sino casas. Los españoles se merecen menos cuentos y más cuentas.